Придуманный штраф

Проводимые территориальными фондами государственного имущества аукционы по продаже неэффективно используемых объектов, находящихся в коммунальной собственности, направлены не только на то, чтобы найти рачительного хозяина и передать ему такой объект для возобновления его функционирования, но и для того, чтобы вырученные от продажи объекта денежные средства направить в нужное финансовое русло для реализации  социально-экономических задач. При этом встречаются случаи, когда соответствующий бюджет пополняется не только за счет выкупной стоимости реализованного объекта, но и за счет санкций, применяемых к покупателю за невыполнение им условий конкурса или аукциона по продаже таких объектов.

 

ДЛЯ продажи неэффективно используемого здания бывшей котельной фонд государственного имущества в 2002 г. провел аукцион без условий (без сохранения функционального назначения объекта), с победителем которого (предприятием "К") был заключен договор купли-продажи. В договоре среди прочих обязанностей покупателя были оговорены и такие:

а) "работы по реконструкции, благоустройству объекта проводить после согласования с комитетом архитектуры и строительства. Срок ввода в эксплуатацию объекта - 1.07.2005 г.";

б) "после полной оплаты выкупной стоимости объекта покупатель в 30-дневный срок подает надлежаще оформленные документы в соответствующий орган для регистрации права собственности на здание".

Кроме того, в этом же договоре были предусмотрены санкции за невыполнение покупателем указанных обязательств: за невыполнение первого - штраф в размере 5% от выкупной стоимости объекта, за невыполнение второго - штраф 1% от той же суммы.

В августе 2005 г. фонд проверил ход выполнения названных обязательств и пришел к выводу, что покупатель их нарушил. И поскольку предприятие "К" отказалось добровольно оплатить начисленные фондом штрафные санкции, фонд обратился в хозяйственный суд с иском об их взыскании.

В суде первой инстанции ответчик представил многочисленные документы, свидетельствующее о его "хождении по регистрационным мукам": еще в январе 2003 г. он обратился в соответствующие инстанции с просьбой начать процедуры регистрации объекта недвижимости, выделения земельного участка, на котором объект расположен, его перепрофилирования и т.д. И лишь в 2005 г., одолев бесконечный лабиринт ведомственных согласований, покупатель обрел наконец-то заветное свидетельство о регистрации права собственности на здание. Тем не менее фонд своей позиции не изменил, настаивая на взыскании штрафов.

СУД первой инстанции удовлетворил иск фонда, однако в решении не привел доводов относительно того, почему ответчик признан виновным в неисполнении обязательства по представлению фонду документального подтверждения направления в БРТИ документов для регистрации права собственности на здание, а также не указал, в чем же состоит вина ответчика, не осуществившего ввод объекта в эксплуатацию к указанному в договоре сроку.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Во-первых, при вынесении решения по делу суд не придал значения тому обстоятельству, что фонд, установив в договоре купли-продажи для покупателя обязательство направления в регистрирующий орган документов для регистрации права собственности на здание, не указал в договоре, что покупатель обязан уведомить фонд о передаче документов в регистрирующий орган, а также не регламентировал способ, порядок и сроки такого уведомления. Следовательно, предприятие "К", полностью уплатив выкупную стоимость приобретенного на аукционе объекта и приступив к мероприятиям по его надлежащей регистрации (что подтверждено материалами дела), не было обременено обязательством уведомлять фонд о своих действиях. Поэтому у фонда отсутствовало право требовать взыскания с покупателя штрафа за невыполнение отсутствующего обязательства.

Во-вторых, указанное в договоре купли-продажи условие о введении объекта в эксплуатацию к определенной календарной дате нельзя расценивать в качестве гражданско-правового обязательства, за неисполнение (ненадлежащее исполнение) которого может наступать финансовая ответственность в виде штрафной санкции. Так, в соответствии с п. 1 ст. 288 ГК Республики Беларусь в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Анализ взаимоотношений фонда с покупателем здания, проданного с аукциона, через призму указанной нормы закона позволяет сделать вывод, что действия покупателя по вводу здания в эксплуатацию не могут совершаться в пользу фонда, выступившего в качестве органа государства, полномочного от лица государства распоряжаться собственностью последнего. Ввод в эксплуатацию приобретенного у государства на аукционе здания, которое до аукциона длительное время не использовалось по функциональному назначению, покупатель этого здания осуществляет лишь в своем интересе. В связи с этим, поскольку последствия ввода в эксплуатацию названного объекта нельзя признать несущими какую-либо пользу для фонда, соответственно, фонд в силу п. 1 ст. 288 ГК нельзя расценивать в качестве кредитора по отношению к покупателю в вопросе соблюдения последним срока ввода объекта в эксплуатацию.

ПРЕДСТАВЛЯЕТСЯ, что фонд имущества, осуществив свою функцию продавца на аукционе "без условий" по продаже объекта коммунальной собственности, не вправе указывать в заключаемом с победителем аукциона "без условий" договоре купли-продажи какие-либо дополнительные обязательства для покупателя, выходящие за рамки его обязанности уплатить выкупную стоимость объекта и тем более не вправе устанавливать какие-либо санкции за неисполнение покупателем таких "дополнительных" обязательств. Можно сказать и так: "Мавр сделал свое дело. Мавр может уходить".

Законодательство о разгосударствлении и приватизации допускает взыскание с покупателей государственной собственности штрафных санкций при невыполнении ими условий аукциона (см. приложение 2 ксовместному постановлению Министерства экономики, Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации, Министерства финансов Республики Беларусь от 2001-06-19 № 99/3/67 "Об утверждении формы Договора купли-продажи здания, сооружения, объекта незавершенного строительства и неиспользуемого нежилого помещения").

Если же на аукционе, на котором объект приобретен, от покупателя не требовалось соблюдение определенных условий (например, сохранение назначения или профиля объекта, сохранение его исторического характера и т.п.), покупатель, уплативший выкупную стоимость объекта, и до момента получения свидетельства о праве собственности на этот объект, будучи наделенным правомочиями владения и пользования объектом, вправе самостоятельно (с учетом своих финансовых возможностей, с учетом специфики регистрации в нашей стране объектов недвижимости) регулировать время приведения объекта в состояние, необходимое ему (покупателю) для осуществления своей предпринимательской деятельности.

ФОНД государственного имущества в данном случае, распорядившись объектом и продав его покупателю, не должен вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность последнего и тем более возлагать на него обязанности, не приобретающие для покупателя силы встречных гражданско-правовых обязательств перед фондом ввиду отсутствия в них двух основных элементов - пользы для кредитора и самого кредитора (в лице фонда) как такового.