Продажа доли в недвижимом имуществе: требования покупателя законны

Доля (50%) собственника-1 в недвижимом имуществе была продана третьему лицу (покупателю) без согласия собственника-2, владеющего другой долей (50%). По требованию собственника-2 суд перевел на него права и обязанности покупателя по заключенному договору купли-продажи.

Вправе ли покупатель заявить требование к собственнику-1 о возврате денежных средств, уплаченных им за 50% доли в недвижимом имуществе? Если да, то на каком основании?

В соответствии с п. 1 ст. 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (п. 1 ст. 249 ГК). Пунктом 2 ст. 249 ГК установлено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст. 253 ГК.

Согласно п. 1 ст. 253 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 253 ГК).

Пункты 2 и 3 ст. 253 ГК не исключают право покупателя (третьего лица) доли в праве долевой собственности требовать возврата денежных средств, уплаченных им по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на другого участника общей долевой собственности (собственник-2).

В данном случае третье лицо уплатило денежные средства. Права покупателя были переведены судом на собственника-2, который, выступая на стороне покупателя, обязан уплатить собственнику-1 денежные средства за его долю в недвижимом имуществе (п. 1 ст. 42 ГК, п. 1 ст. 455 ГК). В таком случае собственник-1, по сути, дважды получит денежные средства за одно и то же имущество – свою долю.

При этом собственник-1 в силу ст. 971 ГК будет считаться неосновательно обогатившимся на сумму уплаченных третьим лицом денежных средств в условиях, когда данное лицо выбыло из обязательства по договору купли-­продажи, в связи с переводом прав и обязанностей покупателя на собственника-2.

Ответ: Да, вправе, по правилам о неосновательном обогащении.

В печатной версии «ЭГ» материал опубликован под названием «Требования покупателя законны»