Объемы жилищного строительства растут, несмотря на кризис. Как объяснить происходящее? И за счет чего это происходит?

Данные статистики показывают, что кризис никак не повлиял на жилищное строительство. За 5 месяцев 2020 г. в эксплуатацию было введено 1302 тыс. кв.м жилья, что составляет 104,9% к уровню аналогичного периода прошлого года, когда ничто еще не предвещало ухудшения экономической ситуации.

Из общего объема жилья, введенного в эксплуатацию в январе-мае 2020 г., 460,1 тыс. кв.м, или 35,3% было построено для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улуч­шении жилищных условий, из которых 325,1 тыс. кв.м – с государственной поддержкой.

По сравнению с сопоставимым периодом прошлого года объем жилья, возводимого с использованием гос­поддержки, вырос на 9,6%. Не забывают строители и про малые города и сельские населенные пункты, где за обозначенный период было построено 576,3, или 44,3% от общего объема жилья.

Данные статистики позволяют нам посмотреть, как распределяется объем жилья, введенного в эксплуатацию по состоянию на 1 июня 2020 г., по областям (см. таблицу).

Основная часть вновь построенного жилья приходится на столичный регион – 46% от общего объема. В Минской области было построено 375,9 тыс. кв.м (28,8%), Минске – 223,9 тыс. кв.м (17,2%). Много жилья было введено в эксплуатацию в Брестской области – 202,2 тыс. кв.м. Это на 20 тыс. кв.м меньше, чем в Минске и на 16,5 тыс. кв.м больше, чем в Могилевской и Витебской области вместе взятых, где традиционно строят меньше всего жилья в стране.

Наиболее высокий рост объемов построенного жилья по сравнению с прошлым годом наблюдается в Минске (+42,2%), Гродненской (+26,1%) и Брестской (+12,5%) областях.

 

 

Чем вызван бум жилищного строительства?

Как мы видим, темпы жилищного строительства выросли, несмотря на кризис. На наш взгляд, это можно объяснить двумя причинами.

Первая – перенос объектов, которые не были введены в эксплуатацию в 2019 году, на январь 2020 г.

Например, в Минске в январе 2020 г. был зарегистрирован ввод в эксплуатацию новых жилых помещений общей площадью 70,5 тыс кв.м., хотя в январе 2019 г. – только 25 тыс кв.м.

Вряд ли темпы строительства в начале года резко выросли – аж в 3 раза. Скорее всего были введены в эксплуатацию объекты, срок сдачи которых затянулся.

Вторая причина – сохранение ипотечного кредитования и льготного строительства, несмотря на кризис.

Раньше каждый новый экономический спад и резкий рост курсов валют сопровождался сокращением кредитного финансирования, из-за чего спрос на рынке недвижимости резко падал. Однако в этот раз давление правительства на банки привело к тому, что ипотечное кредитование на приобретение жилья от застройщика не пострадало, поэтому спрос сильно ниже не стал.

Так что претендентов на кредиты стало еще больше. Именно развитие ипотечного кредитования является сегодня главным драйвером спроса на рынке недвижимости.

По данным статистики, объем нельготного банковского кредитования (ипотеки) в 2018 году вырос в 7 раз – с 69,8 до 494,2 тыс. кв.м. Полагаем, что по итогам 2019 года объем ипотечного кредитования также заметно увеличился. Однако статистических дан­ных за этот период, которые могли бы подтвердить наше предположение, пока еще нет.

 

Ввод в эксплуатацию жилья по областям и г. Минску за январь-май 2020 г.

Таблица

	Всего			В т.ч. с государственной поддержкой
	тыс. кв.м общей площади	в %		январь-май 2020 г., тыс. кв.м общей площади	в % к январю- маю 2019 г.
Республика Беларусь	1 302,0	104,9		352,1	109,6
Области и г. Минск:
Брестская	202,2		112,5	78,3	126,2
Витебская	89,0		103,7	36,0	207,5
Гомельская	162,6		103,8	68,7	165,8
Гродненская	151,8		126,1	34,1	106,6
г.Минск	223,9		142,2	30,9	152,3
Минская	375,9		85,8	55,5	55,4
Могилевская	96,6		93,9	48,5	101,4

 

Сколько белорусов нуждается в улучшении жилищных условий?

Данные по числу граждан (семей), состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, показывают, что несмотря на сокращение очереди, общее количество тех, кто имеет право на льготы, еще довольно много.

Если в 2012 году в списках числилось 813,6 тыс. очередников, то в 2018 году их осталось 663,8 тыс. – 81,5% от их общего количества.

При этом насыщения внутреннего рынка жильем не видно: распределение домашних хозяйств по числу занимаемых жилых комнат и размеру общей площади жилья (с учетом снимаемых помещений) за 6 лет изменилось незначительно – 32,2% всех домохозяйств имеют менее 20 кв.м. жилья на человека. В 2012 году таких домохозяйств было 32,8%.

При этом необходимо учитывать, что в ближайшем будущем очередников станет больше. Это легко можно понять по статистике системы образования. В 2019 году первоклассниками стали 114,9 тыс. детей, в то время как закончили 9 классов только 85,5 тыс. учеников. Еще 436,6 тыс. детей посещают дошкольные учреждения.

Уже сегодня на каждые 100 мест в дошкольных учреждениях образования приходится 112 детей. Если судить по охвату детей дошкольными учреждениями (83,6%), количество школьников в ближайшие годы станет еще больше. Так что рост темпов жилищного строительства на 5% в год – это тот минимум, на который мы должны ориентироваться в ближайшие годы.

 

А кто будет строить?

Сохранение объемов жилищного строительства поддержало финансовые показатели предприятий отрасли.

В январе-мае 2020 г. объем подрядных работ по виду деятельности «Строительство» составил 4,8 млрд руб. – на 4,4% больше, чем за такой же период прошлого года с поправкой на инфляцию.

Выручка от реализации товаров, работ и услуг строительных организаций по итогам первых 4 месяцев 2020 г. составила 3525,1 млн руб., что на 20% больше, чем годом ранее.

Однако себестоимость тоже выросла, что отразилось на финансовых результатах работы предприятий. Но еще более сильное влияние оказали курсовые разницы.

В итоге при общей прибыли от реализации в размере 320,7 млн руб. (вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года) совокупное значение чистого убытка составило –1365,7 млн руб. против 169,8 млн руб. прибыли в 2019 году.

То есть если бы курс рубля был стабильным, строительная отрасль могла бы относительно безболезненно перенести последствия кризиса, вызванного эпидемией коронавируса.

Тем не менее строительные организации не существуют в другой реальности, а являются одним из звеньев общей экономической цепи, поэтому кризис все-таки на них повлиял. Это можно заметить по увеличению убытков на одну убыточную организацию (с 892,1 тыс. руб. в январе-апреле 2019 г. до 8291,6 тыс. руб. по итогам первых 4 месяцев 2020 г.) и ухудшению ситуаций с расчетами.

Однако там, где не задел кризис, может негативно повлиять государство. 2 июля 2020 г. Президент подписал Указ № 247 «О строительстве жилых помещений», направленный на снижение стоимости многоквартирных, блокированных и одноквартирных домов.

Главное новшество, которое вводится данным законодательным ак­том, – введение новых требований к застройщикам при строительстве жилых помещений с привлечением денежных средств физических лиц.

В соответствии с данным законодательным актом строить многоквартирные жилые дома по «долевке» смогут только коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству, а также строительные организации, которые имеют собственную техническую базу и специалистов, что должно подтверж­даться аттестатом соответствия на выполнение функций генерального подрядчика по строительству объектов 1–4 классов сложности.

При этом вводится предельный размер прибыли застройщиков, претендующих на возведение жилья с привлечением средств граждан, – не более 5% от определяемой в текущих ценах их сметной стоимости и обязательное проведение застройщиком аудита за счет собственных средств с целью контроля целевого использования средств дольщиков.

Основные положения Указа вступают в силу через 6 месяцев после официального опубликования, а значит, в следующем году жилищное строительство ждут перемены, пока, правда, не ясно, к лучшему ли они.

Мы полагаем, что вряд ли данный Указ приведет к значительному удешевлению стоимости квадратного метра, поскольку застройщики могут перейти на альтернативные способы финансирования – например, выпуск процентных облигаций или лизинг. А вот создать дополнительные препятствия на пути застройщиков – запросто.