МНОГО ЛИ РЫНОЧНОГО В СТОИМОСТИ©

Чем больше экономики в какой-либо сфере правового регулирования, тем сложнее отразить в нормативном документе правильный алгоритм действий участников правоотношений. Классический пример — сфера экономической несостоятельности, где правовая форма не должна ущемлять экономическое содержание, а наоборот, призвана способствовать не только истинному (с точки зрения права), но и эффективному (с точки зрения экономики) результату.

Особенно наглядно это проявляется в сфере оценочной деятельности, где без учета экономической составляющей правоотношений невозможно обеспечить справедливость регулирования, а значит, и решить основную задачу вмешательства государства посредством права в сферу экономики — возможно, более справедливое распределение благ.

Предпринимателей чаще всего интересуют особенности правового регулирования процесса определения рыночной стоимости. Это вполне понятно: для покупателя и продавца — это один из ключевых вопросов.

Общеизвестно определение рыночной стоимости как наиболее вероятной цены, по которой товар может быть продан на свободном конкурентном рынке. При этом определить ее можно, если стороны располагают всей необходимой информацией, а на условиях сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обязательства. Примерно такое же определение, пусть и отличающееся в деталях, дается в нормативных документах по оценке. Согласно Указу Президента от 13.10.2006 № 615 стоимость объектов оценки может определяться с использованием рыночных (сравнительного, доходного и затратного) и иных методов оценки (индексного, балансового накопления активов и кадастрового). При этом следует руководствоваться техническими (далее — ТНПА) и иными нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав, которые являются обязательными для применения оценщиками и экспертами, осуществляющими судебно-экспертную деятельность.

Такими ТНПА являются кодексы установившейся практики (ТКП) и государственные стандарты, в частности, СТБ. Согласно ТКП порядок проведения оценки объектов недвижимости включает в себя в том числе сбор и анализ информации, а также анализ рынка недвижимости (в случае использования рыночных методов оценки).

Указанный анализ проводится на основе информации о предложениях и спросе на данном рынке. В соответствии с ТКП при проведении оценки стоимости могут использоваться такие источники информации и сведения об объектах недвижимости, как информация о ценах спроса и предложения по выставленным на продажу объектам недвижимости, о предложениях к сдаче в аренду по объектам-аналогам по данным риэлтерских агентств, а также строительных и инвестиционных компаний, размещенная на интернет-сайтах.

По сложившейся практике рыночные цены на недвижимость на сайтах указываются в долларах США или евро, что обеспечивает продавцам и покупателям наиболее доступные и сопоставимые во времени ориентиры.

Коэффициенты и рынок

В экономической теории рынок — это совокупность экономических отношений между их участниками по поводу движения товаров и денег. При этом рыночные отношения, в отличие от иных, например, административных, основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции. Достичь согласия участникам рыночных отношений помогает информированность, поскольку она обеспечивает достоверность. Это — фундамент обоснованности в принятии решений, что обеспечивает скорейшее достижение согласия. Таким образом, именно достоверная информация позволяет потенциальным участникам сделки выбрать наиболее правильный с точки зрения рынка, т.е. выгодный вариант, который стороны сочтут достаточно справедливым, чтобы в дальнейшем не вызывать конфликта.

Поскольку каждый нормативный документ в сфере экономики должен (в идеале) способствовать эффективному развитию, то он не должен порождать конфликт при его применении. Поэтому рыночные подходы важны при регулировании вопросов рыночной оценки. На первый взгляд, ТНПА соответствуют этим критериям.

Например, при оценке рыночными методами широко распространен аналоговый подход. При этом объектом-аналогом считается объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам. В соответствии с ТКП, если со времени продажи объекта-аналога прошло более одного месяца и цены на рынке недвижимости изменились, выполняется корректировка на состояние рынка (время продажи). Это естественно — не всегда на рынке есть предложение к продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. Но за месяц рыночная ситуация может измениться. Поэтому ТКП установлено, что изменение цены (стоимости) объекта недвижимости может определяться с применением индексов изменения цен объектов-аналогов на рынке недвижимости и строительства новых капитальных строений (зданий, сооружений), индексов (коэффициентов строительно-монтажных работ (СМР)), коэффициента изменения стоимости основных средств (КИС ОС) и других данных.

Как видно, в ТКП нет прямого указания на применение информации об объектах рынка недвижимости в долларах США либо иной свободно конвертируемой валюте. Это порождает ряд проблем.

СМР или СКВ

Если участники отношений на рынке недвижимости не договорились о рыночной стоимости объекта недвижимости по итогам проведенной оценки, можно использовать для разрешения возникшего конфликта механизм оспаривания результатов оценки и признания ее недостоверной. Признать оценку недостоверной вправе только суд. В таких спорах часто участвуют эксперты (см. «ЭГ» № 8 от 12.03.2013 г.).

Согласно п. 14 Положения о порядке проведения экспертизы достоверности оценки, утв. постановлением Совмина от 10.02.2011 № 173 (далее — Положение), объектами экспертизы достоверности независимой оценки являются заключение и отчет об оценке. Обратим внимание, эксперт не проводит новую оценку, а оценивает документальное отображение результатов проведенной оценки. В соответствии с п. 16 Положения эксперт, используя информацию, содержащуюся в заключении и отчете об оценке, обязан проверить указанные документы по ряду критериев, в т.ч. на соблюдение требований ТНПА, иных нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав, предъявляемым к составлению, содержанию и оформлению заключения и отчета об оценке. Значит, если в оспариваемых заключении и отчете использованы для корректировки стоимости объектов рынка недвижимости указанные выше коэффициенты, то требования ТНПА будут считаться соблюденными, а оценка — достоверной. С правовой точки зрения все правильно, а вот с экономической…

Перечисленные и иные устанавливаемые нормативно индексы и коэффициенты, строго говоря, не вполне рыночные показатели. Они устанавливаются ведомственными нормативными актами, которые всегда требуют подготовки, обоснования, согласования, утверждения и т.п. Поэтому хотя коэффициенты и индексы на определенный период должны обеспечивать точное отражение состояния соответствующих рыночных сегментов, на практике большую «рыночную точность» дает информация о стоимости объектов недвижимости, выраженная в валюте. Это все знают и используют.

Однако если для граждан применение в качестве рыночных ориентиров валютных цен на недвижимость удобнее, то нормативно установленные индексы-коэффициенты принимаются для решения многих задач государства, участие которого в экономике имеет серьезные отличия. Прежде всего потому, что для государства рынок может не являться определяющим способом оборота ресурсов, формирующим ВВП/ВНП (история знает такие примеры). Личный, частный подход практически всегда рыночный. В его основе лежит поиск оптимальных выгодных путей решения экономических задач.

Однако в ТКП нет конкретного указания на использование для корректировок стоимости объектов недвижимости данных о продаже/покупке, отражаемых в валюте, то есть наиболее точный критерий в качестве одного из используемых при проведении оценки даже не упоминается. Правда, он и не запрещен, но это не является проблемой лишь до тех пор, пока спор о достоверности оценки не переходит в суд.

Убеждаем суд

Если субъект хозяйствования заявляет требование в суд к организации, производившей оценку, о признании последней недостоверной, суд рассматривает доказательства по делу с точки зрения соблюдения требований законодательства и оценивает их обоснованность. Так, если в отчете об оценке использовались индексы СМР для корректировки, это вполне законно, а распечатки с сайтов подтверждают, что объекты-аналоги выставлялись к продаже более месяца назад, то основания для проведения корректировки были, а использование индекса СМР правомерно. Оценщики не обязаны использовать данные об изменении цен на рынке недвижимости в валюте. То есть и фактически, и нормативно их действия правильны, а если есть небольшие погрешности, но после исправления результат не превысил диапазон в 10% (для г. Минска и областных центров), то эксперт при проведении экспертизы достоверности оценки (если она была назначена судом) тоже согласится с таким подходом. Следовательно, суд примет и результаты оценки, и выводы эксперта. Опровергнуть то и другое при таком нормативном регулировании процесса использования корректировок очень сложно — формально все соответствует ТНПА. Как следствие, в решении суда может быть закреплена нерыночная стоимость, что воспринимается собственниками недооцененных объектов недвижимости как нарушение их прав.