$

2.1449 руб.

2.4102 руб.

Р (100)

3.1690 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Факты, комментарии

ПРИХОДИТЕ И ВЛАДЕЙТЕ©

24.06.2013

Белорусские власти собираются усовершенствовать меры по стимулированию деловой активности и обеспечению стабильных условий ведения бизнеса, разрешив выкуп арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) свыше 3 лет государственного имущества по заявлению арендаторов (ссудополучателей).

Сегодня в соответствии с Указом от 4.06.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» юридические лица и индивидуальные предприниматели, не менее 3 лет арендующие принадлежащие государству капитальные строения и иное недвижимое имущество, имеют право его преимущественного приобретения по рыночной стоимости с предоставлением рассрочки оплаты до 5 лет с ежемесячной индексацией платежей со дня заключения договора купли-продажи. Такой подход был предусмотрен в подп. 2.6 Директивы № 4. Однако это право можно было реализовать лишь в случае, если решение об отчуждении имущества приняли чиновники, а они особо не торопились. Теперь инициатива может перейти в руки бизнесменов: планируется внести в Указ № 294 изменения, согласно которым арендаторы (ссудополучатели) получат право направить арендодателю (ссудодателю) заявление о намерении приобрести арендуемые или находящиеся в безвозмездном пользовании объекты — строения (здания, сооружения), изолированные помещения, имеющие самостоятельный вход непосредственно с территории общего пользования. Арендодатели обязаны рассмотреть заявление и направить арендатору ответ о согласии или отказе не позднее 30 календарных дней со дня получения заявления. Если для продажи имущества требуется решение Совмина, арендодатель не позднее 30 календарных дней со дня получения заявления информирует арендатора о начале соответствующей процедуры.

В случае принятия положительного решения арендодатели обязаны принять меры по продаже данного имущества в установленном порядке в максимально короткие сроки, необходимые для осуществления указанных мер. Если для продажи арендуемого имущества требуется решение Совмина, Госкомимущество на основании предложений органов и организаций осуществляет ежеквартально подготовку проекта такого решения.

Продажа имущества будет осуществляется по рыночной стоимости, которая может быть уменьшена на сумму улучшений, произведенных арендатором (если они не компенсировались арендодателем). При этом также возможна 5-летняя рассрочка оплаты — по письменному заявлению арендатора. Приобретенное имущество в течение 5 лет со дня его приобретения нельзя будет сдавать в аренду или отчуждать, за исключением случаев ликвидации (прекращения деятельности), смерти (объявления умершим, признания безвестно отсутствующим) приобретателя имущества. В случае нарушения этих норм по требованию продавца или контролирующего (надзорного) органа имущество возвращается продавцу (его правопреемнику, если он является государственным юридическим лицом) либо органу, организации, определенной Указом № 294, в подчинении которого (в составе которой) находился продавец имущества, с возвратом приобретателю денег в размере уплаченной цены.

Отказ от продажи арендуемого имущества по основаниям получения дохода от арендных платежей, дальнейшего использования имущества арендодателем, не подкрепленный наличием бизнес-плана (инвестиционного проекта), решения Президента или Совмина об использовании арендуемого имущества по окончании договора аренды для нужд арендодателя либо иного государственного юридического лица, не допускается. В случае уклонения или необоснованного отказа от продажи имущества арендатор вправе обратиться в суд.

Фактические затраты (понесенные после получения заявления) на изготовление документации, необходимой для принятия решения об отчуждении арендуемого имущества, включая затраты по определению его рыночной стоимости, возмещаются арендатором. При этом по соглашению сторон цена продажи имущества может быть уменьшена на величину до половины суммы затрат. В случае последующего отказа арендатора от приобретения имущества затраты возмещаются им в полном объеме. Если Советом Министров Республики Беларусь не будет принято решение о продаже арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) имущества, затраты в полном объеме возмещаются арендодателем.

Поле применения нового института весьма обширно. В прошлом году в республике сдавалось в аренду около 5,2 млн. м2 площадей объектов республиканской и коммунальной формы собственности. Из них около 12,5% — организациями Управления делами Президента РБ (в т.ч. для целей размещения республиканских органов госуправления), 40,4% — это объекты, находящиеся только в собственности государства, представляющие собой историко-культурные ценности либо объекты, непривлекательные для приобретения (например, имеют малые размеры или сдаются в одном здании множеству арендаторов), 25% — сдаются в аренду госорганизациям. Лишь около 1,15 млн. м2 (22,1%) способны заинтересовать частников. Арендаторам, которые могут воспользоваться правом выкупа, можно предложить примерно 0,8 млн. м2, или 15,4% всего сдаваемого в аренду госимущества. Между тем сегодня в Беларуси из 340 тыс. субъектов малого и среднего бизнеса около 90% работают на арендуемых площадях. Так что на всех явно не хватит.

Нестабильность статуса арендатора, дороговизна и сложности строительства новых объектов делают перспективу выкупа арендуемых офисов и других помещений довольно привлекательной. Например, по данным исследования «Доступ малого и среднего бизнеса к собственной недвижимости в Беларуси», 2/3 респондентов готовы приобрести недвижимость в собственность, при этом четверть из них намерены в таком случае в 1,5–2 раза повысить обороты бизнеса. По-видимому, их не смущают (по крайней мере, пока) ни связанные с этим расходы и хлопоты по оформлению, ни последующие издержки и риски, связанные с владением в Беларуси собственностью, ранее принадлежавшей государству.

Разумеется, многие из ныне сдаваемых в аренду площадей могли бы использоваться гораздо эффективнее, если передать их новым собственникам. Однако пока выкуп арендуемого имущества идет весьма вяло. Например, за ноябрь 2012 г. — март 2013 г. арендаторам продано всего лишь 23 объекта недвижимости, из них 4 — республиканской собственности и 19 — коммунальной. Отчасти это связано с недальновидной политикой органов госуправления, которых вполне устраивает сиюминутная выгода в виде поступающих в бюджет арендных платежей. Но чиновников можно понять: легкий укор за неэффективность использования казенного добра может быть несопоставим с нагоняем за его раздачу в частные руки.

Ожидается, что выкуп арендуемого госимущества приведет к сокращению поступления в бюджет арендных платежей, что будет компенсироваться доходами от продажи этого имущества, а в дальнейшем — за счет увеличения поступления налогов от бизнеса, обретшего базу для расширения своей деятельности. Впрочем, размер этой компенсации сегодня вряд ли кто-либо подсчитывал.

НЕ ИСКЛЮЧЕНО, что воплощение в жизнь идеи выкупа арендуемой недвижимости на практике пройдет не столь уж гладко. Рыночная стоимость, по которой должен производиться выкуп, определяемая государственными оценщиками по действующим нормативным актам, может иным арендаторам показаться завышенной. В свою очередь, для некоторых арендодателей — госорганизаций поступления от аренды — важный (если не основной) источник дохода, который они отнюдь не заинтересованы терять. Не исключены попытки помешать отчуждению имущества, скажем, путем сдачи его в аренду на срок менее 3 лет и разным арендаторам. Правда, согласно Декрету от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» заключение договоров аренды на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендаторов. Но при некоторой сноровке согласие можно «выдавить».

Наверняка будут попытки отбиться от возмечтавшего стать собственником арендатора, предъявив инвестпроект или бизнес-план, предусматривающий «более эффективные способы вовлечения имущества в хозяйственный оборот». Правда, в дальнейшем эти проекты не реализуются, но на время от нежелательного покупателя удастся избавиться. Не совсем понятно также, что считать «максимально короткими сроками», необходимыми для осуществления мер по продаже арендуемого имущества. При отсутствии конкретных указаний продолжительность этих сроков можно понимать по-всякому, а на «увязку и согласование» потратить сколько угодно времени. Вряд ли тут применимы нормы ст. 295 ГК, призывающие к исполнению обязательств в разумный срок. Здесь все будет зависеть от позиции компетентных органов, рассматривающих подобные конфликты. И, наконец, ключевой вопрос: гарантии, что приобретенное имущество не будет впоследствии изъято под каким-нибудь благовидным предлогом, в связи с выявлением процедурных нарушений или просто «именем революции».
 
Подготовил Леонид Фридкин