$

2.1472 руб.

2.4250 руб.

Р (100)

3.1620 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Резонанс

МАССОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ РАЙОННОГО ЭКСПЕРИМЕНТА©

01.04.2014

Национальное кадастровое агентство предлагает провести в Беларуси массовую оценку недвижимости всех типов на основе данных рынка. Это должно сделать кадастровую стоимость имущества более прозрачной, справедливой и объективной, говорится в сообщении, размещенном на сайте Госкомимущества. Такая инициатива может стать первым шагом к серьезным изменениям в отечественной налоговой системе и имущественных отношениях.

Начать создание системы массовой оценки недвижимости всех типов предлагается с пилотного проекта, который пройдет на сравнительно небольшой территории Советского района Минска и Кобринского района Брестской области. В ходе проекта планируется разработать и апробировать на примере одного пилотного района методологию кадастровой оценки объектов недвижимости по всем назначениям (жилая усадебная, жилая многоквартирная, общественно-деловая, производственная недвижимость), методологию массового формирования земельных участков, капстроений, изолированных помещений, а также получить технико-экономическое обоснование затрат на проведение всех необходимых мероприятий для проведения работ в рамках всей страны. Ориентировочный срок реализации — 1–1,5 года. Оцениваться будут объекты недвижимости различного функционального использования: земельный участок, земельный участок с одним/несколькими капитальными строениями одного/различного назначения, земельный участок с капитальным строением и пристройкой, земельный участок с капстроением и расположенными в нем одним/несколькими изолированными помещениями одного/различного назначениями и т.д.

Выбор зон для проведения пилотного проекта массовой оценки недвижимости всех типов не случаен. Кобринский район Брестской области — среднестатистический в республике по размеру территории и количеству зарегистрированных земельных участков (соотношение незарегистрированных участков к зарегистрированным составляет 40% к 60%). Аналогичное соотношение в Советском районе Минска — 12% к 88%. Ожидается, что апробированный на Кобринском районе пилотный проект позволит в полной мере прочувствовать все нюансы технологии массовой оценки и массового формирования недвижимости и сориентировать по уровню затрат на проведение такой работы в целом для страны. На примере Советского района Минска наиболее показательными будут изменения налоговых поступлений в результате уплаты налога на недвижимость, т.к. рыночная стоимость недвижимости в столице выше, чем в регионах. Кроме того, проект позволит определить эффект от использования результатов массовой оценки и массового формирования для различных целей, определить внесение необходимых изменений в законодательство.

РЕЗУЛЬТАТЫ массовой оценки могут быть использованы для целей налогообложения, страхования, градостроительного планирования, анализа рынка недвижимости для государственных целей, оценки недвижимости, ипотеки, приватизации, постановки на бухгалтерский учет, случаев преимущественного права выкупа и др. В настоящее время в Беларуси сложилась система массовой оценки земель, которая зародилась и развивается в стране с 2000 г. Результаты кадастровой оценки земель сегодня используются для определения налоговой базы для земельного налога, арендной платы за землю, стартовой цены аукциона по продаже земельного участка, платы за право заключения договора аренды земли и т.д. Теперь ставится вопрос о дальнейшем развитии данной системы и переходе к массовой оценке всего объекта недвижимого имущества — земельного участка и капитального строения. Кстати, это может стать стимулом для дальнейшего приближения правил бухучета основных средств и инвестиционной недвижимости к МСФО. Но понадобятся корректировки Указа от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», действие которого, как отмечено в его подп. 1.8, не распространяется сегодня на оценку стоимости активов и обязательств при принятии их на бухгалтерский учет, за исключением независимой оценки излишков активов, выявленных в результате инвентаризации, и активов, полученных безвозмездно.

ИНИЦИАТОРОМ эксперимента в республике выступат Госкомимущество и ГУП «Национальное кадастровое агентство», говорится в пресс-релизе. Однако этот энтузиазм имеет более глубокие корни. В Плане совместных действий по структурному реформированию и повышению конкурентоспособности экономики Республики Беларусь, утв. постановлением Совмина и Нацбанка от 10.10.2013 № 895/15, среди мер по комплексному совершенствованию налоговой системы в подп. 4.4 значится рассмотрение вопроса о введении единого налога на имущество, а в подп. 4.7 — о переходе к исчислению налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества. Предложения по этим вопросам должны поступить в правительство в марте–апреле. Так что инициатива Госкомимущества и государственных оценщиков подоспела вовремя и может стать первым шагом реформы имущественного налогообложения.

Рост роли налога на недвижимость (имущество) повышает прогрессивность налогообложения, поскольку владение недвижимостью неоднородно между группами налогоплательщиков с низкими и с высокими доходами. Основная проблема — в выборе методов оценки, которые способны отражать различия в стоимости объектов разного качества при разумных затратах. При этом для целей налогообложения важно не точное соответствие оценки налоговой базы рыночной цене объекта недвижимости, а корректное определение относительных уровней цен таких объектов, поскольку их абсолютная цена весьма сильно колеблется в рамках делового экономического цикла. Несомненно, что взимание налога на недвижимость по кадастровой оценке будет, особенно на первых порах, сопровождаться разветвленной системой льгот отдельным категориям плательщиков, чтобы смягчить риски негативных социальных и экономических последствий. Но для тех, кому льготы не достанутся, сумма налога значительно вырастет. При этом представители малого и среднего бизнеса, которые сегодня добиваются передачи им арендуемого и неиспользуемого государственного имущества, вполне могут оказаться в ситуации, когда им эти объекты окажутся не нужны из-за высоких налогов.

Кстати, в России с 1.01.2014 г. налог на имущество уже взимается с кадастровой стоимости некоторых объектов — административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них, нежилых помещений, используемых для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства (ст. 378.2 НК РФ).

Измениться может и подход к исчислению государственной пошлины. Сейчас ее ставки при регистрации имущества и совершении нотариальных действий устанавливаются в базовых величинах. Но кто поручится, что, если вся недвижимость будет иметь кадастровую оценку, у законодателей не возникнет соблазн определить ставки госпошлины в процентах от стоимости оспариваемого или регистрируемого имущества. Кроме того, проведение массовой оценки недвижимости может существенно сказаться на корпоративных отношениях, в частности, на принятии решений о совершении крупных сделок и разделе имущества при выбытии участников хозяйственных обществ. В настоящее время здесь руководствуются данными бухучета, которые не всегда соответствуют реальной рыночной стоимости активов.

ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ столь масштабных планов потребуются соответствующие кадры. Правда, в сообщении Госкомимущества говорится, что за последние годы работы управлением оценки ГУП «Национальное кадастровое агентство» наработана база знаний и опыт, которые позволяют развивать массовую оценку объектов недвижимости в республике, а также сформирован состав специалистов в области массовой оценки, которые регулярно проходят обучение за рубежом (о. Тайвань, Швеция, Литва). Но рискнем предположить, что для систематической оценки всей недвижимости в стране для целей налогообложения кадров понадобится несколько больше — а заодно им потребуются офисы, соответствующее оснащение и т.п. Сейчас финансирование работ по пилотному проекту, в случае его принятия, планируется за счет республиканского бюджета. Напомним, в настоящее время в соответствии с законодательством финансирование расходов по оценке стоимости имущества, находящегося в республиканской собственности, осуществляется за счет средств республиканского бюджета в порядке, определяемом Совмином, а находящегося в коммунальной собственности, — за счет соответствующих местных бюджетов в порядке, определяемом областными и Минским городским исполкомами. Но в отношении имущества частных компаний и граждан ничего подобного не предусмотрено. А потому у них со временем, после внесения соответствующих изменений в налоговое законодательство, появится новая постоянная статья расходов, а у государственных оценочных организаций — доходов.

Леонид ФРИДКИН