$

2.0884 руб.

2.4436 руб.

Р (100)

3.1453 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Компании и рынки

КЛАСС «А» ВЕРНЕТСЯ©

19.04.2013
На рынке коммерческой недвижимости в этом году ожидается рост предложения новых площадей не менее чем по 200 тыс. м2 в каждом сегменте, а в совокупности — более чем на 750 тыс. м2. Однако, если удастся реализовать хотя бы половину заявленных проектов, спрос по-прежнему будет превышать предложение, рассказал партнер и директор департамента брокериджа Colliers в Беларуси Андрей АЛЕШКИН на презентации исследования рынка.
 
Ставка больше, чем класс
 
В прошлом году в Минске были введены в эксплуатацию лишь 7 объектов офисной недвижимости из 23 запланированных. Их арендопригодная площадь составила 32 тыс. м2, или 16% от заявленного. Современных зданий классов А и В1 на рынке не появилось. Доминирование площадей класса В2 сократило долю высококачественных офисов с 10% в 2011 г. до 6,2% на конец 2012-го. По мнению А.Алешкина, рынок «портит» популярность долевого финансирования, что затрудняет управление такими проектами. В этой ситуации помогла бы твердая позиция банков, если они откажутся кредитовать долевое строительство.
В текущем году ожидается ввод 27 бизнес-центров и многофункциональных комплексов с общей GLA около 250 тыс. м2. Среди них наиболее значимые проекты без долевого участия — Biznes-Centr Stolitsa (25 930 м2), «ГрадСтройИнвест» (15 394 м2), IBA Group (11 000 м2), а с долевым финансированием — «Рубироуз Инт.» (23 000 м2), «Сигмаполюс» (18 345 м2), «Фишман Групп» (10 996 м2).
Поскольку в строительстве офисов по-прежнему доминируют проекты, реализуемые путем долевого участия, спрос на арендуемые помещения остается неудовлетворенным. Особенно это заметно в отношении офисов площадью 10–12 тыс. и 14–15 тыс. м2. В то же время ставки аренды в офисах А-класса снизились к концу прошлого года до 37 EUR/м2 (без НДС), в классе В1 — до 16–25 EUR/м2, В2 — до 8–15 EUR/м2. Предложение новых объектов и освобождавшихся площадей не способно удовлетворить спрос. Тем не менее сейчас ожидается рост ставок аренды в классе В2, а возможно, и В1 — вплоть до сближения с уровнем ставок в офисах А-класса.
Принятие Указа от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» и последовавшее повышение базовой арендной величины ведет к сближению уровня ставок в помещениях класса С и В, отметил А.Алешкин. В результате арендаторам приходится раздумывать, не поискать ли за такие деньги более качественные помещения В-класса или остаться в прежних.

Торговля большая и маленькая

Сегодня в Минске функционирует 40 значимых торговых центров. В прошлом году их ряды пополнили еще 9, с общей арендопригодной площадью 51 тыс. м2, в т.ч. «Галилео», «Замок», ALL. В 2013 г. к ним добавятся еще 20 объектов с общей площадью свыше 250 тыс. м2, причем половина из них — крупноформатные, такие как «Арена-Сити» (33 270 м2), «Кольцо» (24 000 м2), «Замок» (2-я очередь — 21 400 м2). Между тем сохраняется высокий спрос на небольшие помещения торговых галерей (до 50 и 50–100 м2), а также на площади в 300–500 м 2.
На конец 2012 г. ставки аренды в торговых помещениях до 50 м2 составляли 40–100 EUR/м2, от 50 до 100 м2 — 25–45 EUR/м2, до 500 м2 — 10–30 EUR/м2, свыше 500 м2 — 7–19 EUR/м2. Вслед за повышением ставок аренды в объектах государственной и приравненной к ним собственности в рамках Указа № 150 меняются ориентиры и у частников, получивших право свободно формировать ставки. Впрочем, у частных арендаторов они могут как расти, так и снижаться. Однако предложение современных площадей будет сопровождаться увеличением ставок для «маленьких» арендаторов.
Подорожание аренды не привело к существенному росту вакантных площадей на рынке в целом. Свободные помещения остаются в объектах, которые подолгу не заполняются. Зато новые объекты не слишком влияют на уровень вакантности, поскольку предлагают мало площадей для свободного рынка. Даже полностью спекулятивный проект ТЦ ALL заполнился за пару месяцев.
Ожидается вход на рынок новых зарубежных сетевых операторов. Так, высок интерес к белорусскому рынку со стороны фэшн-ритейлеров. От них имеются заявки на площади от 1 тыс. м2 и более. Наконец, в этом году им смогут предложить центры площадью GLA от 20 тыс. м2, строительство которых близко к завершению.
Оживить рынок может стремление некоторых сетевых операторов выйти в регионы, открыв новые магазины в областных и районных центрах, а также крупные сделки, заключенные рядом инвестиционных фондов.

Логика склада

В прошлом году в республике расширялась складская инфраструктура, проектировались новые объекты. По объему ввода новых складских площадей 2012 г. стал прорывным. В Минске и Минской области открылись 13 новых складских комплексов общей площадью около 140 тыс. м2. Значительно вырос размер новостроек: если в прошлые годы площадь новых объектов находилась в пределах 2–5 тыс. м2, то в 2012-м — только один объект был менее 5 тыс. м2.
Оригинальным проектом на рынке стал комплекс «Минск-Кристалл», обеспечивающий 8-ярусное хранение товаров в помещениях высотой 24 м2.
Круг арендаторов расширился за счет профессиональных дистрибьюторских и логистических компаний, потеснивших дистрибьюторов продовольственных товаров, доминировавших ранее на рынке складской аренды. Восстановившийся спрос привел к стабилизации ставок аренды. На склады класса А они сформировались на уровне 6,5–10 EUR/м2, класса В — 5,8–7,8 EUR/м2. Спрос на большие площади стимулировал предоставление скидок.
Весь 2012 г. уровень вакантности сокращался. Даже ввод значительного для нашего рынка объема новых площадей не привел к его повышению: предложение мгновенно поглощалось, площади в новых объектах заполнялись в течение 1,5–3 месяцев. Отчасти этому способствовал рост спроса со стороны нерезидентов на услуги таможенных складов и терминалов в связи с деятельностью Таможенного союза.
В текущем году запланировано введение в эксплуатацию 12 складских комплексов в Минске и Минском районе общей площадью 250 тыс м2.

Чемпионы гостеприимства

Главным драйвером развития рынка гостиничных услуг и гостиничной недвижимости в 2012 г. является подготовка столицы к предстоящему чемпионату мира по хоккею в 2014 г. Сегодня в Минске функционирует 30 гостиниц на 3319 номеров, рассчитанных на единовременное размещение около 4400 постояльцев (включая пригородный «Робинсон Клуб» и апарт-отель «Комфорт»).
В Беларуси на «звездную» категорию сертифицированы 40 отелей во всех регионах, в т.ч. два — на 5 звезд. В Минске на категорию 2–5 звезд сертифицированы 14 отелей с общим номерным фондом 1912 номеров. К числу сертифицированных на 3 звезды добавился отель «Турист». До конца 2012 г. ожидался ввод отеля President Hotel (5*), а также открытие после реконструкции гостиницы «Полет». Но этого не произошло.
В различной стадии реализации и строительной готовности в Минске находятся 34 проекта, из которых реально завершенными до начала чемпионата мира могут быть 12–15. При этом часть отелей входят в международные сети.
По оценке Colliers, число постояльцев в белорусских отелях выросло на 3,5% по сравнению с 2011 г., причем по Минску загрузка составила 68%, а по стране в целом — 43%.
Стоимость гостиничных услуг в пересчете на евро в последние годы фактически не изменилась: за номер standart в 5-звездочном отеле — 240–270 EUR в сутки, в 4-звездочном — 138–143 EUR, в 3-звездочном — 67–86 EUR. В декабре 2012 г. в отрасли был предложен проект корпоративного меморандума, основная цель которого — прийти к соглашению не повышать цены более чем на 10%.
В этом году продолжится интеграция белорусских отелей в международные системы бронирования. Девелоперы продолжат переговоры по привлечению в проекты крупных мировых операторов.
Конкуренция в сфере гостиничных услуг в 2013 г. останется умеренной. Основная часть заявленных проектов завершится, а вот новых будет меньше, хотя площадок, зарезервированных под стройки в Минске, немало. Как рассказал А.Алешкин, раньше многие ритейлеры получали от местных властей «в нагрузку» строительство отеля, сегодня часть этих проектов или заморожена или от них отказываются.

Оксана КУЗНЕЦОВА