$

2.1449 руб.

2.4102 руб.

Р (100)

3.1690 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Актуально

ПЛОЩАДЬ РИСКОВ И ДОХОДНОСТИ©

11.01.2013

В странах c развитой экономикой считается приемлемой доходность капитала в 5% годовых. Однако у нас инфляция и риски требуют гораздо большего. При этом различные инструменты инвестирования конкурируют не только по уровню доходности, но и по стабильности прибыли и ряду других параметров. О том, какое место в этом состязании занимает недвижимость, рассказывают аналитики консалтинговой компании Colliers International Денис ЧЕТВЕРИКОВ, Сергей СЕНКЕВИЧ, партнер и директор брокерского подразделения Андрей АЛЕШКИН.

— Господа, давайте оценим привлекательность инвестиций в недвижимость на белорусском рынке. Какой уровень доходности в каждом из сегментов (офисных, торговых помещений, жилья, складов) сейчас считается приемлемым? Можно ли сопоставить доходность инвестиций в недвижимость с вложениями, скажем, в банковские депозиты, облигации?

Денис Четвериков:

— Уровень доходности различается в зависимости от конкретного проекта, его местоположения и формата. В среднем внутренняя норма доходности для проектов коммерческой недвижимости (без учета возможного использования заемных средств, для расчетов в относительно стабильной валюте (инфляция 2–3% в год), в современных проектах): офисы (класс А, выгодное месторасположение в центральной части города) — 19–21%; торговые помещения (торгово-развлекательные центры GLA более 20 000 м2) — 20–23%; торговые помещения (street retail: начало проспекта Независимости и иные центральные проходные улицы) — 22–24%; отели (4–5 звезд, 150–220 номеров, центр города) — 12–15%; склады (класс А, вдоль трасс, стратегических развязок и т.п.) — 17–19%.

На рынке жилья есть своя специфика. Сложившаяся в Беларуси схема долевого строительства, при которой объект строится главным образом за счет дольщиков, не позволяет говорить о жилых инвестиционных проектах. Так называемый «инвестор» в этом случае делает минимальный собственный вклад, несет минимальные риски и в основном размещает чужие деньги. Если оценивать здесь доходность традиционными способами, то она будет очень высокой — намного выше, чем во всех остальных сегментах недвижимости: 40–150%.

Однако делая подобные сопоставления, надо помнить, что показатель доходности отражает не только возможный потенциал получения прибыли, но и связанные с конкретными видами инвестиций риски. По общему правилу, чем выше доходность, тем выше риски. Поэтому сопоставляя, например, доходность недвижимости в 20% с доходностью депозитов в 4–5%, нужно учитывать гораздо большие риски инвестиций в недвижимость по сравнению с банковским депозитом, который в данном контексте может рассматриваться как почти безрисковая инвестиция.

— А если сравнивать соотношение риск/доходность рынка коммерческой недвижимости и других отраслей?

— Этот рынок вполне привлекателен. Конечно, доходность не так высока, как в случае успешного собственного производства, но вполне достаточная. Риски при прочих равных условиях не столь велики, так что при грамотной концепции проекта дальнейшие денежные потоки легко прогнозируются.

— В Европе риски кредитно-потребительской модели «выталкивают» бизнес в сферу долгосрочных реальных вложений. Актуально ли это у нас?

— Пока не очень. Для этого есть немало причин: от субъективно-психологических и культурных до объективных экономических. С одной стороны, многие бизнесмены еще не перестроились со времен 90-х — начала 2000-х, когда «навар» в разы превышал затраты. Желание быстро вернуть свои деньги у многих местных девелоперов зачастую превышает возможности инвестиций в недвижимость. С другой стороны, экономика страны пока еще не настолько стабильна, как хотелось бы. Так что можно понять подозрения инвесторов к вложениям с окупаемостью свыше 10 лет. В общем, если сформулировать тенденцию, обобщающую ожидания местных и зарубежных инвесторов, можно сказать, что у нас вложения в недвижимость воспринимаются как среднесрочные инвестиции со сроками динамической окупаемости в 5–7 лет. Поэтому нам сложно бывает работать с местными девелоперами отелей, где динамическая окупаемость может доходить до 20 лет, а некоторые сугубо отельные (без развития других функций) проекты вообще динамически не окупаются.

— По статистике, в Варшаве на тысячу жителей приходится 950 м2 офисных площадей, а в Минске — всего 250 м2. Как складывается в такой ситуации спрос на офисы в столице и других городах Беларуси? Можно ли здесь ожидать притока инвестиций?

— Действительно, у нас обеспеченность современной офисной недвижимостью значительно скромнее. Поэтому в очень большой степени спрос на офисы удовлетворяется за счет аренды административных зданий старой постройки, НИИ и т.д. Некоторые компании строят собственные штаб-квартиры или бэк-офисы. Но не везде ситуация одинакова. Например, за последние годы в Гродно за счет нового строительства, реконструкции старых построек или замороженных долгостроев на рынке появилось много офисных помещений. В результате ставки упали, а вакантность выросла.

К сожалению, в отличие от Варшавы и других столиц ЕС у нас не тот уровень развития бизнеса: гораздо меньше как национальных компаний, так и представительств зарубежных фирм. Соответственно, и спрос на офисы у нас куда ниже.

Тем не менее инвестиции в этот сегмент недвижимости поступают. На 2013 г. заявлено к вводу более 105 тыс. м2 в пересчете на арендопригодные площади (GLA); на 2014-й — уже почти 200 тыс. Так что рост здесь — в геометрической прогрессии.

— Сколько крупных сделок с коммерческой недвижимостью произошло в 2012 г.?

Сергей Сенкевич:

— Минувший год в этом плане был довольно интересным. Наверное, многие знают о такой крупной сделке, как покупка торгового центра «Линия Гринн» в Гомеле компанией «Евроторг». Общая площадь этого объекта около 14 тыс. м2. Гомель в этом году вообще отличался активностью на рынке: новый собственник появился и у самого крупного торгового центра с многоуровневым паркингом «Секрет». Его общая площадь, включая паркинг, около 30 тыс. м2. В Минске известно о 6 сделках с объектами коммерческой недвижимости площадью от 2 тыс. м2 и более. Нашей компанией был заключен ряд сделок по аренде помещений в различных секторах коммерческой недвижимости общей площадью более 50 тыс. м2. Главная из них — сделка по аренде БПС-Сбербанком помещений в бизнес-центре Rubin Plaza площадью около 5000 м2.

— Как изменилась за 2012 год динамика арендных ставок и вакантных площадей в сегментах коммерческой недвижимости?

— После финансового кризиса 2011 г. на рынок аренды пришел период стабилизации. Правда, после вступления в силу Указа Президента от 29.03.2012 № 150, который ввел понятие базовой арендной величины и фактически перевел арендные отношения в объектах частной формы собственности на договорные рыночные отношения, многие заговорили о существенном росте ставок арендной платы. На самом деле, если ее перевести в характерную для рынка аренды единицу — евро, то можно говорить лишь о возвращении ставок на уровень I квартала 2011 г. При этом во многих объектах ставки так и не вернулись на докризисный уровень — в основном в сегменте торговой недвижимости.

В сегменте складской и офисной недвижимости ставки как «просели» в 2011 г., так и оставались более-менее стабильными и в 2012-м. Отдельно отметим офисы класса «А»: здесь в связи с вводом в эксплуатацию бизнес-центра по ул. Интернациональной в столице рынку задана новая планка качества и уровня отделки и комфорта для арендаторов.

Свободных площадей немало, но вопрос в их качестве и адекватности предлагаемых собственниками ставок арендной платы. Например, на сайте Мингорисполкома имеется достаточное предложение торговых площадей в торговых центрах. Но найти помещение, соответствующее запросам современных розничных сетей, невозможно. Аналогичная ситуация и на рынке офисов.

— Как складывается сегодня ситуация на рынке производственных помещений? Что происходит чаще — приобретение с целью дальнейшего использования площадей по прежнему назначению или их перепрофилирование под склады или торговые комплексы?

— Здесь надо рассматривать ситуацию с разных сторон. Одно дело, когда приобретается неиспользуемое производственное помещение в центре города, и другое — в промышленной зоне. В первом случае логично, что речь чаще идет о перепрофилировании, в чем заинтересованы и новые собственники. В промышленных зонах или, например, в СЭЗ чаще покупают здания или помещения компании, намеренные развивать производство.

Было бы неправильно сказать, что сектор промышленной недвижимости не развивается. Существует потребность не только в реновации и запуске старых производственных корпусов, но и в строительстве новых, более современных. И их не мало. Так, в прошлом году появились, например, производство детских подгузников; завод горячего оцинкования в Лиде; завод «ВМГ Индустри», производящий корпусную мебель для компании «Икеа»; завод «Кроноспан» в Сморгони.

— Какая доля объектов на рынке коммерческой недвижимости управляется профессиональными управляющими компаниями?

Андрей Алешкин:

— Профессиональное управление недвижимостью у нас находится еще в зачаточном состоянии. Значительным числом объектов управляют товарищества собственников. Это объясняется тем, что многие объекты, к сожалению, построены с участием множества дольщиков. При этом остается только создавать товарищество собственников и передавать ему полномочия управляющей компании.

Второе направление — когда девелоперские компании создают собственные бизнес-подразделения, управляющие их недвижимостью. У нас уже начинает формироваться пул девелоперов, у которых в портфеле имеется значительное число объектов и метража. Их объемы постоянно растут. Отметим, у многих получается неплохо управлять, передавая некоторые функции на аутсорсинг.

А вот случаи, когда собственники полностью передают свои объекты в управление на сторону, пока единичны. Некоторые заявляют, что занимаются такой деятельностью, но в реальности располагают 1–2 незначительными объектами или же остаются на уровне деклараций. Серьезных игроков здесь пока нет. Причина, по-моему, в том, что, во-первых, нет компаний, обладающих достаточными ресурсами и опытом, а во-вторых — существуют недоверие и нежелание белорусских собственников недвижимости работать с «чужаками».

У нас в планах есть такое направление, тем более что в соседних странах оно очень активно развивается, а у Colliers International есть большой портфель различной недвижимости в управлении. Услуга по управлению гораздо шире, чем кажется. Она включает, в частности, технический менеджмент от сопровождения проектирования до ввода здания, экспертизу, инфраструктурный менеджмент (обслуживание сетей и коммуникаций, поддержание чистоты и порядка), коммерческий менеджмент (взаимодействие с арендаторами и бюджетирование) и др.

— Ваша компания активно предоставляет услуги брокериджа на белорусском рынке недвижимости. Расскажите, пожалуйста, как идут переговоры с операторами супермаркетов и крупными иностранными сетевыми Fashion-брендами, которых вы приглашаете, например, в коммерческие центры GALILEO и GALLERIA POBEDITELEY–9?

—- Мы уже более 5 лет развиваем это направление с помощью наших коллег из более чем 60 офисов мира. У каждого из них есть свои налаженные связи с операторами, которые полагаются на их мнение при принятии решений о входе на рынок. Сейчас идут активные переговоры с международными торговыми сетями, так что вскоре можно ждать появления в Беларуси многих новых брендов, широко известных в мире. К сожалению, процесс тормозит низкая емкость рынка профессиональных торговых центров — ведь ради одного магазина крупный оператор на рынок не приходит. Ему необходим pipe plan проектов на 3–5, а то и 10 лет, причем не только в Минске, но и в областных центрах. Поэтому можно сказать, что рынок сам себя ограничивает, и девелоперы должны активнее развивать проекты в ритейле. Мы со своей стороны сделаем все возможное для заполнения коммерческих центров и удовлетворения запросов всех сторон, включая посетителей. ТРЦ Gallileo будет открыт 1 мая. По GALLERIA POBEDITELEY–9 работа только началась, и сейчас мы выбираем якорного арендатора на супермаркет. Кстати, в тендере участвовали не только белорусские компании, но и представители российских, балтийских и скандинавских фуд-операторов.

Беседовала Оксана КУЗНЕЦОВА


Читать «ЭГ»
Подписка
Архивы «ЭГ»
Опросы
Мы в соцсетях