$

2.1449 руб.

2.4102 руб.

Р (100)

3.1690 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

Продавцы в растерянности, покупатели в ожидании

08.04.2008

Недвижимость дешевеет. В разных городах по-разному. Истоки этого рекордного по продолжительности и динамике падения исходят к концу прошлого года.

К тому времени средняя цена 1 м2 общей площади столичных квартир, по данным агентства «Центростиль», составила 1915 USD, поднявшись за полгода на 50 USD. Это самый маленький рост за последние годы. Максимум (1945 USD/м2) был зафиксирован в начале ноября. Затем началось небольшое снижение.

Меньше всего цены на вторичном рынке столицы (табл. 1, 3, 4) выросли на однокомнатные квартиры, что можно объяснить большим количеством предложений в этом сегменте рынка, а также тем, что в предыдущий период метр именно такого жилья имел наибольшую цену.

В зависимости от типа планировки квартир наибольший рост цен наблюдался в секторе жилья улучшенной планировки, меньше всего — на старые малогабаритные квартиры.

В таблицах приведены цены, по которым жилье предлагали продавцы (см. таблицы только в печатной версии "ЭГ"). Покупатели же, как известно, всегда рассчитывают на их некоторое снижение.

Сейчас сложилась ситуация, когда потенциальные покупатели имеют возможность выбора: приобретать жилье в новых домах либо квартиры, на которые продавец готов снизить цену. В таких условиях основная масса занимает выжидательную позицию в надежде, что цены укрепятся на «завоеванных позициях», а то и вовсе откатятся назад. Продавцы, наоборот, ждут, когда они начнут новое движение вперед.

В январе 2008 г. цены на вторичном рынке жилья в Минске, по данным аналитического центра портала Realt.by, в среднем приблизились к 1954 USD/м2. Корректировка незначительна и вызвана все тем же перегревом рынка (табл. 2). Так, если в начале 2007 г. в городе продавалось примерно 2500 различных квартир, то к февралю 2008 г. их на продажу было выставлено более 7000. Цены снизились в основном на квартиры в домах старой застройки.

Квартиры в новостройках предлагались по ценам от 1600 до 2500 USD/м2. Средняя цена предложения долевого строительства квартир в Минске в начале февраля 2008 г. составляла 2020 USD/м2. Для сравнения: в Киеве она была равна 3528 USD/м2 и выросла с начала года на 6,74%, с января 2007 г. — на 21,8%. Средняя цена квартир на первичном рынке Киева ниже, чем на вторичном, и составляла 2710 USD/м2. В Москве средняя цена на вторичном рынке была равна 4697 USD/м2 — с начала 2008 г. выросла на 5%, с января 2007 г. — на 11%.

По мнению специалистов агентства «Центростиль», к лету стоимость столичного жилья несколько снизится. Это можно будет назвать корректировкой цен, и она будет неравномерной. Больше всего цены могут уменьшиться на т.н. «хрущевки» и малогабаритные квартиры, меньше всего — на новостройки в спальных районах и на элитное жилье, потому что у этой категории «квадратных метров» всегда есть покупатели.

Из-за роста стоимости стройматериалов и необходимости повышения зарплаты строителям будет расти стоимость 1 м2 нового типового жилья, что, конечно же, по мнению Минстройархитектуры, должно повлиять на удорожание жилья на вторичном рынке. С другой стороны, отмечает руководитель ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов, первичный рынок должен оживиться с введением Указа Президента «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» от 15.06.2006 № 396. Ведь он отменяет обязательное страхование этой деятельности, снимает ограничения на норму прибыли при строительстве жилья для «неочередников». Как следствие — на первичном рынке должно появиться определенное количество дешевого жилья, что повлияет и на вторичный рынок. Уже в феврале нынешнего года объем сделок на нем превысил уровень января, хотя, по оценке Н.Простолупова, вторичный рынок пока что находится в стабильном положении, и эта тенденция сохранится до лета. По словам специалиста, для того чтобы восстановить положение дел в этом сегменте, потребуется некоторое время, возможно, около года.

Ситуация на вторичном рынке жилья областных центров представлена в таблицах 4-5. В Бресте, по информации агентства ЗАО «Альфа-Актив», по-прежнему стабильны цены на улучшенные и элитные квартиры, зато дешевеет «типовое» жилье. Рынок (количество сделок) во второй половине 2007 г. сократился на 15-20%. Причина кроется в несоответствии стоимости «метров» доходам большинства населения и в отсутствии явных тенденций роста спроса и предложения. Покупатели смотрят, думают, выбирают, продавцы нервничают.

Зато оживился сектор индивидуального жилищного строительства, взлетели цены на «незавершенку» («коробки», «нулевые циклы» и т. п.), подорожали дачи и садовые домики, участки в садоводческих товариществах.

По оценке агентства, стагнация продолжится как минимум до конца 2008 г.

Некоторый рост цен имел место в Витебске, Гомеле, констатируют РУП «Витебское агентство по госрегистрации имущества и земельному кадастру», и «Недвижимость и закон». Однако резерв их дальнейшего подъема фактически исчерпан той же покупательной способностью населения.

По данным филиала № 3 ОДО «Загородный дом», фактически прекратился активный рост цен на вторичном рынке Могилева. Во всяком случае, такого их взлета, как в первом квартале 2007 г., бесспорно, не будет. Прежде всего это связано с активизацией первичного рынка. В городе строится много новых домов и, естественно, дома, возведенные в 70-х, тем более в 60-х годах прошлого столетия, теряют привлекательность.

Во второй половине 2007 г. продолжилось падение цен на вторичное жилье в Гродно, сообщает дочернее РУП «Гродненское агентство по оказанию риэлтерских услуг». Основные причины те же, что и полгода назад — поступление на рынок большого количества нового жилья. В прошлом году в городе над Неманом было сдано в эксплуатацию 270 тыс. «квадратов», план на нынешний год — 300 тыс. Город по-прежнему является единственным областным центром, в котором цены на подержанное жилье «отступили» по всему объему предложения.
 
К печати подготовил Федор ЗАЯЦ