Коммунальные бизнес-квартиры

КАК ИЗВЕСТНО, согласно Основному закону Беларуси собственность бывает государственной и частной. Вместе с тем она подразделяется на несколько видов. Среди них -- общая, возникающая при поступлении в собственность двух или более лиц имущества, которое невозможно разделить, не изменив его назначения (неделимая вещь). Причем законом закреплена презумпция общей долевой собственности. То есть общая совместная собственность (без определения долей) возможна только тогда, когда она прямо предусмотрена законодательными актами, например собственность членов фермерского хозяйства (ст.260 ГК).

При долевой разновидности этого вещного права каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на имущество, но не в самом имуществе. Это правило распространяется также и на административные здания, учитывая их неделимость. Собственно как объект гражданских правоотношений они могут быть раздроблены (распроданы по частям). Но как вещи, материальные объекты они обычно неделимы. Поэтому сособственники не имеют таких исключительных прав, как индивидуальные владельцы в отношении отдельно стоящих объектов недвижимости.

Законодатель ограничил правомочия сособственников в отношении различных частей здания в зависимости от их назначения и числа пользующихся ими субъектов. А именно владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по согласованию между ними. Общее имущество -- места общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри офисов, обслуживающее более чем одного сособственника, а также право землепользования. То есть принадлежащие сособственникам офисы (помещения в пределах границ, отмеченных по планам в технических паспортах) не являются общим имуществом. Тем не менее право распоряжения ими тоже ограничено. Разрушить или перестроить их можно только по общему согласию всех сособственников (индивидуальный собственник тоже не может разрушить строение, если это причинит ущерб другим лицам. Но таковую вероятность он определяет самостоятельно). То есть в составе всего здания офисы находятся в общей собственности. Таким образом, понятия "общее имущество" и "общая собственность" нельзя смешивать по существу, хотя сугубо терминологически они могут быть взаимозаменяемыми.

Основным актом, регулирующим в данном случае отношения собственности, является Закон "О совместном домовладении". Название Закона не должно вводить в заблуждение, так как кондоминиум основывается не на совместной, а на долевой собственности. То есть этот режим (общее домовладение) распространяется на весь объект недвижимости, учитывая ее неделимость. С учетом белорусской действительности стать участником общей собственности можно более или менее законообразно (см. статью "Идеи Чичикова живут..." в "НЭГ" за 14 июня 2002 г.). Всякий покупатель таких помещений вместе с приобретением вещного права принимает на себя бремя содержания не только принадлежащих ему помещений, но также общего имущества.

ЖИЗНЕОБЕСПЕЧЕНИЕ отдельных офисов предполагает, среди прочего, необходимость поддержания в работоспособном состоянии всех инженерных систем и коммуникаций, находящихся вне этих помещений. И если сособственник не участвует в этом процессе, значит, он не содержит и свои помещения. А степень необходимого участия в нем определяется размером долей в общей собственности, порядок определения которых не прописан в законодательстве. Например, в юридической литературе встречается мнение, что эти показатели можно выражать в виде простых или десятичных дробей (1/7, 3,5 и т.д.). На наш взгляд, по недвижимости удобнее исчислять доли в процентном выражении, пользуясь двумя известными: площадь помещений всех собственников и принадлежащих каждому из них в отдельности. Общая сумма расходов по содержанию имущества распределяется пропорционально соотношению этих долей.

Размер долей может меняться, например, если кто-то из сособственников в установленном порядке произведет неотделимые улучшения общего имущества (п.3 ст.247 ГК). Любопытно, что теоретики права оценивают эту возможность как льготу. Однако результатами труда нарастившего свою долю сособственника будут пользоваться другие, хотя на него ложатся дополнительные расходы по содержанию общего имущества. Именно поэтому сособственники стремятся любыми путями уменьшить свои доли, в т.ч. ограничивая себя в пользовании некоторыми объектами в здании. Тем не менее согласно ч.5 ст.11 Закона "О совместном домовладении" неиспользование собственником принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не являются основанием для освобождения его от участия в расходах по содержанию общей долевой собственности.

Вопрос о порядке содержания домовладений является одним из наиболее проблемных. Если не создано товарищество сособственников (некоммерческая организация), они должны взаимодействовать на договорной основе. При этом один из них, на балансе у которого отражено общее имущество, ведет дела по обслуживанию (содержание, ремонт и сохранение) недвижимости. Он несет расходы по снабжению объекта коммунальными ресурсами (вода, тепло, газ, электричество) и эксплуатационными услугами третьих лиц (вывоз твердых бытовых отходов, освидетельствование лифтов и прочее), оплате налогов, приходящихся на общее имущество. В последующем указанные расходы, кроме относящейся на его долю суммы, компенсируются ему остальными сособственниками в согласованном порядке. Они могут производиться также из платежей, предварительно полученных от сособственников. Разумеется, осуществление коммерческой организацией этой деятельности подразумевает ее возмездность, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Кроме этого, обслуживающая организация частично выполняет своими силами определенные действия с той же целью. То есть фактически она лично оказывает другим сособственникам услуги за вознаграждение (осуществляет уборку мест общего пользования, регламентное обслуживание, текущий ремонт оборудования и прочее). Цена на эти услуги формируется эксплуатирующей организацией самостоятельно в порядке, соответствующем законодательству. В процессе их согласования контрагенты могут ссылаться на кабальность сделки. Но если они не смогут обосновать, что предлагаемые условия крайне невыгодны для них, сделка должна состояться. Заключенный между ними договор является смешанным (п.2 ст.391 ГК), содержащим в себе элементы представительства, комиссии, совместной деятельности и возмездного оказания услуг. То есть это особый вид обязательства, прямо не предусмотренный разделом IV ГК.

В тех же случаях, когда сособственники уклоняются от заключения договора и (или) содержания общего имущества, расходы падают на обслуживающую организацию. Тем самым ей причиняются убытки, но эксплуатацию недвижимости в такой ситуации не приостановишь. Поэтому она вынужденно действует в чужом интересе без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица, чтобы обеспечить исполнение его обязательств (ГК, глава "Действия в чужом интересе без поручения"). В противном случае всем сособственникам будет причинен материальный урон в результате возможного обветшания недвижимости.

Правда, законодательство общего действия предполагает необходимость последующего одобрения указанных действий. Однако вышеназванный Закон (ч.6 ст.11), являясь специальным по отношению к ГК нормативно-правовым актом, вносит коррективы в эти конкретные правоотношения. Так, в случае невнесения собственником жилых и (или) нежилых помещений своей доли в общих расходах по содержанию имущества вопрос о взыскании задолженности, включая убытки во внедоговорных обязательствах, решается в судебном порядке. То есть к должнику применяются меры принудительного воздействия.

ТАКИМ образом, обязательность пользования услугами обслуживающей организации не подвергается сомнению. Иными словами, поочередное дежурство по кухне и прочим общим местам не вменяется в обязанность сособственникам, как в коммунальной квартире. Но они обязаны принимать финансовое участие в поддержании чистоты и порядка. Если кто-либо уклоняется от этого, он привлекается к гражданско-правовой ответственности. Обслуживающая организация (или товарищество собственников, если оно создано) может требовать от него полного возмещения причиненных убытков, а также оплаты санкций. В пределах суммы требований возможно обращение взыскания не только на денежные средства должника, если таковые у него имеются, но и на принадлежащие ему помещения.