Почему новый договор стал дороже?

Ж.СКРИПКО, арендатор

Возможно, автор вопроса имеет в виду правило п. 2 ст. 592 Гражданского кодекса (далее - ГК), согласно которому договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, которые были предусмотрены истекшим договором, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Аргументы арендатора, видимо, заключаются в том, что несмотря на первоначальные возражения, в последующем арендодатель фактически их снял, т.к. предложил заключить новый договор, т.е. сохранить арендные отношения.

Однако арендатор не прав. Категорическим условием возобновления договора является отсутствие возражений арендодателя. Это означает, что при наличии ясно выраженного (согласно постановлению пленума ВХС  от 2005-05-19г. № 20 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" - письменного) несогласия арендодателя на возобновление, т.е. продление договора, последний по истечении срока его действия считается прекращенным, несмотря на то что арендная плата вносится за пользование имуществом и за рамками срока договора. Этот вывод вытекает из ст. 593 ГК, предусматривающей право арендодателя требовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата имущества при прекращении договора аренды. Таким образом, внесение арендатором платы за время просрочки возврата имущества не позволяет считать договор ни возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях, ни продленным на время, в течение которого арендатор пользовался предметом аренды в отсутствие заключенного договора.

То обстоятельство, что арендодатель предложил арендатору заключить договор на новый срок на иных (менее благоприятных для последнего) условиях, не является нарушением законодательства. Согласно ч.1 п. 1 ст. 592 по истечении срока договора арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Правда, это возможно при условии, что иное не предусмотрено законодательством или договором и арендатор непременно надлежащим образом исполнял свои обязанности. Кроме того, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Если хотя бы одно из названных требований (обстоятельств) не будет соблюдено, арендодатель не обязан заключать договор аренды на новый срок.

Наконец, ч. 2 п. 1 ст. 592 ГК, предусматривающая возможность при заключении договора аренды на новый срок изменить условия договора (в том числе и по размеру арендной платы) по соглашению сторон, не означает, что договор должен быть заключен на тех же условиях, на которых был заключен тот договор, срок которого истек. (Здесь речь идет лишь о праве, но не обязанности сторон сохранить прежние условия, несмотря на то что заключается новый договор). Это означает, что арендатор не вправе требовать сохранения размера арендной платы, если арендодатель готов передать имущество с большей ставкой арендной платы другому лицу.

Что касается момента, с которого мог бы быть заключен новый договор, то необходимо иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 395 ГК договор вступает в силу с момента его заключения, но п. 2 названной статьи предоставляет право сторонам применить его условия к отношениям, возникшим до заключения договора. Поэтому если в нашем случае арендатор пожелал бы заключить новый договор с момента окончания переговоров, то за период просрочки оплаты истекшего договора он вправе был бы заплатить по ставке, предусмотренной этим, а не новым договором.