Цены
28.02.2003 7 мин на чтение
мин
КОММЕНТАРИЙ к Постановлению Совета Министров Республики Беларусь N 121 от 2003-01-31г.
"Об утверждении Положения о порядке оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам"
"Об утверждении Положения о порядке оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам"
Налоги на имущество есть практически во всех странах. Объектом налогообложения могут быть его различные виды: от земельных участков до наследства. Достаточно часто встречающийся в мировой практике объект -- здания и строения. Везде, где такой объект существует, базой для налога является стоимость строений. Основная задача -- как ее определить.
Введенный в Беларуси с 1.01.2003г. новый порядок оценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам, не основан на опыте какой-то одной страны, а содержит элементы методик оценки, применяемых в мировой практике, приближенные к белорусским реалиям.
В настоящее время в стране приемлемыми являются два метода определения стоимости недвижимости: экспертная оценка и определение фиксированной стоимости 1 кв.м недвижимости. Именно эти два метода и легли в основу нового Положения. Несмотря на то что Положение предусматривает четыре подхода к оценке, все они являются модификацией метода экспертной оценки.
Прежде всего в качестве объекта налогообложения предлагается использовать оценку, проводимую специалистами (подп.2.1).
Организации по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него по заказу местных исполнительных и распорядительных органов определяют действительную стоимость подлежащих налогообложению зданий.
Действительная стоимость определяется как разница между стоимостью полного воспроизводства точной копии строения, сооружения, помещения с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров в ценах на момент оценки и суммой физического износа.
Однако проводить такую оценку ежегодно совсем не обязательно. Старение недвижимости происходит достаточно медленно. Достаточно лишь корректировать экспертную стоимость с учетом происходящих инфляционных процессов и в течение нескольких лет использовать ее в качестве объекта налогообложения. Такой способ предусмотрен подп.2.2.1. Для учета инфляции применяется коэффициент переоценки зданий и строений, принадлежащих физическим лицам, ежегодно устанавливаемый Минстройархитектуры. Причем для проведения таких несложных арифметических действий не надо привлекать специалистов по оценке -- это может сделать налоговый инспектор.
Определить базу для определения налога на недвижимость можно и путем исчисления расчетной стоимости 1 кв.м типового здания или строения (подп.2.2.2). Основной для этого является все та же экспертная оценка. В конкретном населенном пункте рассчитывается средняя стоимость однотипных зданий (например, жилых двухэтажных кирпичных домов), в отношении которых определена действительная стоимость, а на ее основании -- средняя стоимость 1 кв.м соответствующего вида имущества.
Индивидуальные предприниматели также являются плательщиками налога на недвижимость. Причем они могут быть налогоплательщиками как физические лица -- со стоимости принадлежащих им зданий и строений, так и в качестве индивидуальных предпринимателей -- со стоимости зданий и строений, используемых для осуществления предпринимательской деятельности. Объектом для налога являются не только дома, гаражи, квартиры, но и такие специфические виды недвижимого имущества, как лотки, палатки, киоски и т.п. Не всегда возможно определить стоимость указанных строений описанными выше методами. Для этого Положение предусматривает возможность использовать в качестве налоговой базы остаточную стоимость недвижимого имущества согласно данным, отраженным предпринимателем в учете.
Урегулирован и порядок определения стоимости объектов, не завершенных строительством. Оценка недвижимости производится любым методом и применяется в качестве налоговой базы с учетом понижающего коэффициента 0,8 (п.4).
Сегодня предприняты попытки определить рыночную стоимость имущества путем применения коэффициентов. Рыночная цена -- это потенциальный доход от продажи имущества. Понятно, что доход от продажи однокомнатной квартиры в жилом блочном доме постройки 1990г. в г.Березино будет существенно ниже, чем доход от продажи такой же квартиры в г.Минске. То есть на рыночную стоимость влияет тип населенного пункта, в котором находится недвижимость. Именно этот показатель и попыталось учесть Минстройархитектуры при разработке коэффициентов типа населенного пункта (постановление от 2000-11-17г. N 17).
Вместе с тем та же квартира даже в пределах одного города имеет различную стоимость. Скажем, квартира, находящаяся вблизи метро, в районе, где нет больших предприятий, загрязняющих воздух, и есть крупные магазины, культурно-массовые объекты, будет пользоваться большим спросом, а соответственно и цена ее будет выше в сравнении с аналогичной квартирой, но находящейся в другом районе. Эти характеристики учитывает коэффициент качества среды, устанавливаемый местными исполнительными и распорядительными органами для каждого населенного пункта в отдельности.
В целом, оценивая новый порядок определения стоимости зданий и строений, отметим, что он достаточно ясен и логичен как для налоговых органов, так и, что более важно, для налогоплательщиков. По крайней мере сделана попытка с наименьшими затратами использовать максимально реальные сведения о стоимости подлежащих налогообложению объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам.