Ответы на жилищный вопрос:— нужны деньги, земля и энергия

В Беларуси более 65 тыс. семей желают строить индивидуальное жилье. Но государство может предложить им только 28 тыс. свободных земельных участков. Такой дисбаланс сдерживает индивидуальное строительство, признал начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры Александр Горваль, выступая на конференции «Новые технологии в повышении коммерческой эффективности жилых комплексов».

Сегодня в стране на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит почти 700 тыс. семей. На сокращение этой очереди уйдет немало лет: существенно увеличить объемы сторительства не позволяет недостаток инвестиций, в т.ч. бюджетных и кредитных ресурсов. Поэтому все большую роль играет привлечение средств граждан, которые тоже ограничены.

На текущий год запланировано строительство 3,5 млн. м² жилья, в т.ч. 501,5 тыс. м² – с господдержкой. Пока за 11 месяцев построено 3296 тыс. и 480,8 тыс. м² соответственно. Все регионы, кроме Гродненской области, укладываются в задания. В Минстройархитектуры надеются, что общий план удастся перевыполнить на 3–4%, а с господдерж­кой – на 10–15%.

Сегодня в стране насчитывается 5250 свободных жилых помещений в стадии строительства. Из них 4150 – жилье в строящихся объектах и 1120 квартир в уже сданных домах, которые пока не нашли покупателей. Рост предложения мог бы порадовать, если бы он не сопровождался низкой платежеспособностью потенциальных клиентов. Хотя цены «откатились», продукция строительного комплекса реализуется с трудом. Это отрицательно сказывается на заказчиках и особенно – на подрядчиках, у которых возникает множество проблем, из-за несвоевременных расчетов.

Сейчас Минстройархитектуры формирует планы на 2018 г. Правительство требует увеличить объемы строительства жилья до 4 млн. м², в т.ч. с господдержкой – до 900 тыс. м². Но для этого нужны дополнительные источники финансирования. Одним из них, по мнению А. Горваля, могут стать коммерческие кредиты для предоставления субсидий гражданам льготных категорий на уплату процентов и для отдельных нуждающихся – на уплату основного долга. Такой механизм предусмотрен Указом от 4.07.2017 № 240. Впрочем, предлагаемые в нем условия кредитования не слишком отличаются от тех, которые ранее содержались в Указе от 6.01.2012 № 13. Всего по нему было заключено лишь 1,5 тыс. кредитных договоров на общую сумму 77 млн. BYN, по ним выполнено работ на 35 млн. Теперь обязательства по ним удастся дофинансировать, а новые договора заключаться не будут.

В следующем году с господдержкой планируется построить 7 тыс. квартир для многодетных семей. Сейчас их на учете 30,5 тыс., а в строительстве участ­вуют около 5 тыс., но в республике есть еще 16 категорий льготников, для которых почти ничего не остается.

Другая проблема – это финансирование объектов инженерной инфраструктуры к жилым домам. Одно время ее пытались решить за счет бюджета с последующей компенсацией застройщиками. Сегодня все программы развития инфраструктуры в основном предполагают бюджетное финансирование, объяснил А. Горваль. В следующем году оно остается на том же уровне, что и в текущем. При запланированном увеличении объемов строительства тут могут воз­никнуть дополнительные сложности.

Предполагается, что к концу пятилетки все строящееся жилье должно быть энергоэффективным. Технические воз­можности для этого есть. Но одновременно придется увязать планы энергоэффективности с увеличением потребления электроэнергии после ввода АЭС. Поэтому разрабатываются проекты многоквартирных домов, где электроэнергия будет использоваться для кухонных плит, отопления и горячего водоснабжения. Этот новый тренд распространиться на регионы, где недостаточно мощностей тепловых источников либо есть сложности с удаленной ин­фра­структурой, для которой проще подавать электричество, чем тепло.

Сохраняется проблема нарушения нор­мативных сроков строительства. Ежемесячно срываются сроки по 30–40 многоквартирным домам. Причинами долгостроя могут быть отсутствие до­статочных инвестиций, ошибки застройщиков и подрядчиков, криминальные ситуации, когда деньги используются не по целевому назначению, а порой вообще исчезают вместе с заказчиками. Пока масштаб таких случаев относительно невелик, но проблема является социально острой, отметил представитель Минстройархитектуры. Встречаются и незначительные задержки в строительстве на 1–2 месяца, которые за­стройщики считают несущественными. Но этой проблемой приходится заниматься местным исполнительным органам.

Один из факторов, сдерживающих решение жилищного вопроса в столице, – дефицит строительных площадок. По словам А. Горваля, проблема в том, что треть всех очередников на улучшение жилищных условий находится в Минске, но здесь строится всего 20% общего жилищного фонда страны. Освободить место можно, если снести ветхие здания, но на это средств нет ни у государства, ни у застройщиков. К тому же есть указание Президента – не наращивать численность населения, поэтому роста объемов строительства в Минске не предполагается. В последние годы объем строительства в столице поддерживается на уровне 600–650 тыс. м² жилья, из них 47–48% – с господдержкой, остальное – коммерческое.

Новые перспективные районы за­стройки для Минска возможны только в городах-спутниках, при этом инвестиций для создания и расширения ин­фраструктуры там нет. «Мы очень заин­тересованы в новых участках и ставим этот вопрос перед Президентом», – сообщил А. Гор­валь.

В очередной раз Минстройархитектуры инициирует изменения в Указ от 6.06.2013 № 263 «О долевом строительстве в Республике Беларусь». Предлагается исключить обязательность первичного инвестирования застройщиком 15% стоимости объекта до начала привлечения средств граждан. Кроме того, УКСы и прочие предприятия с долей государства более 50% в уставном фонде получат возможность продавать квартиры после ввода дома в эксплуатацию с возвратом средств на расчетный счет застройщика. Сегодня они обязаны перечислять все деньги в госбюджет, что ограничивает их строительные возможности.

Кроме того, министерство готовит проект указа о системе жилищных строительных сбережений. Эта идея неоднократно обсуждалась, но считалась не особо актуальной, пока с избытком хватало господдержки. Теперь бюджетные источники стали скромнее, ставка рефинансирования и проценты по кредитам снижаются. Поэтому чиновники надеются, что можно предложить систему жилищно-строительных сбережений. Правда, без элементов господдержки тут не обойтись, но они могут быть куда меньше, чем по Указу № 243. Помощь государства потребуется хотя бы для того, чтобы компенсировать влияние инфляции на вклады участников в накопительном периоде.

До конца года соответствующий проект указа должен быть внесен в правительство, а затем его ждет согласование с участием Администрации Президента, КГК и иных ведомств. Авторы проекта надеются объединить на новых организационных принципах усилия банковской системы, государства и граждан, чтобы создать новую структуру финансирования строительства жилья.