Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №4 (2501) от 18.01.2022 Смотреть архивы
picture
USD:
2.5828
EUR:
2.9496
RUB:
3.3879
Золото:
151.14
Серебро:
1.91
Платина:
80.63
Палладий:
156.94
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

НЕ СДЕЛАТЬ БЫ НОВЫХ ОШИБОК

Хотя со времени опубликования этой интересной злободневной статьи ("НЭГ" N 2 от 2004-01-13г. Виктор Савицкий "Новый Жилищный Кодекс: не повторить бы старых ошибок") прошло уже немало времени, поднятые в ней проблемы остаются актуальными...
Хотя со времени опубликования этой интересной злободневной статьи ("НЭГ" N 2 от 2004-01-13г. Виктор Савицкий "Новый Жилищный Кодекс: не повторить бы старых ошибок") прошло уже немало времени, поднятые в ней проблемы остаются актуальными. О них, на мой взгляд, нужно регулярно и настойчиво напоминать тем, кто работает над новым ЖК.
 
Напомню, в статье сделан качественный анализ деятельности организаций граждан-застройщиков в современных условиях, в том числе с учетом изменения отношений собственности в сфере воспроизводства и управления жилищным фондом. Ко всему сказанному хотел бы добавить еще  несколько соображений.

В соответствии со ст.107 Жилищного кодекса к организациям граждан-застройщиков относятся жилищно-строительные (ЖСК), жилищные кооперативы (ЖК), молодежные жилые комплексы (МЖК) и коллективы индивидуальных застройщиков (КИЗы). Содержание статьи 107, впрочем, как и последующих статей (108-115), регулирующих деятельность организаций-застройщиков, является следствием, на мой взгляд, поспешного и поверхностного подхода к разработке и принятию жилищного кодекса в целом. Его выход был подогнан по времени к принятию нового ГК, и новый Жилищный кодекс абсолютно не учел не только тех специфических особенностей в организации строительства и эксплуатации жилых помещений физическими лицами, которые сложились к моменту его разработки, но и существовавших ранее. Поверхностное содержание норм ЖК, регулирующих деятельность организаций граждан-застройщиков, очевидно.

Сегодня правовое положение всех видов жилищных кооперативов неопределенное. Специальных законов, регулирующих их деятельность не принято. Строительные кооперативы, которые относятся к видам потребительских кооперативов, руководствуются практикой и законодательством, сложившимися еще до принятия нового гражданского законодательства нормами, к сегодняшнему дню уже отмененными, к примеру, нормами ЖК 1984 года.

Потребительская кооперация на территории бывшего СССР, в т.ч. в Беларуси, возникла еще в условиях капитализма, а затем длительное время существовала в условиях коллективистской экономической системы и административно-командной экономики. Основным признаком потребительских кооперативов является наличие пайщиков, не участвующих личным трудом в деятельности этих кооперативов. Гражданский кодекс относит любые виды потребительских кооперативов к некоммерческим организациям (п.3 ст.46 ГК) с частной формой собственности, поскольку потребительские кооперативы являются частноправовыми образованиями, основанными на добровольном соглашении их членов. Такая форма собственности как кооперативная, отдельно выделяемая в свое время Законами "О собственности" СССР и БССР, является ничем иным, как разновидностью частной формы собственности. Поэтому и раньше, и сегодня ЖСК осуществляли финансирование и строительство домов не в рамках кооперативной формы собственности, а в рамках частной.

По сути жилищные кооперативы являются кооперативными товариществами (такой термин применялся ранее в дореволюционном законодательстве).

Абсолютно согласен с автором статьи в том, что вопросы регламентации деятельности организаций граждан-застройщиков требуют серьезного осмысления, анализа и законодательного регулирования. В том числе в области жилищно - строительной кооперации, возможности которой далеко не исчерпаны, а аморфное существование кооперативных организаций сегодня - результат того, что они не могут нормально развиваться, если деятельность их членов не мотивируется их собственными экономическими интересами. Международный кооперативный альянс на ХХХI конгрессе в 1995г. дал, напомню, следующее определение кооператива: "Это автономная ассоциация лиц, добровольно объединившихся с целью удовлетворения своих экономических, социальных и культурных потребностей, посредством совместно владеемого и демократически управляемого предприятия". Мировое кооперативное движение объединяет сегодня 800 миллионов человек, в том числе в США действуют 30 тысяч кооперативов. Поэтому и на стадии строительства дома, и после ввода его в эксплуатацию ЖСК имеют право на существование. По сути - это кооперативные товарищества собственников.

Что касается коллективов индивидуальных застройщиков (КИЗ), то в их отношении автором допущена небольшая неточность. Эта форма организации жилищного строительства была введена не в 1988г., а гораздо раньше. Еще в 1957г. Совет Министров БССР издал постановление N 379 "О разрешении строительства индивидуальных жилых домов несколькими застройщиками", на основании которого 11.01.1960г. было принято Постановление Совета Министров БССР N 8 " Об утверждении Положения о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков." КИЗ по сути представлял и представляет собой простое товарищество - объединение индивидуальных застройщиков с целью соединения, слияния своих вкладов и совместных действий по строительству многоквартирных жилых домов.

Указанное Положение даже с учетом нового законодательства достаточно качественное, а не получила широкого распространения эта форма организации строительства в связи с тем, что она де-факто почти не существовала. И не могла существовать в условиях монополии государственной формы собственности. КИЗами на практике сегодня называются все те же ЖСК.

Т.е. создается организация, являющаяся фактически ЖСК, с использованием норм и правил, применяемых при создании ЖСК, свою деятельность она осуществляет в соответствии с Типовым Уставом ЖСК, а называется почему-то КИЗ. На самом деле лица, объединяющиеся в КИЗ, избирают из состава участников уполномоченного и казначея. Уполномоченный (читай - представитель) совершает все действия от имени участников коллектива на основании решений общих собраний и нотариально удостоверенной доверенности, подписанной всеми участниками КИЗа или по уполномочию общего собрания - несколькими из них. С учетом сегодняшнего строительства жилья - в основном за счет льготных кредитов - на практике такая форма организации жилищного строительства реально столкнулась бы с организационными и юридическими проблемами, связанными с заключением кредитных договоров и их сопровождением. Это, кстати, отчасти объясняет специфику кредитования ЖСК не в целом как юридическое лицо, а каждого члена ЖСК на основании индивидуальных кредитных договоров.

В.Савицкий предлагает создавать на стадии строительства абстрактные организации граждан-застройщиков (ОГЗ), а после ввода дома в эксплуатацию и приобретения права собственности на жилое помещение создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ). Однако, здесь возникает ряд вопросов: в какой организационно-правовой форме будут создаваться ОГЗ, каким образом будет осуществляться их кредитование, на основании каких нормативных правовых актов будут действовать ОГЗ? Даже трудно представить себе, что будет, если эти аббревиатуры без всякой "расшифровки", без определения, что же это такое в организационно-правовом плане, вдруг появятся в жилищном законодательстве.

Представляется, что существующих сегодня форм организации граждан-застройщиков объективно достаточно. Для их дальнейшего совершенствования необходимо новое законодательство, но принятое не в спешке, а в результате скрупулезного изучения существующих правоотношений, института жилищного права в целом ,и строительства, эксплуатации жилищного комплекса в частности.