$

2.0788 руб.

2.4500 руб.

Р (100)

3.1389 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Проблемы и решения

РИСКИ ПОД КРЫШАМИ

25.02.2011

Закон «Об ипотеке», призванный облегчить процедуру получения населением кредитов под залог недвижимости, вступил в действие в декабре 2008 г. Однако массового применения он не получил, а полноценный механизм ипотечного кредитования так и не появился. На расширенном заседании Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации депутаты, банкиры и чиновники попытались выяснить, почему не приживается ипотека на белорусской почве.

Первые ипотечные кредиты отечественные банки начали выдавать еще в 1999 г., но такое решение жилищного вопроса массовым не стало до сих пор. Банкиры, которых чаще всего и обвиняют в торможении процесса, обращают внимание на высокие риски в этой сфере, ведь действующее законодательство практически не позволяет выселить собственника и проживающих с ним лиц из заложенной квартиры за систематическую неуплату платежей по кредиту. Особенно усложняется задача при наличии в семье несовершеннолетних детей.

В проект новой редакции Жилищного кодекса, который планируется принять во втором чтении на весенней сессии, такая норма включена. Правда, если в семье есть недееспособные или несовершеннолетние, то суд обязан принимать решение с учетом мнения органов опеки и попечительства. Если выселяется семья с несовершеннолетними детьми, то госорганы опеки и попечительства должны позаботиться о детях, поместив их в одно из социально-педагогических заведений.

Такие предложения вызвали нешуточные дебаты в парламенте. По мнению ряда депутатов, в нашем социально ориентированном государстве проблема выселения выходит далеко за рамки решения финансовых и правовых вопросов.

Начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль также считает недопустимым выбрасывать неплательщиков на улицу — их нужно обеспечить подходящим жильем с более скромными условиями проживания. Но для этого необходимо построить подменный жилой фонд. Непонятно, кто и за счет каких средств будет его создавать. А пока что банки опасаются выдавать ипотечные кредиты гражданам, так как в случае систематической задолженности залогодателя они не могут обратить взыскание на заложенное жилье. Это делает затею с ипотекой лишенной смысла.

— Мало принять закон, важно проработать весь организационный механизм ипотечного кредитования, — утверждает председатель Ассоциации белорусских банков Феликс Чернявский. — При грамотной постановке дела банкам работать с ипотекой предпочтительнее, чем с обычными кредитами. И населению ее преимущества также очевидны. Так, ипотечный кредит выдается на более длительный срок (в мировой практике на 10–30 лет), чем обычный, да и разница в процентных ставках может быть существенной.

Галина Полянская, председатель Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации считает ипотеку одним из перспективных финансовых механизмов решения жилищных проблем для определенной части наших сограждан. В этом она убедилась на собственном опыте, продав когда-то квартиру в старой «хрущевке» и взяв валютный кредит под залог новой квартиры в 13% годовых на 5 лет. Теперь кредит погашен, а жилищный вопрос решен.

Однако, несмотря на очевидную востребованность ипотечного кредитования, у него остается немало нерешенных проблем. По данным Нацбанка, сегодня на каждые 5 рублей выданных банками кредитов, 4 — средства акционеров и вкладчиков, а также заемные ресурсы. Естественно, банки не могут, да и не хотят рисковать этими деньгами. Трудно работать с должниками — физическими лицами. Еще в прошлом году Нацбанк предложил создать правовую базу по коллекторским агентствам и разработал проект соответствующего нормативного акта. Однако этот документ «завис» на стадии согласования.

Ипотека во всем мире неразрывно связана с секьюритизацией долговых обязательств, т.е. оформлением их ценными бумагами, что позволяет снижать риски и получать дополнительный доход. Для этого используются закладные, разнообразные деривативы, в т.ч. столь сложные, как кредитно-дефолтные свопы. Впрочем, избыток производных ценных бумаг может повлечь переток ликвидности в этот сегмент, надувание «пузырей», чреватых финансовым кризисом. Именно это произошло в США в 2007–2009 гг.

Но в мире применяются также другие способы страхования рисков невозврата кредита, причем как для банка, так и для заемщика. У нас же вопрос о доступном страховании, которое призвано помочь кредитополучателю в том случае, если он не сможет самостоятельно погасить кредит из-за болезни или потери трудоспособности, еще предстоит обсуждать.

На протяжении ряда лет в Беларуси активно использовался институт поручительства. Будет ли он упразднен в связи с развитием ипотечного кредитования? Ведь сегодня найти родственника или друга, который взял бы на себя часть обязательств по погашению кредита, почти невозможно. Парламентарии и банкиры пришли к выводу, что отмена института поручительства усугубит положение на рынке кредитования жилья, поэтому он и ипотека должны мирно сосуществовать и дополнять друг друга.

На встрече также шла речь о необходимости принятия закона о строительных сбережениях. Он должен позволить гражданам не только накопить нужную сумму для первоначального взноса, но и зарекомендовать себя перед банками в качестве аккуратного плательщика. В соответствии с законопроектом, который уже поступил в парламент, проценты по вкладам в системе жилищных стройсбережений будут выше, чем по банковским депозитам, а процент по кредиту — несколько ниже, чем по кредитам для граждан, состоящих на квартирном учете, но не пользующихся господдержкой. Участники системы строительных сбережений могут приобретать по государственным ценам жилье, которое строится исполкомами через УКСы. Напомним, эксперименты в этой области проводились в республике более 10 лет назад, но тихо сошли на нет.

В последние полвека 60–80% жителей США и Западной Европы предпочитают решать свои жилищные вопросы через ипотеку. В некоторых странах бывшего СССР она тоже реально работает. Но чтобы мировой опыт прижился в Беларуси, нужен определенный уровень доходов. Банкиры, депутаты и представители министерств признают, что ипотека сегодня по карману лишь немногим белорусам. Этот инструмент рассчитан на заемщиков, имеющих стабильную зарплату не ниже 2 800 тыс. Br. Если же заработки не превышают 1 млн. Br, об ипотеке и мечтать нечего. Ведь, по данным Белстата, денежные доходы в расчете на душу населения составляют у нас в среднем лишь 953,1 тыс. Br в месяц, а 88,9% населения имеет среднедушевые располагаемые ресурсы менее 1 млн. Br. Так что дело не в том, что ипотека — это пожизненная кабала, как ее представляют иные эксперты. При таких доходах она попросту не по карману.

Марина ЛАТЫШЕВА