Нет договора – нет перевода прав
Недвижимое имущество находится в долевой собственности трех собственников. Собственник-1 в нарушение установленного порядка распоряжения имуществом (без согласия собственника-3) заключил договор купли-продажи своей доли собственнику-2 (покупатель). Вправе ли собственник-3 требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору купли-продажи?
В соответствии с п. 1 ст. 520 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 ГК).
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников (п. 1 ст. 249 ГК). Пунктом 2 ст. 249 ГК установлено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст. 253 ГК. Согласно п. 1 ст. 253 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В силу п. 3 ст. 253 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В рассматриваемом случае доля собственника-1 была продана собственнику-2, т.е. лицу, обладающему таким же преимущественным правом покупки доли, как и собственник-3. В этой связи иск собственника-3 о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному собственником-1 и собственником-2 договору купли-продажи применить нельзя. Исходя из буквального толкования п. 1 ст. 253 ГК такой иск (о переводе прав и обязанностей покупателя) может быть заявлен только к лицу, которое преимущественным правом покупки доли не обладает (т.е. постороннему лицу).
Однако в соответствии с п. 2 ст. 253 ГК собственник-3 имел право участвовать в установленном в приведенной норме порядке продажи доли, который не был соблюден собственником-1. Заключение прямого договора купли-продажи между собственником-1 и собственником-2 без соблюдения указанного порядка нарушает соответствующее право собственника-3.
Отсюда следует, что договор купли-продажи между собственником-1 и собственником-2 является недействительным (ст. 169 ГК), поскольку заключен в нарушение п. 2 ст. 249 ГК и п.п. 1 и 2 ст. 253 ГК.
Ответ: Нет, не вправе.
