$

2.1336 руб.

2.4151 руб.

Р (100)

3.1746 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Факты, комментарии

КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН?©

17.07.2012

Новый Жилищный кодекс (далее — ЖК), принятый на очередной сессии Национальным собранием, находится на подписи у Президента. Поскольку этот нормативный правовой акт в той или иной степени затронет интересы каждого читателя «ЭГ», то в редакционной почте появилось немало вопросов, касающихся норм данного документа. На некоторые из них мы попросили ответить председателя Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галину ПОЛЯНСКУЮ.

— «Слабость» института собственности на жилые помещения общеизвестна и вызывает постоянные нарекания граждан. Предусмотрено ли в новом ЖК усиление прав собственников жилья? Если да, то каким образом?

— Да, предусмотрена.

Напомню, что согласно действующему ЖК на вселение граждан в жилое помещение требуется согласие собственника. Однако в дальнейшем он практически не может выселить таких жильцов без их согласия. Налицо ограничение права собственности, которое было уместно в период, когда почти все жилье находилось в государственной собственности и требовалось обеспечить соблюдение жилищных прав не только нанимателя жилого помещения госжилфонда, но и всех проживающих с ним граждан. Увеличение до 86,7% жилых помещений, находящихся в частной собственности (с учетом жилья, принадлежащего юридическим лицам), требует усиления защиты прав собственников жилья.

Ввиду этого по новому ЖК собственник может выселить без предоставления другого жилья бывших членов своей семьи (а в определенных случаях — и членов своей семьи), не имеющих доли в праве собственности на жилое помещение. Такой шаг в отношении членов семьи возможен в том случае, если иное не предусмотрено Брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Правда, следует обратить внимание на те случаи, когда этим гражданам предоставлено право владения и пользования жилым помещением до вступления в силу нового ЖК. Они могут быть выселены из этого жилья только по истечении одного года с даты вступления в силу нового законодательного акта.

В случае приватизации жилого помещения члены и бывшие члены семьи, имевшие законные основания на владение и пользование этими «квадратными метрами» на момент приватизации (даже если они в ней участия не принимали, но в нем в это время проживали), не могут быть выселены собственником без их согласия.

Расширены права собственников на перевод жилых помещений в нежилые. В отличие от действующего ЖК разрешается перевод одноквартирных жилых домов, жилых помещений в блокированных жилых домах, жилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов, в т.ч. пригодных для проживания, в нежилые по заявлению собственников. Аналогичная процедура впервые предусмотрена и для перевода нежилых помещений в жилые.

Сделана попытка более четко отразить права собственников при сносе жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд. Собственник в таком случае вправе получить (по своему выбору) в собственность квартиру типовых потребительских качеств, или денежную компенсацию за сносимые жилой дом (квартиру), строения, сооружения и насаждения при них, или рассчитывать на перенос и восстановление сносимого жилого дома, строений, сооружений и насаждений при них. Либо он может претендовать на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при них (получение доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым.

При этом в положениях нового ЖК, определяющих права собственников при сносе жилых домов, фигурирует рыночная стоимость при оценке жилых помещений и выплате компенсации за них. Думаю, это значительно повышает правовую защищенность собственников жилых помещений.

Конечно, законодателям следует идти дальше, необходимо, чтобы условия при сносе жилого дома диктовал собственник, а не тот субъект, которому предоставлено право застройки выделенной площадки. Собственник не виноват в том, что государству понадобился земельный участок, на котором расположен его жилой дом. Претерпеваемые гражданином неудобства следует компенсировать максимально и на его условиях. Такой подход обеспечит реализацию прав граждан в полном объеме.

— В каких случаях может происходить выселение нанимателя жилого помещения госжилфонда из занимаемого им жилья? Возможно ли принудительное выселение собственника жилого помещения? Когда выселяемому должна быть предоставлена другая жилплощадь, а когда — нет?

— Как правило, выселение граждан из жилых помещений осуществляется с одновременным предоставлением другого жилья в судебном порядке. Однако предусмотрены случаи, когда выселение возможно без предоставления другой жилплощади. Это касается лиц, самоуправно занявших жилое помещение; граждан, которым предоставлено право владения и пользования жилым помещением в качестве опекунов (попечителей), приемных родителей, родителей-воспитателей детского дома семейного типа в случае их отказа освободить это жилье по прекращении опеки (попечительства); совершеннолетних членов и бывших членов семьи собственника жилого помещения, не имеющих доли в праве общей собственности на занимаемое жилье.

Без предоставления другого жилья также могут быть выселены:

– наниматель жилого помещения (и проживающие совместно с ним лица), а также граждане, являющиеся членами организации застройщиков, которые в течение года 3 и более раза привлекались к административной ответственности за нарушение правил пользования жильем, содержания жилых и вспомогательных помещений, выразившееся в их разрушении, порче либо в использовании не по назначению, или за иные нарушения требований ЖК, делающие невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме, если они были предупреждены собственником о возможности выселения без предоставления другого жилья и в течение года после такого предупреждения привлекались к административной ответственности за аналогичные правонарушения;

– члены, бывшие члены семьи собственника, нанимателя, поднанимателя жилого помещения, гражданина, являющегося членом организации застройщиков, заключившие письменное соглашение о порядке пользования жильем, в соответствии с условиями которого они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения;

– наниматель (поднаниматель) жилого помещения, члены, бывшие члены его семьи — в случае прекращения либо расторжения договора найма (поднайма) жилого помещения.

Наниматель жилого помещения госжилфонда и проживающие совместно с ним члены его семьи, имеющие без уважительных причин 6-месячную задолженность по плате за ЖКУ и за пользование жилым помещением, подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им другого жилья меньшей площади и (или) уступающего ему по своим потребительским качествам, в т.ч. за пределами данного населенного пункта, либо могут быть подвергнуты в судебном порядке принудительному обмену на другое жилое помещение госжилфонда, по общей площади менее занимаемого, в котором по договору найма проживают граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В отношении собственника, допустившего нарушения правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений либо уклоняющегося от внесения платы за ЖКУ, ст. 155 ЖК предусмотрены процедуры понуждения к отчуждению жилого помещения, принудительного отчуждения с последующим переселением в другое жилье.

Кроме того, при обращении взыскания на жилое помещение, находящееся в ипотеке, и принятии судом решения о прекращении права собственности на него, предусмотрена возможность выселения собственника и проживающих с ним граждан из заложенного жилого помещения. Обращение взыскания наступает в случае систематической неуплаты по ипотечному кредиту.

— Стоит ли надеяться на положительные сдвиги в такой болезненной проблеме, как проведение капитального ремонта жилищного фонда?

— В новом ЖК определены основания необходимости проведения капитального ремонта, предусмотрена разработка пятилетних планов и текущих (годовых) графиков проведения капитального ремонта, которые до 1 февраля текущего года должны быть опубликованы в СМИ и размещены на интернет-сайтах районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе.

Не позднее 10 дней до начала проведения ремонта многоквартирного жилого дома должны быть составлены графики выполнения работ по каждому подъезду и заключены договоры с собственниками, нанимателями жилых помещений, членами организации застройщиков на оказание услуг по капитальному ремонту.

Напомню, что сегодня эксплуатирующая организация (например, ЖЭС) заключает договор на проведение капитального ремонта дома с подрядной организацией. Далеко не всегда жильцы довольны качеством ремонтных работ. Но, как показала правоприменительная практика, суд может отказать собственнику квартиры, требующему от организации, проводившей ремонт, устранить недоделки или допущенный брак, в рассмотрении дела на том основании, что данный гражданин не является стороной договора. Поэтому в ЖК включена норма о необходимости заключения договоров на оказание услуг по капитальному ремонту с собственниками, нанимателями и членами организации застройщиков.

Напомним, что новый ЖК вступает в силу через 6 месяцев после официального опубликования.

Подготовила Анна РАДЮК