$

2.1058 руб.

2.4041 руб.

Р (100)

3.1947 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

ПЕРСПЕКТИВЫ СПРОСА©

17.05.2013

Сектор информационно-коммуникационных технологий (ИКТ) в ближайшие 3 года увеличит свою долю на рынке офисной недвижимости до 35% и останется основным драйвером роста этого рынка. К такому выводу пришли аналитики инвестиционной компании «Юнитер», оценившие спрос со стороны компаний, арендующих офисные помещения.

Прогноз спроса на рынке офисной недвижимости требует анализа развития различных отраслей и секторов экономики, представители которых нуждаются в аренде офисных помещений. С точки зрения спроса на офисные помещения, сектор информационных технологий является наиболее перспективным. Он достаточно активно развивается в Беларуси, что подтверждает и динамика развития Парка высоких технологий, где занято уже около 15 тыс. человек, а темпы роста составляют 30–40% в год и, согласно прогнозам, сохранятся в будущем.

Спрос этого сектора на аренду офисных помещений существен. Во-первых, в секторе присутствует эффект масштаба, т.к. IT-компании предъявляют спрос на большие площади, технологичные пространства open-space с возможностью перепланировки. При этом значительную роль для них играет критерий технологичности, т.е. наличия необходимой инфраструктуры: оптоволоконные сети, дата-центры и т.д.

Структура спроса в разрезе секторов экономики

Сектора                                                                                                                         %

IT-технологии, связь                                                                                                        22

Консалтинговые услуги (включая инженерные, услуги в сфере технологий, строительства) 20

Представительства (включая дистрибьютеров, медицину, FCMG)                                         15

Банки/ финансы                                                                                                               14

Оптовая торговля                                                                                                            10

Образовательные услуги                                                                                                   9

Реклама, маркетинг, PR, медиа                                                                                          5

Туризм                                                                                                                             5

Рынок труда в IT-секторе характеризуется высоким спросом на специалистов. Сектор растет быстрее экономики в целом. В настоящее время стоит задача обеспечить рост сектора ИКТ в 2 раза и достичь выручки в 1 млрд. USD к 2015 г. Таким образом, в отрасли есть очевидная тенденция к росту как по объемам производства и количеству занятых, так и по размеру выручки на одного сотрудника. Сектор характеризуется высоким уровнем платежеспособности и является основным драйвером роста рынка офисной недвижимости.

Сектор консалтинга (инжиниринговые услуги, услуги для бизнеса, технологические услуги и т.д.) сегодня стабилен, здесь не ожидается резкого роста спроса. Этот сегмент будет развиваться за счет роста т.н. «аутсорсинговых» услуг (инжиниринговые, инженерно-строительные, услуги в сфере технологий и разработок и др.), что обусловлено общемировой тенденцией роста степени аутсорсинга бизнес-процессов. Основанием тенденции является экономическая эффективность аутсорсинга (снижение затрат в результате эффекта специализации), многие белорусские предприятия, особенно ориентированные на экспорт, снижают издержки подобным путем. В то же время, учитывая доминирование госсектора, аутсорсинг растет не столь быстро, этот процесс будет долгосрочным, но является определенным фактором роста спроса в будущем.

Сектор представительств иностранных компаний представлен крупными игроками мирового рынка медикаментов, а также международными финансовыми организациями, поставщиками технологий, дистрибьюторами продукции международных брендов. В настоящее время в Беларуси насчитывается более 900 представительств иностранных компаний. Этот сектор сформирован давно (более 10 лет назад) и занял офисные площади, когда не было высококлассной офисной недвижимости. По мере строительства качественных помещений на рынке сформировался отложенный спрос со стороны таких организаций. И сейчас наблюдается перераспределение занимаемых площадей в сторону помещений премиум-класса. Представительства международных компаний являются довольно требовательными арендаторами к наличию помещений определенной площади, этажей, необходимой планировки и т.д. Это не массовый, но платежеспособный сегмент. Таким образом, с одной стороны — это интересный для арендных офисных площадей сегмент, с другой — он достаточно узкий: строительство еще 1–2 крупных высококлассных бизнес-центров может закрыть спрос на аренду офисных помещений со стороны этого сектора.

В финансовом секторе (банки, страховые и лизинговые компании, профучастники рынка ценных бумаг) генераторами «взрывного спроса» на офисную недвижимость способны стать компании, предлагающие финансовые услуги для населения, небанковские финансовые организации, частные центры обучения финансовым дисциплинам.

Образовательные услуги занимают относительно небольшую долю (9%) в структуре спроса на офисные помещения, однако этот сектор будет развиваться, т.к. экономика страны стремится адаптироваться к мировым тенденциям: переквалификация кадров в ИКТ, развитие обучающих центров, бизнес-образования, финансовой грамотности, частных обучающих программ и т.д. Этот сегмент может создать всплеск спроса, однако он будет не столь значительным в общем объеме спроса на офисные помещения и не окажет большого влияния на весь рынок офисной недвижимости.

При сопоставлении структуры спроса на офисные помещения в Беларуси с городами, которые по уровню экономического развития ушли вперед, например, с Москвой, можно выделить некоторые различия. Во-первых, финансовый сектор в Беларуси составляет меньшую долю в структуре спроса на офисные помещения по сравнению с российской столицей, где его доля достигает 30%. Во Франкфурте-на-Майне, например, этот показатель составляет 50%, т.к. это один из крупнейших финансовых центров мира. Но в целом структура арендаторов, генерирующих спрос на офисные площади, совпадает: в частности, и в Москве, и в Минске основными арендаторами являются сектор ИКТ, консалтинговые компании и финансовый сектор.

Дарья КОНОПЛИЦКАЯ, аналитик ИК «Юнитер»

Роман ОСИПОВ,

директор ИК «Юнитер»