$

2.1028 руб.

2.4584 руб.

Р (100)

3.1371 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

О сверхприбылях придется забыть

05.06.2009

Инвестиции в коммерческую недвижимость столицы остаются весьма прибыльным бизнесом. В то время как доходность в данном сегменте в большинстве стран ЕС снизилась до 5-7% годовых, собственники помещений в Минске рассчитывают на получение никак не менее 13-15%. Но это уже не то, что было еще год назад. Кроме того, на рынке появились свободные площади, что интересно потенциальным покупателям и арендаторам.

Впрочем, доверять доходности белорусской недвижимости можно только с поправкой на точечный характер сделок купли-продажи. Крупные собственники в них фигурируют крайне редко, в основном речь идет о дольщиках, которые владеют относительно небольшими площадями коммерческих объектов. Но как бы то ни было, снижение доходности сейчас заставляет инвесторов пересматривать сроки окупаемости свих проектов — в среднем они отодвигаются на два-три года. Ставки аренды — а это основной финансовый инструмент возврата капиталовложений — не скоро вернутся на докризисный уровень. Такую точку зрения высказал в беседе с корреспондентом «ЭГ» глава представительства одной из ведущих международных консалтинговых компаний Colliers International Андрей АЛЁШКИН.

— Снижение арендных ставок отодвигает окупаемость любых объектов. К примеру, если раньше инвесторы могли рассчитывать на возврат средств, вложенных в строительство торгового центра, через 5-7 лет, то теперь они просят произвести дополнительные расчеты.

Единственный сегмент, где дефицит предложения по-прежнему работает на повышение интереса инвесторов — это складская недвижимость. В Минске есть только один склад класса «А» — в пригородном поселке Новинки. Данный класс подразумевает, во-первых, особые требования к напольным покрытиям — по ним должны передвигаться мощные погрузчики. Во-вторых, достаточную высоту помещения для современного складского оборудования (в Новинках — 12 м). В третьих, наличие программного обеспечения складских и логистических операций. За такие услуги белорусские и зарубежные товаропроводящие сети готовы платить до 10-12 EUR за квадрат в месяц в условиях ограниченного предложения. Поэтому сумма в 600 EUR за строительство квадратного метра современного терминала отнюдь не кажется запредельной для инвесторов из Ирана, стран Балтии и других государств.

- Андрей Юрьевич, бытует мнение, что сейчас на рыке коммерческой недвижимости условия начинает диктовать арендатор?

— Да, это так. Если говорить об офисном сегменте, то помещения класса «А» подешевели с 50-60 EUR до примерно 35 EUR. В свое время дефицит подобных площадей поставил Минск на один ценовой уровень с Парижем или Женевой, хотя экономическая активность и уровень предложения в европейских городах был и остается на порядок выше.

Сейчас аппетиты собственников в Беларуси явно пошли на убыль. Есть прецеденты, когда арендодатель снижает ставки на 30% и при этом соглашается на оплату помещения не ежемесячно, а один раз в год. Думаю, настал идеальный момент для смены офиса — это неплохой антикризисный ресурс, реальная возможность снижения производственных издержек.

В целом рынок аренды офисных площадей в столице составляет 250 тыс. м2 полезной площади в современных бизнес-центрах. В 2009 г. различными структурами заявлено о реализации более десяти проектов офисных комплексов. Правда, по известным причинам их ввод в эксплуатацию может быть отложен. Но даже при 100-процентном исполнении планов полностью удовлетворить современный, а тем более потенциальный послекризисный спрос они не смогут. Так что вновь подчеркну: более удобное время для заключения долгосрочных договоров аренды или покупки офисных площадей вряд ли представится.

- Похоже, аналогичная ситуация сложилась и с торговыми площадками.

— Здесь несколько другие правила игры. Торговых центров европейского формата, комплексов четвертого-пятого поколения в Минске нет. Я имею в виду площадки, где торговля различными товарами сочетается с развлечениями, ресторанами, шоу-программами и т. д. В какой-то степени к данному стандарту приблизился Bigzz, возможно — «Корона». Только по площади они в разы уступают, к примеру, вильнюсскому Akropolis, который раскинулся более чем на 100 тыс. м2. Причем большинство наших гипермаркетов расположены в районах плотной городской застройки и не имеют территориальных возможностей для развития. Более того, такое расширение в условиях падения потребительского спроса вряд ли имеет серьезные экономические основания.

Сейчас на рыке торговой недвижимости наблюдается стремительное движение в сторону потребителя со средними и ниже среднего доходами и преимущественно — в продовольственном секторе. О ставках аренды 120-160 EUR/м2 придется забыть не только российским и европейским, но и минским операторам рынка. В имиджевых торговых центрах «вдруг» появились свободные места — продавцы не находят покупателей.

Зато ликвидность торговых площадей остается высокой в гораздо более доступных дискаунтерах, которые остаются популярными у населения.

Отмечу, если при строительстве офисной недвижимости белорусский застройщик, как правило, изначально ориентируется на средства будущих собственников — дольщиков, то инвесторы крупных торговых центров строят их для сдачи в аренду и собственного использования. Поэтому инвесторы (особенно международные сетевые операторы) сегодня логично снижают свою деловую активность в Беларуси.

- Существуют сферы, которые и в нынешней непростой ситуации теоретически должны сохранять привлекательность. Запланированное на 2014 г. проведение в Минске чемпионата Европы по хоккею подогревает интерес к гостиничной недвижимости. Встает вопрос, где разместить 6 тыс. гостей?

— Каждое место гостя на трибунах «Минск-Арены» должно соответствовать спальному месту в столичном отеле — какая гостиничная инфраструктура для этого потребуется? Правда, из всего перечня мировых гостиничных брендов (Kempinsky, Radisson и др.) в Беларуси сегодня присутствует только Crown Plaza — но он пришел сюда еще в докризисный период. Также начинаются работы по возведению отеля сети Hyatt Regency. Другие ведут себя более осторожно, справедливо отмечая, что срок окупаемости отеля даже в абсолютно благополучной стране — не подверженной экономическим и политическим рискам — составляет около десяти лет.

Вероятно, проблему решит строительство относительно недорогих двух-трехзвездочных гостиниц, которые будут гарантированно востребованы и после пиковых нагрузок чемпионата. К примеру, московские девелоперы сегодня делают ставку именно на этот сегмент.

- А что касается ликвидности площадей ресторанного бизнеса?

— Как и в случае с дискаунтерами, тут необходимо обратиться к продуктам массового спроса. Элитные рестораны сохранят определенный круг клиентов. Но сейчас однозначно пришел звездный час для развития заведений более низкой ценовой категории: белорусы после девальвации рубля потеряли изрядную часть заработка, но не сильно изменили свои гастрономические пристрастия и традиции отдыха.

- Андрей Юрьевич, строительство — удовольствие не из дешевых и не всегда хватает собственных средств организации. Насколько реально в нынешней ситуации привлечь внешнее финансирование?

— Белорусские банки, в принципе, не отказываются от финансирования строительства коммерческой недвижимости, хотя процентные ставки до 20% и утроенное внимание к экономической экспертизе объектов энтузиазма застройщиков явно не стимулируют. В то же время необходимые ресурсы можно найти за рубежом на очень выгодных условиях — 8-9% годовых. Но договоренности с зарубежными инвесторами автоматически предусматривают аудит проектов по международным стандартам.

Владислав ПЛАТУН