$

2.1058 руб.

2.4041 руб.

Р (100)

3.1947 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Контроль

ОБЛИГАЦИЯ НА МЕТР КВАДРАТНЫЙ©

22.10.2013

В поисках средств для строительства жилья субъекты хозяйствования стремятся использовать все доступные способы. Один из них — жилищные облигации. Этот инструмент может быть весьма эффективным для аккумулирования денег. Но те, кто им пользуется, не всегда удерживаются в рамках, установленных законодательством. О результатах проверок эмитентов жилищных облигаций рассказывает начальник управления контроля банковской деятельности Комитета государственного контроля Владимир ВОЛЧЕК.

В последние годы широкое распространение получила практика финансирования строительства жилых помещений посредством жилищных облигаций — именных ценных бумаг, удостоверяющих внесение владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения. В соответствии с Указом Президента от 2.07.2009 № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства» привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком, договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков, а также на основании заключаемых между застройщиком — эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке.

Эмитентом жилищных облигаций вправе выступать юридическое лицо, зарегистрированное на территории Беларуси, имеющее отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство, разработанную проектную документацию на объект жилищного строительства и являющееся заказчиком (застройщиком). Владелец жилищных облигаций при их погашении имеет право получить номинальную стоимость жилищных облигаций деньгами либо жилое помещение, общая площадь которого соответствует эквиваленту номинала принадлежащих ему облигаций, выраженному в квадратных метрах.

Такие инструменты для финансирования строительства используют свыше 70% коммерческих организаций-застройщиков. Например, по данным Департамента по ценным бумагам, в 2012 г. сумма эмиссии жилищных облигаций составила 1401,8 млрд. Br (134 выпуска, 33 эмитента), что в 1,4 раза больше, чем в 2011 г.

Проведенные Комитетом госконтроля контрольно-аналитические мероприятия показали, что в деятельности эмитентов этих бумаг имеются серьезные недостатки. Так, выявлены выпуски ничем не обеспеченных жилищных облигаций общей номинальной стоимостью более 180 млрд. Br. При государственной регистрации ценных бумаг отдельными эмитентами были представлены договоры, заключенные с банками на выдачу банковских гарантий, которые на самом деле являлись всего лишь обязательством банка выдать банковские гарантии в пользу владельцев жилищных облигаций при выполнении эмитентом целого ряда условий, в т.ч. касающихся залога. По предложению КГК в законодательство были внесены изменения, сделавшие невозможной эмиссию жилищных облигаций без соответствующего обеспечения.

Среди наиболее распространенных нарушений следует назвать указание застройщиками в проспектах эмиссии недостоверных данных об их финансово-хозяйственной деятельности. Как правило, ими завышаются показатели прибыли и занижаются обязательства перед кредиторами.

Значительное количество нарушений допускается застройщиками при заключении договоров. Это и несоответствие проектной документации указываемых в договорах характеристик строящихся жилых помещений, и обязанность граждан выкупать большее количество жилищных облигаций, чем эквивалентная площадь жилого помещения, и др. Установлены также факты привлечения денежных средств физлиц застройщиками, не произведшими эмиссию нужного количества жилищных облигаций, т.е. продавших несуществующие ценные бумаги. Иногда облигации выпускались при отсутствии оформленных в установленном порядке документов на земельный участок. Так, застройщик в г. Минске выпустил облигации под строящийся жилой дом, не дождавшись отселения жильцов частного сектора, проживающих на участке. В результате застройщик не исполнил обязательства перед владельцами жилищных облигаций, срок погашения которых наступил в октябре 2012 г. (на эту дату было возведено только 2 этажа первой секции жилого дома). При этом судебная тяжба с предыдущими владельцами части земельного участка, предназначенного для строительства второй секции жилого дома, завершилась в пользу застройщика только в середине 2013 г.

За нарушения законодательства при выпуске и размещении жилищных облигаций в 2012–2013 гг. Комитетом госконтроля привлечено к административной ответственности 9 организаций-застройщиков. По предложениям КГК в целях обеспечения защиты прав граждан и исключения случаев занижения эмитентами стоимости жилищных облигаций правительством прорабатывается вопрос об установлении единых подходов к определению их минимального номинала в привязке к стоимости квадратного метра жилья типовых потребительских качеств. Кроме того, Министерством финансов планируется внесение изменений в Инструкцию о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утв. постановлением Минфина от 18.09.2009 № 115, в части возможности привлечения средств граждан посредством жилищных облигаций на строительство нежилых помещений, а также гаражей-стоянок в рамках объектов жилищного строительства.