Как платить за аренду и почему

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Согласно п.1 ст. 625 Гражданского кодекса при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения считается незаключенным.

Прежде всего определяем, к какой форме собственности относятся сдаваемые в аренду здания, сооружения и нежилые помещения. В соответствии с п.1 ст. 213 ГК собственность может быть государственной или частной. Субъектами права государственной собственности являются Республика Беларусь и административно-территориальные единицы. Таким образом, арендуемая недвижимость может находиться  в государственной (республиканской, коммунальной) или частной собственности.

Рассмотрим подходы к определению арендной платы по каждому из указанных видов собственности.

При сдаче в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в частной собственности, размер арендной платы определяется по соглашению сторон. Нормативного правового акта, регламентирующего порядок его определения, не существует. Но договаривающимся сторонам важно обратить внимание на два важных момента.

1. Арендодатель по своему усмотрению для расчета арендной платы может применять порядок определения размеров арендной платы, установленный для зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в госсобственности. О документах, регламентирующих этот порядок, пойдет речь несколько ниже.

2. Среди субъектов хозяйствования частной формы собственности следует выделить организации, созданные в процессе приватизации госсобственности. В уставном фонде большинства из них есть доля государства, и, порой, существенная. Учитывая это, а также предложения Управления делами Президента, облисполкомов и Минского горисполкома, ряда концернов, Минэкономики письмом от 4.09.2003 г. №18-02-01-05/5801 предложило органам госуправления, иным госорганизациям, подчиненным правительству, облисполкомам и Мингорисполкому, осуществляющим владельческий надзор, принять решение, обязывающее организации с долей государственной собственности при сдаче в аренду нежилых помещений руководствоваться порядком определения размеров арендной платы, установленным для сдаваемой в аренду госсобственности. Такое решение должно быть принято на наблюдательном совете через представителя государства в этих организациях.

Поэтому, к примеру, если на наблюдательном совете открытого акционерного общества, имеющего в уставном фонде долю государства, в соответствии с вышеуказанным письмом Минэкономики принято названное решение, то при сдаче в аренду нежилых площадей, являющихся собственностью данного ОАО, расчет должен производиться в соответствии с положениями, регламентирующими порядок определения арендной платы для сдаваемых помещений госсобственности.

Есть некоторые особенности для ОАО, касающиеся определения арендных ставок. Дело в том, что при создании открытых акционерных обществ в процессе приватизации госсобственности в их распоряжение по договорам безвозмездного пользования передавались объекты недвижимости, преимущественно социально-бытового назначения (зданиях детских дошкольных учреждений, лагерей отдыха, санаториев, профилакториев, баз отдыха, спортивных сооружений и т.п.). Они не стали принадлежать ОАО, а остались в ведении государственной, республиканской либо коммунальной собственности. До недавнего времени сдача в аренду таких объектов не допускалась. Указ Президента от 2003-03-25г. № 117 предоставил право ОАО с согласия собственника сдавать в аренду такое имущество с условием сохранения целевого использования без права его выкупа.

В связи с тем, что это имущество, как отмечалось выше, находится в государственной (республиканской, коммунальной) собственности, при сдаче его в аренду плата должна определяться в соответствии с порядком, установленным для сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в госсобственности согласно нормативно-правовым актам, регламентирующим этот порядок.

Чтобы установить, каким именно нормативным правовым актом при этом необходимо руководствоваться, следует опять же выяснить, к какой категории относится сдаваемая недвижимость. Так, например, арендуемые площади госсобственности (республиканской, коммунальной) делятся на две категории:

1.производственные (здания, сооружения и помещения);

2.общественные, административные и переоборудованные производственные здания, (сооружения и помещения).

При сдаче в аренду производственных площадей республиканской собственности арендная плата определяется согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным совместным постановлением министерств экономики, финансов, по налогам и сборам от 2002-07-29 г. №165/104/78 с учетом постановления министерств экономики, финансов, по налогам и сборам от 2003-01-29 г. № 24/5/13 "О внесении изменений и дополнений в Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности".

Для коммунальной - в соответствии с положениями о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в коммунальной собственности, утвержденными соответствующими облисполкомами и Минским горисполкомом.

Если арендуются общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся как в республиканской, так и в коммунальной собственности, расчет производится по единому документу - Положению об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утв. Указом Президента от 2002-09-30 г. № 495.

Для общественных, административных и переоборудованных производственных площадей, находящихся в госсобственности, необходимо выделить следующие аспекты.

1. Согласно п.2 этого Указа Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности  предоставлено право вводить для отдельных категорий арендаторов, а также для сдаваемых в аренду отдельных объектов госсобственности повышающие и понижающие коэффициенты, применяемые при определении арендных ставок. Коэффициенты устанавливаются решениями Республиканской комиссии и оформляются протоколами ее заседаний.

2. Республиканская комиссия, пользуясь предоставленным ей правом, делегировала часть своих полномочий по установлению повышающих и понижающих коэффициентов облисполкомам и Минскому горисполкому (протоколы от 2004-12-12 г. № 12 и от 2003-03-26 г. № 14).

В связи с этим облисполкомы и Минский горисполком имеют право устанавливать повышающие и понижающие коэффициенты, которые должны применяться при расчетах по сдаваемым в аренду отдельным объектам коммунальной собственности, а также для отдельных категорий арендаторов, арендующих помещения в подобных зданиях.

Кроме того, согласно решению Республиканской комиссии (протокол от 12.12. 2002 г. № 12) облисполкомам и Минскому горисполкому предоставлено право по согласованию с республиканским органом управления, устанавливать повышающие коэффициенты для отдельных категорий арендаторов, снимающих помещения в зданиях республиканской собственности, расположенных на территории области.

3. Если решениями облисполкомов и Минского горисполкома такие коэффициенты вводятся для объектов коммунальной собственности, то они должны также применяться при аренде этой категорией арендаторов объектов республиканской собственности, расположенных на территории данной области (протокол Республиканской комиссии от 23.06. 2003г. №15).

Для этого облисполкомы и Минский горисполком обязаны доводить до республиканских органов, иных госорганизаций, подчиненных правительству, свои решения об установлении повышающих коэффициентов для отдельных категорий арендаторов.