Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №49(2545) от 05.07.2022 Смотреть архивы

USD:
2.5329
EUR:
2.6533
RUB:
4.7397
Золото:
148.81
Серебро:
1.74
Платина:
75.82
Палладий:
152.69
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Оценка городских земель: чему поучиться у соседей?

Значение кадастровой оценки городских земель в государственной политике управления земельными ресурсами трудно переоценить. Данные этой оценки должны обеспечить распределение бремени земельных платежей, сделать их экономически обоснованными и социаль...
Значение кадастровой оценки городских земель в государственной политике управления земельными ресурсами трудно переоценить. Данные этой оценки должны обеспечить распределение бремени земельных платежей, сделать их экономически обоснованными и социально справедливыми, создать современные экономические рычаги управления городскими землями. В значительной степени это зависит от методики, которая положена в основу оценки.

Кадастровая оценка на основе нормативного метода помогает определить меру удобства или выгоды конкретного земельного участка, а ее данные используются исключительно для целей налогообложения. Экспертная (или рыночная) - используется для поддержания рынка земли. Она определяет стоимость участков при совершении сделок с ними: купли-продажи, залога, вклада в уставный фонд, дарения, наследования и т.п.

В нашей республике разработана (и утверждена Госкомземом в 1998г.) Временная методика кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь. Казалось бы, она должна впитать лучшее из уже наработанного опыта в других странах, но, мы его, к сожалению, проигнорировали. В основу кадастровой оценки у нас положены два метода оценки: нормативный и рыночный (заметим, в условиях полного отсутствия земельного рынка).

Но ведь, как известно, рыночную цену может выявить только рынок. Моделирование же рыночных цен в условиях отсутствия последнего представляется решением не только непонятным, но и неспособным обеспечить точные расчеты. Мало того что полученные результаты окажутся необъективными, они потребуют значительных финансовых затрат, т.к. существенно завышают стоимость оценочных работ (индивидуальная оценка - вещь дорогостоящая).

Кроме того, оценка городских земель должна учесть факторы, определяющие их ценность и особенности. Сделать это невозможно на основании действующей у нас методики. Большинство нормативных показателей рассчитываются неточно, да и сама методика не отвечает принципу прозрачности: результаты работ сложно проверить.

Но предположим, городу известна цена земли, "рыночная", разумеется. Может ли он воспользоваться этими данными для налогообложения?

Для ответа на этот вопрос вернемся к существующей практике. В соответствии с Законом "О бюджете Республики Беларусь на 2002 год" местные Советы депутатов получили право увеличивать (уменьшать) ставки земельного налога. В частности, Минский городской Совет в соответствии с этим утвердил повышающие коэффициенты к ставкам земельного налога и арендной платы от 1 до 5. Оказалось, что порядка 50% предприятий не смогли уплатить такие налоги и городские власти были вынуждены вернуться к прежним ставкам.

Это лишний раз говорит о том, что налоговая нагрузка в Беларуси предельная. Значит, на повестку дня должна выходить задача не поиска несуществующей "рыночной" стоимости земли, а дифференциации существующих ставок земельного налога, позволяющей учесть ценностнообразующие факторы и обеспечить объективное распределение налоговой нагрузки.

Большинство стран с  переходной экономикой за последнее десятилетие накопили большой опыт в развитии оценочной деятельности. Это касается в равной степени и ее методики, и практики. В странах Балтии, России, Украине, например, существуют два вида оценки: кадастровая (нормативная) и экспертная (рыночная).

Опыт наших соседей показывает, насколько корректно правительства здесь относятся к решению этой проблемы. Рыночные элементы в кадастровую оценку вносятся постепенно, по мере движения рынка, который развивается очень активно. Это можно видеть на примере данных продажи объектов недвижимости в Литве (табл.1).

Таблица 1

Продажа объектов недвижимости в Литве, 1998-2001гг.
===============================================================
Объекты недвижимости              1998-       В среднем
                                  2001гг.      за год
---------------------------------------------------------------
Земельные участки                 114757         28689

Коммерческие задания
и помещения                        13877          3469

Жилые дома на 1, 2 семьи           37645          9411

Квартиры                          119983         29996

Другие здания и постройки           8357          2089

Гаражи                             15848          3962

Промышленные,
складские помещения                12462          3115

Всего                             330937         82734
==================================================================
 
Ежегодно в Литве продается порядка свыше 80 тыс. объектов недвижимости, в т.ч. почти 30 тыс. земельных участков. Их реализация ежегодно составляет 1,34% от общего количества приватизированных участков. В 1999 г. только в пяти наиболее крупных городах Литвы продано более 1800 участков, из них более 500 - в Вильнюсе. С 1998 г. в Литве ведется регистр цен на объекты недвижимости для введения рыночных элементов в кадастровую оценку.

Серьезно подходят к оценке недвижимости в Латвии, где ввиду отсутствия на данный момент кадастровой оценки зданий и сооружений облагается только земля (по ставке 1,5% от кадастровой стоимости). Правительство считает, что если налог не может быть основан на объективной оценке, то более справедливо не вводить его вообще. Интересно и то, что введение рыночных элементов в кадастровую оценку земли, выполненную на основе нормативного метода, возможно здесь проверить и на основе данных, полученных в результате арендных отношений.

Активно развивается рынок земли в России. Только в Москве в 2000 г. оформлено 14984 договоров долгосрочной аренды и 48559 - краткосрочной. Ежегодно арендаторы совершают в столице свыше тысячи сделок с правами аренды земли, которые были на возмездной основе приобретены у города. Среди них -купля-продажа, залог, внесение в уставный капитал, некоторые иные формы переуступки прав аренды земли. Практика ежегодной корректировки ставок арендной платы за пользование землей позволяет считать их индикатором рыночной стоимости земель. Думается, такой путь развития рыночных земельных отношений мог бы быть наиболее перспективным и для Беларуси. Но, к сожалению, до настоящего времени аренда городских земель у нас развития не получила.

Возможно это произошло потому, что за разработку методики кадастровой оценки земель населенных пунктов взялись ведомства, не занимавшиеся ранее этими проблемами. Сама методика нуждается в серьезной экспертизе и корректирове. При этом не стоит преувеличивать и возможную роль налогов от земли и другой недвижимости в доходах местных бюджетов.

Как видно из данных табл.2, цифры, отражающие долю налогов на собственность в общих налоговых доходах местных правительств зарубежных стран, действительно выглядят впечатляюще. Однако есть и другие свидетельства, которые не отражены в таблицах. Это доля субсидий правительства в местных бюджетах, достигающих 70% и более, как, например, в Нидерландах.

Таблица 2

Доходы местных бюджетов, % (начало 1990-х)
====================================================================
                Субсидии           Налоги на     Налоги на
Страна          центрального       собствен-     собственность
                правительства      ность         в общих налогo-
                                                 вых доходах
--------------------------------------------------------------------
Австрия             15.3               2.5             5.0

Канада              45.9              32.1            82.6

Дания               44.7               3.3             7.1

Германия            21.0               2.6            12.8

Нидерланды          74.7               4.9            66.9

Норвегия            38.7               1.7             3.7

Великобритания      75.3              11.2            95.6

США                 38.7              31.4            14.4
=====================================================================
 
А если мы посмотрим, какую долю составляют налоги на собственность во всех доходах местных бюджетов (именно этот показатель может являться в какой-то степени сопоставимым), то открывается совершенно иная картина. За исключением США и Канады, в большинстве развитых стран данный показатель составляет всего лишь 2-5%.

Если сопоставить эти данные с нашей действительностью, то удивлению не будет предела. В частности, в Минске доля налогов на собственность составляет 10,49%, а в налоговых доходах - 11,51%, что значительно превышает уровень аналогичного показателя в ряде развитых стран (табл. 3).

Таблица 3

Доходы Минска от налогов на собственность, % (2001г.)
============================================================
Налоги                       Налоговые          Общие
на собственность             доходы             доходы
------------------------------------------------------------
Земельный налог                1,84              1,68

Налог на недвижимость          9,67              8,81
============================================================

В странах с переходной экономикой доля налогов на собственность в доходах местных бюджетов примерна такая же: в Эстонии - 6,5%, Польше - 13,4%, России - 13,7%, Словакии - 12,4%. Интересно, что в Эстонии налогом на недвижимость является только налог на землю. Этим самым подчеркивается разный принцип формирования бюджетов в странах с переходной и развитой экономикой и свидетельствует о том, что национальные традиции в разных странах достаточно сильны.

И последнее. В целях повышения экономических методов регулирования земельных отношений Совет Министров Республики Беларусь принял постановление от 2002-09-26 г.

N 1322 "О проведении оценки земель населенных пунктов", на основании которого решено в 2003 г. провести оценку 35 населенных пунктов Беларуси, а оценку остальных населенных пунктов завершить в 2004 г. К сожалению, в данном постановлении не уточняется, какую оценку предполагается провести и для каких целей, а ведь это очень важно. Можно только предположить, что кадастровую - в целях налогообложения.

Между тем вначале следовало бы внести коррективы во Временную методику оценки кадастровой стоимости земель населенных пунктов, исключив из нее методы индивидуальной оценки, а нормативный метод сделать более корректным и точным. Это позволило бы быстро, недорого и качественно решить проблему кадастровой оценки городских земель в республике.
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений