$

2.0882 руб.

2.4544 руб.

Р (100)

3.1726 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

МЕСТА НАДО ЗНАТЬ

16.04.2010

Сокращение государственной монополии на рынке коммерческой недвижимости белорусской столицы позитивно отразилось на предпочтениях пользователей и на ставках арендной платы, которые стали больше зависеть от конъюнктуры рынка. На этом фоне меры регулирования, направленные на установление базовых ставок аренды, выглядят досадным анахронизмом, обреченным на отмирание. Такой вывод можно сделать из содержания исследования о состоянии рынка коммерческой недвижимости Минска в 2009 г., подготовленного международной консалтинговой компанией Colliers International.

Сегмент офисной недвижимости Минска в 2009 г. расширился за счет введения в эксплуатацию 11 новых бизнес-центров с полезной площадью 92 тыс. м2. В результате на 1.01.2010 г. в Минске насчитывается 42 бизнес-центра общей полезной площадью 345 тыс. м2. Эти объекты представлены преимущественно офисами класса Б, в прошлом году появились помещения класса А. Но поскольку первых строится больше, доля элитных офисов снизилась с 14 до 10%.

Основной спрос отечественные компании предъявляют к помещениям площадью до 50 м2. Гораздо меньше востребованы помещения размером от 50 до 100 м2 (18%) и от 100 до 250 м2 (16%), а еще меньше — на площади от 250 до 500 м2 (8%) и свыше 500 м2 (2%). При этом в 2009 г. отмечена тенденция снижения ставок аренды до 25–30%. Аналитики Colliers отмечают, что большинство офисных помещений в Минске принадлежат разным собственникам, поэтому зачастую они даже в одном здании имеют разное качество, оборудование и отделку, а потому и разные ставки.

С 2008 г. на рынке коммерческой недвижимости столицы предложение начало превышать спрос. Количество свободных площадей увеличилось на 40% в связи с предложением новых помещений, а также в силу влияния финансового кризиса. Свободные помещения стали появляться в ранее занятых зданиях, т.к. новые бизнес-центры предложили более выгодные условия — меньшую стоимость аренды, скидки за ремонт и дополнительные услуги. Ставки аренды в офисах класса А достигали 23–37 EUR за 1 м2 (без НДС и коммунальных платежей), класса Б1 — 15–27 EUR, класса Б2 — 11–21 EUR. Прогноз Сollers — в текущем году можно ожидать еще некоторого снижения ставок.

Развитие рынка торговых помещений в прошлом году было противоречивым. Меньше повезло сегменту строительства новых торговых центров. Эти объекты часто рассчитаны на мелких торговцев — индивидуальных предпринимателей, занимающих боксы 11–25 м2, но не приспособлены для ключевых арендаторов, способных привлекать большое количество посетителей и партнеров. Такие арендаторы — скорее исключение из правил.

Компании «Алтер солюшенс» и «Табак инвест» начали строительство больших торговых центров, которое должно завершиться в 2012 г., как и проект «Престон Плаза». 5 новых центров общей площадью 29 тыс. м2 появилось в 2009 г. (49% запланированного объема). Таким образом, общая полезная площадь современных торговых центров в Минске превысила 366 тыс. м2. Большинство объектов розничной торговли, которые откроются в этом году, планировалось ввести в строй в 2009 г., но помешал кризис. При этом ряд незавершенных объектов был разрекламирован для аренды и продажи.

В прошлом году ставки аренды помещений в торговых центрах площадью до 50 м2 составляли в среднем 18–80 EUR за 1 м2 (без НДС и коммунальных платежей); для помещений размером 50–100 м2 — 15–65 EUR, 100–500 м2 — 10–40 EUR; свыше 500 м2 — 8–48 EUR. На протяжении года стоимость аренды снижалась по причине сокращения спроса и появления новых предложений на рынке. Это существенно отразилось на качестве предлагаемых помещений. Так, слабейшие с концептуальной точки зрения здания подолгу пустовали (некоторые — до сих пор), и первоначальные ставки снижались многократно. Общий рост предложения помещений с конца 2008 г. до начала 2009 г. главным образом выразился в росте числа готовых объектов розничной торговли.

По данным органов регистрации недвижимости, в Минске в 2009 г. насчитывалось 1990 производственных зданий и сооружений общей площадью 1650 тыс. м2. Большинство из них построено до 1991 г. и около 80% принадлежит государству. При этом площадь современных складских помещений составляет всего 125 тыс. м2. В основном они возведены в дополнение к конкретным объектам, построенным «под ключ», площадью 2–3 тыс. м2. Среди них складские помещения, принадлежащие таким компаниям, как «Виталюр», Prostor, «Кока Кола», «Макдональдс», «Евроопт».

Примечательно, что девелоперы сконцентрировались на перепродаже складов, построенных около 2007 г. Некоторое влияние на рынок оказала реализация Программы развития логистической системы Беларуси на период до 2015 г., утв. постановлением Совмина от 29.08.2008 № 1249. В нее постановлением от 16.12.2008 № 1943 были внесены изменения, предусматривающие строительство трех дополнительных объектов в Минской области, а также выделение 16 зон с общей площадью 450 га для девелоперских проектов в столице и области.

В прошлом году спрос на складские помещения не менялся. Наиболее популярны склады площадью 150 м2. В связи с нехваткой качественных помещений некоторые компании предпочитают строить склады для своих нужд самостоятельно. Отдельные компании испытывают потребность в складах площадью от 5 до 12 тыс. м2, а общий спрос можно оценить в несколько сотен тысяч квадратных метров. Так, сама Сolliers располагает данными о спросе на более 100 тыс. м2.

Ставки арендной платы за складские помещения класса А находятся в диапазоне от 8 до 10 EUR за 1 м2, класса Б — от 6,5 до 9 EUR и имеют тенденцию к снижению. Наличие свободных площадей в некоторых высококачественных комплексах увеличило колебания ставок аренды. Под влиянием макроэкономических факторов число свободных складских площадей увеличилось, особенно в новых зданиях, находящихся вне складских комплексов. Тем не менее в связи с ограниченным предложением, особенно новых, хорошо оборудованных складов этот сегмент рынка недвижимости выглядит наиболее привлекательным.

Подготовила Анастасия ГРИГОРЬЕВА