$

2.0884 руб.

2.4436 руб.

Р (100)

3.1453 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Резонанс

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ:ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕ МЕШАЕТ СТАВКАМ©

12.09.2014

Слухи о перенасыщении рынка недвижимости в Беларуси преждевременны: хотя в некоторых сегментах предложение существенно выросло, до полного и повсеместного удовлетворения спроса и значительного падения ставок аренды еще далеко. О ситуации в этой сфере рассказывает директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси Андрей АЛЕШКИН.

— Появление в конце лета на рынке коммерческой недвижимости новых 11 бизнес-центров (GLA 129 тыс. м2), по некоторым оценкам, изменило ситуацию в пользу арендаторов. Что же произошло со ставками в разных классах? Можно ли ожидать дальнейшего их снижения до конца года?

— Пока нельзя сказать, что ввод довольно значительного числа объектов сильно повлиял на состояние рынка недвижимости, прежде всего в сторону снижения ставок. Надо учитывать, что рынок — это своеобразный маховик, который по инерции всегда движется в выбранном направлении еще некоторое время после изменения ситуации. Поэтому все идет своим чередом: после кризиса 2011 г. в течение 2012 — начале 2013 гг. «просевшие» на некоторое время ставки возвращались к докризисным величинам, «притираясь» к новому курсу рубля. Затем начался процесс стабилизации на возросшем уровне. В состоянии такого статус-кво рынок пребывает и сейчас. Чтобы ощутить резкий и очевидный рост или снижение, нужна очередная экстремальная ситуация, вроде нового кризиса. Но лучше бы обойтись без этого.

Пока заметно снижение только предельных верхних ставок в классе В1: был ряд объектов, где запрашиваемые изначально ставки очень сильно отличались от среднего уровня в своем классе. Затем собственники реально оценили обстановку и возвратили ставки к адекватному уровню.

— Рост предложения офисов класса В1 до 41% говорит о зрелости рынка?

— Можно сказать и так. Но в еще большей степени это свидетельствует о зрелости наших девелоперов: они чаще уходят от пресловутой «долевочки», более серьезно относятся к техническому оснащению, оборудованию и другим деталям в процессе реализации проектов.

Минск постепенно входит в тренд, характерный для большинства столиц и крупных городов Европы. Там на рынке коммерческой офисной недвижимости доминируют офисные объекты классов А и В1 (В+). Класс В2 (В-) строится разве что в комплексе технопарков, при логистических центрах и т.д. В центре столицы или иного мегаполиса девелоперы себе такую роскошь, как строительство низкоклассного бизнес-центра, просто не позволят.

— Как изменилась в текущем году структура спроса на офисные помещения различных площадей?

— Структура здесь, судя по числу заявок, не сильно меняется уже несколько лет. Численно по-прежнему доминируют компании, которым нужны небольшие офисы. Однако есть новая приятная тенденция — появились арендаторы, которые способны взять в аренду несколько этажей, а то и объект целиком. Их пока немного, но этого достаточно, чтобы говорить о том, что рынок созрел и до появления таких арендаторов.

— Каковы основные тенденции на рынке торговой недвижимости, в т.ч. в отношении предложения и ставок аренды?

— В текущем году особых изменений здесь не наблюдается. Введенные небольшие объекты не могли повлиять ни на предложение площадей на рынке, ни каким-либо образом поколебать ставки в ту или иную сторону. Так что все самые интересные события, связанные с открытием, еще впереди.

Можно отметить снижение ставок в большинстве торговых центров первых поколений, с павильонами мелкой «нарезки», где основными арендаторами являются индивидуальные предприниматели. Но тут ситуация, думаю, понятна и в комментариях не нуждается.

Из текущих тенденций рынка можно отметить рост числа реализуемых проектов за пределами Минска, в т.ч. крупных. Вообще по числу открытых объектов в текущем году регионы выглядели ярче, чем столица. Так, крупные объекты введены в Бресте, Витебске, Борисове Солигорске, Могилеве. В Минске же, например, ТРЦ «Галилео» показывает хорошую динамику, и в ближайшее время в нем будет несколько интересных событий, главное из которых — открытие первого в Беларуси 7-зального кинотеатра международной сети.

— Как в ближайшее время изменится доходность инвестиционной недвижимости, в т.ч. офисной, складской, гостиничной?

— Сложно говорить о рынке и его сегментах в целом: ведь нет двух одинаковых проектов, даже если они типовые по архитектуре, то различаются по местоположению. В среднем уровень доходности колеблется в диапазоне 12–15% в зависимости от типа и расположения объектов. Но это лишь усредненный показатель. Кроме того, нельзя однозначно говорить, как это было год или два назад, что, например, сегменты торговой или офисной недвижимости по-прежнему являются высокодоходными и остаются привлекательными для инвесторов.

Мы пришли к такому состоянию, когда надо очень щепетильно прорабатывать каждый отдельно взятый проект в любом из сегментов. Но если попытаться обобщить, то рынок складской недвижимости еще сохраняет привлекательность в плане доходности, сегменты торговой и офисной недвижимости нейтральны — они уже не так хороши, но еще не стали низкодоходными. Сегмент отелей для инвестиций в новые проекты явно теряет привлекательность. Хотя в регионах торговая недвижимость показывает очень хорошие темпы роста, связанные со строительством новых объектов. Учитывая незанятость и неразвитость по сравнению со столицей, привлекательность таких инвестиций высока.

Беседовала

Оксана КУЗНЕЦОВА

 
ТЕМ ВРЕМЕНЕМ

Исследовательский центр The Economist Intelligence Unit (аналитическое подразделение британского журнала Economist) опубликовал результаты исследования «Рейтинг городов мира по уровню качества жизни в 2014 году» (Global Liveability 2014).

Индекс качества городской жизни составлен из 30 показателей, объединенных в пять контрольных групп: стабильность, здравоохранение, культура и окружающая среда, образование, инфраструктура. В итоговом рейтинге по каждому из 30 показателей начисляются баллы от 1 до 100, а суммарная оценка для каждого города также формируется по 100-балльной шкале, где 100 баллов — максимальный результат. В рейтинге использованы и проанализированы общедоступная информация, данные международных и национальных статистических институтов и экспертных организаций. В свежем выпуске исследования представлен сравнительный анализ 140 городов мира. Показатели их развития могут быть использованы для более глубокого понимания того, какая политика должна быть разработана для лучшего функционирования городов и какие действия необходимо предпринять для реализации этой политики. К сожалению, белорусские города в поле зрения исследователей не попали.

Как и год назад, лидерами рейтинга являются Мельбурн (Австралия), признанный наиболее комфортным для проживания городом мира, Вена (Австрия) и Ванкувер (Канада). В первую десятку городов мира по уровню качества жизни также вошли Торонто и Калгари (Канада), Аделаида, Сидней и Перт (Австралия), Хельсинки (Финляндия) и Окленд (Новая Зеландия).

Как правило, лучшие для жизни города мира, по версии The Economist Intelligence Unit, представляют собой средние городские агломерации в экономически развитых странах с низкой плотностью населения, таких как Австралия, Канада, Новая Зеландия. Сравнительно низкие показатели крупных европейских и азиатских мегаполисов обусловлены высокими рисками в области безопасности, связанными с повышенным уровнем преступности и другими угрозами, а также со значительной нагрузкой на инфраструктуру. Впрочем, эти недостатки отчасти компенсирует более высокий уровень зарплаты, широкие экономические возможности, насыщенная культурная жизнь и выгодное расположение.

Худшими городами мира (в порядке убывания рейтинга) стали в этом году Абиджан (Кот-д’Ивуар), Триполи (Ливия), Дуала (Камерун), Хараре (Зимбабве), Алжир (Алжир), Карачи (Пакистан), Лагос (Нигерия), Порт-Морсби (Папуа — Новая Гвинея), Дакка (Бангладеш), Дамаск (Сирия). Впрочем, некоторые города не заняли последнее место лишь потому, что вообще не вошли в рейтинг.