КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН?

Управление жилищным фондом остается одной из наиболее острых проблем в социально-экономической жизни нашей страны. С одной стороны, многомиллиардные субсидии тяжким бременем ложатся на государственный бюджет, с другой — средства, инвестируемые в ЖКХ, не дают эффективной отдачи и не удовлетворяют потребности жильцов. Что можно изменить в этой системе и каков опыт других стран — об этом беседуем с исполнительным директором Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадием КАЛЕНОВЫМ.

— Любимая тема в прессе — сопоставление жилищно-эксплуатационных участков (ЖЭУ) или бывших ЖЭСов и товариществ собственников. Что лучше? Концепция развития жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь на период до 2015 года, утв. постановлением Совмина от 14.07.2003 № 943, предусматривает, что к 2015 г. почти во всех домах будут созданы товарищества собственников, и это создаст конкуренцию на рынке управления жилой недвижимостью. На самом деле эта идея не совсем правильная, потому что товарищества собственников, как одна из форм управления совместным домовладением, не являющиеся коммерческими структурами и привязанные только к одному дому, не могут быть конкурентами ЖЭСов — хозрасчетных подрядных организаций.

Сегодня в Беларуси более 85% квартир в многоквартирных жилых домах принадлежат частным собственникам — физлицам, и эта цифра продолжает расти. Поэтому почти каждый многоквартирный жилой дом представляет в настоящее время совместное домовладение. Существуют четыре формы управления совместным домовладением, однако, как правило, собственники квартир не выбирают ни одну из них, и в 95% случаев местные исполкомы назначают уполномоченными лицами по управлению совместными домовладениями ЖРЭО района или, если это небольшой город, управление ЖКХ. Для управления частной собственностью назначаются государственные подрядные организации, что совершенно выходит за рамки мировой практики. В других странах частные сервисные компании могут управлять государственной жилой собственностью — это нормальная практика, но государственные муниципальные компании никогда не управляют частной собственностью. Я имею в виду ЕС.

Любопытно, что в Германии, к примеру, нет ни ЖЭСов в нашем понимании, ни товариществ собственников как формы управления совместным домовладением. В то же время жилой фонд там похож на белорусский — есть многоквартирные жилые дома с двумя и более собственниками, т.е. понятие совместное домовладение полностью совпадает. При этом там объектом управления на рынке всегда является дом, а у нас — квартира. Еще одно отличие — у немцев нет ни одного дома, построенного долевым строительством с привлечением средств физлиц. У нас это самая распространенная форма.

Всего в Германии 5 игроков на рынке жилой недвижимости. Жилищно-строительные компании, которые строят, владеют домами и сдают квартиры в аренду. У них может быть от нескольких десятков до нескольких сотен домов. Есть жилищные компании, которые не строят, а приобретают дома во владение и сдают в аренду. Следующие два игрока — жилищно-строительные кооперативы и жилищные кооперативы. Это некоммерческие организации, целью которых является решение жилищной проблемы их членов, а не извлечение прибыли. Опять же один кооператив — это минимум 10–15 домов. Меньше нет. Поэтому у европейцев вызывает большое удивление, что у нас товарищество собственников создается на базе одного маленького дома, и жилищный кооператив, как правило, владеет одним домом. С экономической точки зрения это нонсенс.

Пятый и последний участник немецкого рынка — это управляющие сервисные компании, которые не владеют домами, а занимаются профессиональным управлением недвижимостью по заказу третьих лиц. Вот этими третьими лицами могут быть первые четыре игрока и совместные домовладения. Управляющие компании — это в большинстве крупные неоднородные структуры, где есть центральное управление и десятки дочерних организаций, каждая из которых имеет узкий профиль. Одна предоставляет услуги хаус-мастера (мелкий ремонт, клиринг, снятие показаний приборов учета, приемка, сдача арендуемых квартир и др.), вторая — услуги противошумовой полиции, третья — взыскание долгов, четвертая — управление совместными домовладениями или студенческими общежитиями и т.д. Создание узкоспециализированных структур позволяет уменьшить затраты и обеспечить высокий уровень профессионализма.

Ни одного из таких игроков на нашем рынке нет.

— Но, похоже, может появиться. В Минске ведется строительство первого арендного дома коммунальной формы собственности. Однако есть сомнения, что государство сможет быть эффективным собственником.

— Это совершенно нормальная практика. Например, самой крупной жилищно-строительной компанией Берлина DEDEWO является ОАО, 100% акций которого принадлежат городскому муниципалитету. И городские власти ни с одной акцией расставаться не хотят, потому что компания рентабельна, у нее в собственности тысячи домов, она приносит прибыль бюджету города. Одновременно решаются вопросы социального характера, т.к. у нее самые низкие тарифы.

Для того чтобы обеспечивать жильем социально незащищенные слои населения, немецкое государство никогда и ни при каких обстоятельствах не выделяет гражданам льготные кредиты. Они предоставляются частным строительным компаниям для возведения социального жилья, собственником которого всегда остается частная компания, а государство бессрочно арендует его. Это выгодно компании, поскольку у нее всего один арендатор — государство, обеспечивающее стабильность платежей по прибыльным расценкам. А государство, в свою очередь, сдает квартиры в субаренду малоимущим без взимания арендой платы. При такой схеме частники в равной степени заинтересованы в строительстве и коммерческого жилья, которое они могут продавать либо сдавать в аренду, и социального. И там, и там они извлекают прибыль. У нас это пока из разряда фантастики.

В Беларуси нет рамочных условий для развития арендного жилья. Законодательно урегулирован только наем жилого помещения. Есть несколько типовых договоров найма в зависимости от того, организация какой формы собственности или же физлицо выступают в роли наймодателя. Понятие аренды жилья отсутствует. В связи с этим нет должной защиты ни наймодателей, ни нанимателей. Договоры условные, наймодатель может в любой момент потребовать освободить квартиру, не урегулированы права и обязанности сторон.

На Западе в договорах аренды оговариваются оплата, срок аренды (зачастую длительный — на 10–15 лет), а также правила поведения жильцов. Молодой семье нет смысла стоять в очереди на жилье и получать льготный кредит, поскольку они могут обзавестись съемным жильем по доступной цене на длительный срок. Если выполняются условия договора (платежи и правила пользования жилого помещения), угрозы выселения нет. Поэтому городское арендное жилье сейчас превалирует в странах ЕС.

— Геннадий Геннадьевич, почему в Беларуси не получают развития управляющие компании?

— В нашем законодательстве даже нет понятия управляющая компания, есть только эксплуатирующая организация. Хотя в проект нового Жилищного кодекса новый термин (управление жилфондом) уже вошел. Пока отсутствуют четкие правила игры. К тому же из-за нынешнего планово-убыточного характера управления жилым фондом теряется всякий смысл массового вхождения в рынок частных инвесторов.

Немногочисленные инжиниринговые компании (порядка 15), которые сегодня есть на рынке, получают бюджетные субсидии, как и ЖРЭУ районов. Они работают за зарплату, извлечение прибыли невозможно. Даже если инжиниринговая компания имеет дополнительный доход от оказания платных услуг, то на эту сумму уменьшаются субсидии из бюджета. Вместе с тем ответственность у руководителей частных структур очень большая, вплоть до уголовной. Не удивительно, что в стране мало смельчаков, готовых заниматься этим бизнесом. Хотя некоторые компании (в основном в Могилеве), надеясь на будущие изменения, увеличивают количеств домов в своем управлении.

Чтобы этот рынок начал развиваться и на нем появилась реальная конкуренция, необходимы два условия — управляющие компании должны иметь возможность работать с прибылью, а их количество должно достичь некой критической массы. Причем следует четко оговорить прибыль управляющей компании, это не маржа от суммы всех статей расходов, входящих в «техобслуживание», а только от одной статьи — управление.

— Позволяет ли западная схема управления жилой недвижимостью успешно бороться с проявлением вандализма в совместных домовладениях?

— Поскольку у нас ответственность за сохранность имущества совместного домовладения всегда лежит на эксплуатирующей организации, создаются определенные условия для поощрения вандализма со стороны собственников квартир. Можно мусорить, портить общее имущество и за это все заплатит третье лицо — ЖЭС, бюджет города, но не собственник квартиры, для которого несколько сот рублей на 1 м2 платы за техобслуживание — это планка, выше которой он не заплатит, чтобы ни случилось. И у добропорядочных жильцов нет стимула, увидев акт вандализма, бить тревогу и вызывать милицию. В Германии любая порча общего имущества влечет за собой увеличение расходов всех членов совместного домовладения, поэтому они активно препятствуют любым попыткам вандализма. Как показывает практика, никакие моральные стимулы, социальная реклама, не работают. Эффективен только метод экономического принуждения: сломано, замусорено — плати больше.

— Нынешний объем субсидий в ЖКХ тяжким бременем ложится на всю белорусскую экономику. Есть ли какие-то механизмы решения проблемы помимо общего их сокращения?

— В богатой Германии, ни один человек не получит жилищных субсидий, пока у него или членов его семьи есть имущество — квартира, дача или автомобиль. Принцип такой — продай имущество и заплати за коммунальные платежи. По белорусскому законодательству люди с высоким имущественном положением в расчете на квадратный метр жилья имеют те же субсидии на коммунальные платежи, что и остальные граждане. Абсурдная ситуация — чем большей жилой площадью владеет человек, тем больше помощи он получает от государства.

Низкая стоимость содержания и обслуживания жилья стимулирует таких людей вкладывать деньги не в банки, акции или еще куда-то, а в недвижимость, которая, к тому же не вовлекается в оборот, а выступает исключительно как средство сбережения накоплений.

Ослабить проблему способен переход на адресное субсидирование жилищно-коммунальных расходов.

— Судя по последним заявлениям Минстройархитектуры и Минжилкомхоза, они ставят перед собой те же цели — строить арендное жилье, передавать жилфонд в управление частным компаниям. А чувствуете ли вы с их стороны готовность делать реальные шаги в этом направлении?

— Надо понимать, что это тонкая сфера и любые серьезные реформы могут вызвать недовольство населения. Серьезные решения находятся в компетенции более высоких органов, чем отдельные министерства.

Уровень тарифов в Беларуси один из самых низких по сравнению со странами-соседями, и сегодня у государства нет средств, чтобы закрывать финансовые дыры ЖКХ. Однако только повышением тарифов не решить фундаментальные проблемы. Должна быть проведена серьезная информационная работа с населением, разъясняющая, что выход на самоокупаемость техобслуживания, внедрение подомового учета затрат при одновременном переходе на оказание адресной помощи малоимущим — в интересах граждан, ведь без должного конкурентного управления и эксплуатации жилья, его стоимость быстро обесценится. И что останется потомкам? Да, кого-то рост тарифов заставит продать квартиру и купить меньшую по площади, кого-то переехать в другой район, но другого пути нет.

Сделать управление жильем более эффективным способно использование западноевропейского опыта. Конечно, мы не можем просто скопировать их методы, но некоторые инструменты можно использовать уже сегодня. К примеру, на наш взгляд, стоит распространить институт хаус-мастеров, и обязательно внедрить подомовой учет затрат — иначе затраты «обезличены», не отражают реального состояния дел в каждом многоквартирном доме.

Собственник немецкой управляющей компании с капитализацией в десятки миллионов евро при сильных снегопадах чистит снег вместе с рядовыми рабочими. Система построена так, чтобы не держать лишних людей, а производительность труда была максимальной. Наше трудовое законодательство в целях сокращения безработицы предполагает наем определенного количества работников для выполнения разных работ.

Роль нашей ассоциации — рассказать о накопленном опыте членов ассоциации из других стран, а решения должны принимать белорусские власти.