Офисы и отели: — рынок мечтает о восстановлении

В прошлом году спрос на офисы и отели в Минске стабилизировался, утверждают специалисты Colliers International в очередном обзоре столичного рынка коммерческой недвижимости.

Офисы стабилизировались

В столице за 2016 г. были введены в эксплуатацию 10 биз­нес-центров (в основном на окраинах города) и 1 корпус в офисном комплексе (ул. Платонова). Их суммарная площадь – свыше 91 тыс. м^{2. Таким образом, за год предложение офис­ных площадей выросло на 10,6%. Наиболее ак­тивным было I полугодие: введено 66 тыс. м2, в основном за счет завершения проектов прошлых лет. Особо в обзоре отмечены начало реализации проекта по строительству МФК Shanter Hill, сертификация по системе BREEAM первого «зеленого» объекта в стране – Omega Tower.}

Главное разочарование – кон­сервация МФК «Газпром центр». Не радует и снижение активности строительно-мон­тажных работ на ряде объектов из-за трудностей с финансированием. С этим столкнулись все категории застройщиков: и реализующие проекты самостоятельно с привлечением кредитов бан­ков, и использующие метод долевого строительства.

Спрос на офисы, по оценкам специалистов Colliers, нормализовался. С одной стороны, субъекты хозяйствования при­способились к сложившейся экономической ситуации и перестали «метаться», меняя офисы. С другой – ставки достигли приемлемого для арендаторов уровня, и те перестали ждать дальнейшего падения. К тому же к концу I полугодия основная масса наиболее привлекательных площадей заполнилась, что также способствовало стабилизации этого сегмента рынка.

К концу I квартала 2016 г. прекратилось стремительное сни­жение ставок, характерное для всего 2015 г. При этом сред­ний уровень ставок во всех классах закрепился на нетипично низком для рынка столицы уровне. Соб­ственники стремились заинтересовать арендаторов, в т.ч. различными маркетинговыми ходами, вроде пред­ложения символической аренд­ной платы в размере 1–2 EUR/м² на 6–8 месяцев. Однако были и случаи роста ставок. Владельцы некоторых офи­сных объектов за счет привлекательных ставок снижали высокую вакантность и, когда она достигала приемлемого уро­вня, на оставшиеся площади поднимали ставки на 12–15%.

Вакантность на рынке снижается с I полугодия. Запросы на небольшие и средние офисы численно продолжают доминировать, но растет интерес к более просторным блокам (в т.ч. по 400–500 м²) и аренде этажами целиком. Особенно популярными были помещения в офисных центрах класса «В1».

В середине года были зафиксированы факты аренды целых бизнес-центров одним лицом. Па­раллельно выросло число заявок от потенциальных арендаторов на аренду крупных площадей (от 1 тыс. м² и выше). При этом предложение не все­гда могло удовлетворить такой спрос. Во II полугодии потенциальным аре­н­даторам стало сложнее найти подходящий офис площадью от 1 тыс. м² и выше. Если в 2015 г. желающим можно было предложить 4–5 достойных вариантов на такие объекты, то к концу 2016 г. – только 1–2, да и то качеством пониже. Особенно неудачны в этом плане бизнес-­центры клас­са «В2», возведенные с участием большого числа дольщиков.

Если в январе 2016 г. в обоих сегментах класса «В» вакантность оценивалась на уровне около 17%, то к концу года – только 6–7%, а в классе «А» – около нуля. По временам даже возникает дефицит предложения.

Площади гостеприимства

В Минске в 2016 г. было введено 3 отеля: «Аква-Минск» (110 номеров), Minsk Marriott Hotel (217) и DoubleTree by Hilton (193). Таким образом, в столице уже 5 брендовых гостиниц. Ожидается открытие Mercure и Novotel группы ком­паний Accor, а также развитие сетей Radisson и Hilton. Заявлены новые проекты, в т.ч. отели в многофункциональном комплексе Shanter Hill (на месте 2-й больницы) и на территории Национального аэропорта. В то же время отель Holt Time на 134 номера был переформатирован в общежитие, так что чистое предложение увеличилось на 386 номеров. К тому же «застыли» некоторые отельные проекты, в т.ч. Radisson Blu в многофункциональном комплексе «Газ­пром центр» с отелем и комплекс с отелем на месте, где некогда находился кинотеатр «Современник». Еще ряд проектов пересмотрен (например, вместо отеля Amara и комплекса «Перс Полис» будут реализованы другие биз­нес-идеи) или отложен срок их завершения. Судьба других, в т.ч. отеля Hyatt Regency, пока не определена.

Действующие гостиницы стре­мятся повысить эффективность. Так, принадлежащие Управлению делами Президента «Президент-отель», «Планета», «Юбилейная» и «Минск» объединились в холдинг «Гостиничный комплекс УДП». Некоторые отели активнее используют номерной фонд не по прямому назначению, а апарт-отель «Комфорт» начал продажи апартаментов.

По данным Colliers, в 2016 г. в столичных отелях и аналогичных средствах размещения остановилось 594,1 тыс. человек, что на 15% больше, чем в 2015-м. Основной рост спроса произошел за счет граждан из стран СНГ, составляющих половину посетителей, причем их число выросло на 22%. Авторы отчета надеются, что доля гостей из стран дальнего зарубежья вырастет в текущем году благодаря введению 5-днев­ного безвизового режима для туристов.

После существенного падения зимой 2015 г. в прошлом году тарифы на размещение в отелях были относительно стабильны. В среднем они в отелях 5 звезд составили 151 EUR, 4 зве­зды – 86 EUR, 3 звезд – 64 EUR.

Загрузка номерного фонда отелей, по оценкам Colliers, выросла с 40% в 2015 г. до 41% в 2016-м. В отчете отмечается, что, если сбудется прогноз ро­ста туризма на 15–20%, загрузка номерного фонда соответственно увеличится, а это ослабит напряжение на рынке. Однако данные доклада существенно расходятся с официальной статистикой.

Согласно цифрам, опубликованным в бюллетене Белстата «О развитии туризма, деятельности туристических организаций, кол­лективных средств раз­мещения Республики Беларусь», за про­шлый год число гостиниц и аналогичных средств размещения выросло с 539 до 571 (в т.ч. 340 гостиниц и 37 гостиничных комплексов), а их номерной фонд – с 20 157 до 20 621 номера. При этом в Минске насчитывается 117 гостиниц и аналогичных средств размещения, в т.ч. 6 – 2-звездочных гостиниц, 14 – 3-звездочных, 4 – 4-звездочных и 3 – 5-звездочных. В белорусских отелях и аналогичных средствах размещения в 2016 г. побывало 1698,2 тыс. чел. – всего на 5,7% больше, чем годом ранее, в т.ч. в Минске – 168,6 тыс. – на 19% больше. Однако этот рост в столице в основном обеспечен гражданами Беларуси – на 35%, до 117,5 тыс., тогда как число иностранных гостей сократилось на 6,4%, до 115,5 тыс. Впрочем, в целом по республике 52,2% клиентов отелей составляли белорусы, 35,1% – граждане стран СНГ и 12,5% – других государств.

В итоге коэффициент загрузки гостиниц и аналогичных средств размещения на конец 2016 г. в Беларуси составил всего 27 против 29 годом ранее, хотя в Минске и Брестской области он вырос за год с 29 до 30. В остальных регионах наблюдалось снижение этого показателя: в Витебской области – с 26 до 24, Гомельской – с 28 до 23, Гродненской – с 27 до 26, Минской – с 33 до 29, Могилевской – с 27 до 22.