Подаренный риск

Подрядная организация и клиент заключили 4 мая 2005 г. договор о долевом строительстве жилого помещения. Затем по желанию гражданина 1 февраля 2006 г. было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым жилое помещение после ввода в эксплуатацию должно перейти в собственность его племянника. Подлежит ли обязательному страхованию ответственность организации за возможное неисполнение договора по передаче помещения новому хозяину?

С.ШАТОХИН, г. Молодечно

Возможность перемены сторон в такого рода договорах и ее последствия — на практике этот вопрос чаще всего вызывает споры и недоразумения. А между тем подпунктом 3.1. п.3  Указа Президента от 20.06.2005 № 287 "О некоторых мерах по защите прав на жилище" (далее — Указ)  четко определено, что не подлежит обязательному страхованию ответственность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договорам о долевом строительстве жилых помещений, заключенным до 1 января 2006 г. Т. е. под действие Указа подпадают все договоры о долевом строительстве жилых помещений, заключенные 1 января 2006 г. и после этой даты.

Но, может быть, дополнительное соглашение между организацией, гражданином и его племянником является новым договором о долевом строительстве, заключенным после вступления в силу Указа, и тогда племяннику не о чем беспокоиться? Увы, риск получить проблемы при сооружении жилья недобросовестным застройщиком остается.  Момент заключения договора определяется датой подписания сторонами единого документа. С этого момента они вступают между собой в договорные правоотношения, несут друг перед другом обязательства и тем самым приобретают право надлежащего их исполнения. Договор о долевом строительстве, как сказано в вопросе, подписан 4 мая прошлого года.

Стороны свободны в заключении договора (ст. 391 ГК). Этот принцип применим и к отношениям сторон в процессе его исполнения.  По соглашению сторон договор в целом или его отдельные условия, права и обязанности сторон, порядок исполнения и иные условия могут быть изменены, вплоть до момента прекращения договорных обязательств. Такое соглашение является неотъемлемой частью договора, и новые условия исполнения обязательств  не меняют даты заключения договора

ГК предусматривает возможность изменения договора и в части состава сторон. Допустима даже такая конструкция изменения обстоятельств, не подпадающая под регулирование главы 24 ГК "Перемена лиц в обязательстве", когда меняется сторона в договоре в целом. Так произошло и в новом соглашении, заключенном между организацией, гражданином и его племянником с переходом к последнему как прав, так и обязанностей гражданина. При этом первоначальный договор не прекращает своего действия и дата его заключения не меняется.

Таким образом, на договор о долевом строительстве жилого помещения, заключенный до 1 января 2006 г., в т.ч. измененный после этого срока соглашением сторон, действие Указа № 287 не распространяется. И со всеми неурядицами, допущенными строителями при сооружении и сдаче квартиры, будет разбираться не страховая компания, а сам племянник с помощью суда.