Первичный и вторичный рынок квартир в Минске: тенденции и прогнозы

Какие предпочтения у минчан при покупке квартиры, как развивались рынки нового жилья и вторички в Минске в 2018 году и какие здесь ожидаются тенденции в 2019, рассказали читателям «ЭГ» аналитики ГК «Твоя столица».

Новое жилье как альтернатива

Весь прошлый год спрос на ново­стройки был стабильным и активным. Приобретали в т.ч. и по причине более-менее доступного уровня кредитов. А к концу года, после приостановки кредитования несколькими банками, покупательская активность снизилась. Значительная часть покупателей рассматривают возможность получения кредита лишь в Беларусбанке. И введение им моратория на выдачу кредитов на готовые новостройки и квартиры вторичного рынка сократил число желающих приобрести квартиры.

Новостройки конкурируют со вторичным рынком, и вопрос предпочтений зависит от экономики. Сейчас новостройки рассматривают более 80% потенциальных покупателей. Интересно, что при выборе нового жилья уменьшается значимость ценового фактора. Аналогичную цене важность имеет расположение дома вблизи станции метро.

Снижение значимости ценового фактора можно объяснить, с одной стороны, наличием кредитов, а с другой, увеличением предложений по рассрочке оплаты. В результате покупатели все больше выбирают не по цене, а по местоположению, планировке и т.п.

Среди других причин, влияющих на выбор покупателя, эксперты называют стадию строительной готовности дома, местоположение (кон­кретный район города, развитость инфраструктуры в окружении, близость метро, транспортная доступность) и интересные условия оплаты (рассрочка, специальные программы кредитования).

Прогноз на 2019 год

В наступившем году многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. Но очевидно, что высокий спрос на новостройки, каким он был в прошлые два года, уже себя исчерпал.

Дальнейшее возможное развитие ситуации на первичном рынке Минска эксперты условно делят на два сценария:

– если доступность кредитов не изменится, то за счет продолжающейся кредитной поддержки и экономической стабильности возможен рост цен в пределах +5–7% за год.

– при существенном удорожании кредитов, усложнении условий их получения и т.п., за счет уменьшения финансово-обеспеченного спроса рынок впадет в состояние стагнации. На этом фоне будет расти количество маркетинговых акций от застройщиков при сохранении цен на прежнем уровне. О росте цен в этом случае уже говорить не приходится. А вероятность начала их снижения будет зависеть от степени ужесточения кредитной и экономической ситуации.

Покупатели будут снижать свои требования к новостройкам. На квартиры минимального метража – студии и евроформата – будет особый спрос. Часть покупателей с минимальным бюджетом на покупку перейдут на сторону вторичного рынка, спрос на хрущевки и брежневки опять повысится.

Большим интересом будут пользоваться новостройки пригородные (Колодищи) и загородные (Прилуки, Фаниполь, Смолевичи). Они уже сейчас на 20–30% дешевле минских аналогов.

Вторичка – провальный январь

В январе наступившего года покупательская активность снизилась на треть по сравнению с аналогичным показателем 2018 г.

Прогноз на 2019 год

Здесь возможны также, как минимум, два сценария развития.

Позитивный ожидается при соб­лю­дении следующих условий:

– прогнозируемый правительством РБ рост ВВП в 2019 г. на 4%;

– стабильный размер средней з/п в г. Минске с возможным ее ростом;

– стабильный курс доллара (до 2,2 руб./USD, по прогнозу НБ РБ);

– доступность кредитов останется на текущем уровне, крупнейшие банки возобновят кредитование готовых объектов недвижимости.

Этот сценарий может характеризоваться ростом цен в расчете на кв.м вторичного жилья стандартных потребительских качеств в пределах 5%. Кроме того, несмотря на стабильность спроса, поддерживаемую активным банковским кредитованием, возможны проседания из-за летней сезонности.

Негативный сценарий ожидается при неблагоприятной экономической ситуации и отсутствии вышеперечисленных показателей (в позитивном прогнозе). В этом случае произойдет снижение покупательской способности населения и начнется стагнация рынка. Цены будут балансировать на одном уровне, но недостаток финансово обеспеченного спроса будет давить на них в сторону снижения. В результате по итогам года снижение цен может быть зафиксировано в пределах 3–5%.