Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №48(2545) от 01.07.2022 Смотреть архивы

USD:
2.5329
EUR:
2.6533
RUB:
4.7397
Золото:
148.81
Серебро:
1.74
Платина:
75.82
Палладий:
152.69
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

По каким ценам можно сдавать в аренду частные помещения

Основными нормативными правовыми актами, регламентирующими отношения арендодателя и арендатора при сдаче в аренду площадей частной формы собственности, являются Гражданский кодекс (ст.577-596, регулирующие вопросы аренды, ст.621-626 — договоры аренды зданий, сооружений и нежилых помещений) и Закон об аренде.

В соответствии со ст.13 Конституции собственность в Республике Беларусь может быть государственной и частной, при этом государство предоставляет всем равные права для осуществления хозяйственной и иной деятельности, кроме запрещенной законом, и гарантирует защиту и условия для развития всех форм собственности в стране. Имущество, включая здания, сооружения и нежилые помещения открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, имеющих в уставном фонде долю акций государства, относится к частной форме собственности.

В части определения арендной платы для зданий, сооружений и нежилых помещений частной формы собственности, за исключением торговых мест, расположенных на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, действует одно общее положение — размер арендной платы определяется по соглашению сторон.

В свое время в целях упорядочения арендных платежей постановлением Министерства экономики от 29.05.2001 № 96 была утверждена Инструкция о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений). Согласно п.2 данной Инструкции устанавливалось, что этот документ является обязательным для всех юридических лиц негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений) юридическим и физическим лицам Республики Беларусь.

Однако Конституционный суд вынес заключение признать документ не соответствующим Конституции, Гражданскому кодексу, другим законодательным актам белорусского государства и считать его не имеющим юридической силы со дня принятия этого заключения (Заключение Конституционного суда РБ от 7.02.2002 № 3-137/2002).

В связи с этим в настоящее время при определении арендной платы за сдаваемые в аренду здания, сооружения и нежилые помещения, находящиеся в частной собственности, за исключением сдаваемых в аренду торговых мест, расположенных на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, необходимо исходить из части второй п.1 ст. 585 ГК, устанавливающей, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а также части первой ст.11 Закона об аренде, согласно которой арендная плата устанавливается договором как часть прибыли (дохода) в виде процента, исчисленного от стоимости арендованного имущества, или как фиксированная сумма.

Это означает, что стороны (арендодатель и арендатор) по сдаваемым в аренду зданиям, сооружениям и помещениям, находящимся в частной собственности, по договору (договоренности) могут установить любой размер арендной платы, приемлемый для обоих.

Однако в этой связи порой встает вопрос об обоснованности того или иного размера арендной платы, устанавливаемого (соглашением сторон) при заключении договора.

Критериями этого решения могут быть следующие:

1. Применять при сдаче помещений частной собственности базовые ставки арендной платы и порядок определения арендных платежей, установленные действующим законодательством для недвижимого имущества, находящегося в госсобственности:

  • для производственных площадей республиканской собственности — Указом Президента от 4.08.2006 № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества»;
  • для общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений — Указом Президента от 30.09.2002 № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности».

2. Производить расчеты исходя из затрат, возмещаемых за счет арендной платы, и необходимого размера прибыли.

Таким примером может служить порядок расчетов, установленный решением Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности (подп. 3.2 п.3 протокола Республиканской комиссии от 12.12.2002 № 12) для случаев, когда размер арендной платы за указанные площади, определенный на основе установленных базовых ставок за 1 кв. м арендуемой площади с учетом применения установленных коэффициентов комфортности, оказывается ниже амортизационных отчислений, налогов и платежей, которые уплачиваются арендодателем в соответствии с законодательством.

В этом случае определение арендных платежей производится по формуле:

Ап = [Аморт + Пз + (Аморт + Пз) х Рент: 100% + Ннд + Н] х Sар, где:

Ап — размер арендной платы в месяц, руб;

Аморт — размер амортизационных отчислений на 1 кв. м арендуемой площади в месяц, руб;

Пз — размер платежей за землю на 1 кв. м арендуемой площади в месяц, руб;

Рент — процент рентабельности;

Ннд — налог на недвижимость на 1 кв. м арендуемой площади в месяц, руб;

Н — размер иных налогов и платежей, включая НДС, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством от доходов, получаемых от арендной платы на 1 кв. м арендуемой площади в месяц, руб;

Sар — размер арендуемой площади, метры.

Данная формула вполне может быть использована арендодателем в качестве обоснования размеров арендной платы, устанавливаемых по соглашению сторон, при сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего частным структурам.

Следует отметить, что при определении арендной платы по указанной формуле, а также при применении для этих расчетов базовых ставок и порядка определения размеров арендной платы, установленных действующим законодательством для площадей, находящихся в госсобственности, арендатор должен дополнительно оплачивать арендодателю определенную часть стоимости расходов, связанных с содержанием, эксплуатацией, текущим ремонтом зданий, сооружений и помещений, коммунальными и другими услугами.

Подходы к определению и оплате данных расходов изложены в Рекомендациях по определению и оплате арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту зданий, сооружений и помещений, коммунальным и другим услугам при сдаче в аренду (передаче в безвозмездное пользование) общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности (п.5 протокола заседания Республиканской комиссии от 16.02.2006 № 30).

Как уже отмечалось, принцип определения арендных платежей по соглашению сторон используется в отношении зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, за исключением торговых мест, предоставляемых арендаторам на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности.

Порядок для последних установлен Указом Президента от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства», согласно которому размер арендной платы определяется арендодателями торговых мест исходя из размера базовых ставок арендной платы, регламентированных этим Указом, с применением коэффициентов 0,6-1,0, установленных облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах.

Юрий МАЛЯВКО, консультант Министерства экономики

Распечатать с изображениями Распечатать без изображений