Неотделимые улучшения при аренде
Спрашивали-отвечаем
Предприятием заключен договор аренды небольшой комнаты в здании с отдельным входом. Арендодатель просит надстроить над входом козырек и обещает зачесть стоимость данных работ в счет арендной платы. В то же время арендатор не уверен, что это обещание будет выполнено. Каков порядок компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества?
Одной из наиболее распространенных причин споров по поводу компенсации произведенных улучшений выступает несоблюдение установленного законом и договором порядка согласования производства таких улучшений. И если по поводу отделимых улучшений такой вопрос не встает — арендатор вправе их изъять в соответствии с п. 1 ст. 594 Гражданского кодекса (далее — ГК), то в случае с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества) споры встречаются довольно часто.
Вопрос о том, на кого должны относиться затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 594 ГК), во втором — все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 594 ГК).
Аналогичное положение содержится и в ст. 22 Закона «Об аренде», согласно которой в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т. п.), он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, кроме земли и других природных ресурсов, возмещению не подлежит.
Причиной споров часто становится порядок получения согласия арендодателя на проведение неотделимых улучшений. Порой арендодатель устно дает согласие на проведение улучшений, иногда проведение улучшений сопровождается даже устным требованием. В силу правовой неграмотности, полагаясь на устойчивые деловые отношения, арендатор ограничивается таким устным согласием и приступает к выполнению работ. Именно тут и допускается ошибка. Согласие арендодателя на проведение улучшений должно быть подтверждено в письменной форме. В противном случае взыскать с арендодателя понесенные затраты невозможно.
Если же разрешение было получено в соответствии с требованиями п. 2 ст. 594 ГК, а также ст. 22 Закона «Об аренде», оснований для отказа оплатить стоимость неотделимых улучшений нет.
Сумма затрат на произведенные улучшения определяется на основании проектно-сметной документации. Если таковой нет, а работы выполнялись хозспособом, то стоимость улучшений определяется на основании данных бухучета арендатора либо экспертной оценкой.
Необходимо обратить внимание, что возмещение стоимости произведенных улучшений, как следует из содержания п. 2 ст. 574 ГК и ст. 22 Закона «Об аренде», производится только в том случае, если иное не предусмотрено заключенным между сторонами договором.
Зачастую в договоре аренды указывается, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя. По истечении срока действия договора, а также при его досрочном прекращении арендатор обязуется безвозмездно передать арендодателю произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для помещения, в случае, если это не было оговорено между сторонами другим образом.
Содержание данных пунктов никоим образом не противоречит действующему законодательству. Исходя из их содержания возмещение стоимости произведенных с согласия арендодателя улучшений производится опять же с его согласия. Однако кроме согласия на перепланировку, исходя из содержания данных пунктов, требуется также и согласие на компенсацию стоимости произведенных улучшений. Как говорится — смотрите, что вы подписываете!
Следует отметить, что несоблюдение условий об обязательном согласовании производства работ по изменению арендованного имущества помимо невозможности взыскания с арендодателя их стоимости может повлечь для арендатора взыскание убытков в виде стоимости работ по приведению арендуемого помещения в первоначальное состояние (ст. 364 ГК).
Для решения вопросов, связанных с определением стоимости улучшений (ухудшений) арендуемого имущества, следует уделить особое внимание актам приема-передачи арендуемого имущества. В них должно быть зафиксировано состояние передаваемого помещения как первоначальное, так и при его возвращении.
Даже при наличии договора, заключенного в соответствии со всеми требованиями законодательства, обязательство арендодателя считается исполненным только после фактического предоставления арендатору во владение или пользование имущества и подписания сторонами документа о передаче (если в договоре не установлено иное). Требование п. 1 ст. 626 ГК об оформлении передачи недвижимого имущества специальным актом очень часто не соблюдается сторонами. В результате арендодателю бывает крайне сложно (если вообще возможно) доказать факт исполнения обязательства по передаче имущества и получения денежных средств по соответствующему основанию, а следовательно, и взыскать с арендатора убытки.
В акте приема-передачи следует указывать, к какому договору он относится (с уточнением сторон, названия, номера, даты заключения этого договора); четко фиксировать состояние передаваемого объекта недвижимости: насколько оно соответствует условиям договора и пригодно для целей аренды. Не поленитесь детально описать фактическое состояние помещения, если оно требует впоследствии проведения ремонта силами арендатора, приложите фотографии помещения. Нелишним будет упомянуть и об отсутствии взаимных претензий.
