$

2.1222 руб.

2.4045 руб.

Р (100)

3.1867 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

Как испортился жилищный ответ©

24.11.2015

 

 

В Минске количество сделок вернулось к прошлогоднему уровню. Это, по мнению А.Сахаревича, может объясняться стремлением граждан из регионов приобретать жилье в столице. Возможно по той же причине в областных центрах число сделок сократилось на 21%, а в других крупных городах страны – на 35%. В частности, самое ощутимое падение спроса замечено в Гродно – 34%, в Бресте, Гомеле и Могилеве – 25%, в Витебске – только 10%. Рекордным оказалось падение в Полоцке – на 60% по сравнению с 2014 г., в Барановичах, Пинске и Новополоцке – на 40%. На прошлогоднем уровне спрос остался в Молодечно.

В пользу версии о миграции спроса в столицу говорит анализ цен на недвижимость. В областных центрах и крупных городах в прошлом году квадратный метр жилья стоил от 900 до 1100 USD. Сегодня такие цифры не редкость и в Минске. Летний период и вступительная компания в вузы также могли стать определенным катализатором: состоятельные граждане покупают своим детям жилье в столице, когда те приезжают на учебу.

Кризис отразился на ценовом диапазоне заключаемых сделок. Цены на квартиры упали повсеместно: например, в Гродно – на 20% (в среднем до 771 USD/м2), Бресте – на 25% (до 828 USD/м2), Гомеле, Могилеве – на 30% (до 725 и 695 USD/м2 соответственно). Самый крупный спад зафиксирован в Витебске – на 35% (686 USD/м2), т.е. ниже минимума 3-летней давности. Кстати, замечено, что чем ближе расположен город к российской границе, тем больше дешевеют квартиры.

Если сравнивать цены с уровнем зарплаты граждан, то все города можно разделить на 3 группы: с высокой, средней и низкой относительной доступностью жилья. В первую группу попадают города, в которых стоимость квадратного метра соответствует 1,5 средней зарплаты. Это крупные промышленные центры, где находятся главные поставщики валюты для страны: Мозырь, Солигорск, Новополоцк. Также относительно благоприятная ситуация в Орше, Барановичах, Бобруйске. В большинстве областных центров доступность жилья средняя – квадратный метр соответствует 1,9–2,2 средней зарплаты. Тяжелее всего жителям Пинска, Лиды, Бреста, где на 1 м2 жилья нужно потратить более 2 средних зарплат.

То, что Минск входит в категорию городов с низкой доступностью жилья, пожалуй, неудивительно. Но странно, как в эту категорию попал Молодечно,  – в этом городе самый высокий уровень безработицы в стране, и пропорция между доходами населения и ценами на вторичном рынке самая высокая: 1 м2 – 2,7 средней зарплаты.

Добавим несколько штрихов к ситуации на столичном рынке. По мере снижения цен население стало покупать более качественное, комфортное, просторное и новое жилье. Панельные дома фигурируют в сделках все реже. Если спрос на элитное жилье в I квартале т.г. был провальным, то в июле–сентябре количество сделок превысило уровень прошлого года. При этом все реже покупают самые дорогие квартиры – «сталинки» в центре города, а все чаще – современное жилье повышенной комфортности. Пик этой тенденции был отмечен в августе. В сентябре из-за очередной девальвации количество сделок сократилось, а в октябре спрос на качественное жилье опять начал расти.

В среднем ценовом сегменте люди также предпочитают более просторные и качественные квартиры с хорошим местоположением. Интересна ситуация с бюджетным жильем. «Хрущевки», бывшие хитом спроса в 2012 г., когда цены на них выросли на 40%, сегодня – полные аутсайдеры. Их покупают все реже, а цены здесь снижаются наиболее быстро.

Другая тенденция – ежемесячное снижение основного диапазона цен сделок с однокомнатными квартирами. В январе 16% из них совершалось по цене свыше 70 тыс. USD, а в октябре – всего 2%. В то же время диапазон от 40 до 50 тыс. USD, который составлял всего 15%, сегодня – самый массовый (43%). Доля сделок на сумму ниже 40 тыс. USD растет. Если эта тенденция сохранится, то будут старты для дальнейших разменных цепочек.

Заметно, что квартиры подешевели «в комнатах», т.е. за сумму, достаточную для покупки 1-комнатной квартиры в декабре 2014 г., сегодня можно купить 2-комнатную. Это вдохновляет многих потенциальных покупателей, которых также стимулируют рост выбора и сохранение неопределенности. Возможно, через год цены будут еще ниже, но сохранится ли структура предложения? Удастся ли выбрать такие же квартиры, как сегодня? Не факт, полагает А.Сахаревич.

Основными факторами, тормозящими спрос, остаются снижение доходов населения и рост безработицы, нестабильность курса рубля, рецессия в экономике и недоступность кредитов. Существенной проблемой специалисты считают отсутствие спроса на белорусское жилье со стороны иностранцев. Сами белорусы активно интересуются квартирами в Подмосковье, Калининградской области, Санкт-Петербурге.

Есть и положительные факторы, влияющие на рынок. Это естественный прирост населения и положительное сальдо миграции, резкий рост численности тех, кому 25–30 лет, т.е. тех, кто заводит семьи, а следовательно, вынужден решать жилищный вопрос.

Интересна ситуация со съемным жильем. Доходность аренды сегодня самая низкая за последние 5–6 лет. «Мы постоянно сравниваем ее с доходностью валютных депозитов. На фоне последних изменений, таких как введение налогообложения процентов по вкладам, можно сказать, что доходность этих депозитов окажется ниже, чем аренды жилья», – объясняет А.Сахаревич. По его мнению, если цены на квартиры перестанут снижаться, то, возможно, инвестиционный спрос в сегменте аренды активизируется.

Самый худший пример, на который можно ориентироваться, – это ситуация в 2009–2010 гг. Тогда после сильного падения цен наступил момент, когда люди практически перестали покупать недвижимость, а продавцы на это никак не реагировали. Десять месяцев спрос был крайне низким – в 2010 г. он был на 20% меньше, чем в 2009-м. Аналитики полагают, что сейчас это не повторится – хотя бы из-за количества квартир, находящихся на рынке. Пик был в марте – около 9 тыс. квартир продавалось на вторичном рынке. Летом предложение вернулось на уровень 2014 г. – меньше 8 тыс., но с начала осени опять начало расти. Чтобы раскупить квартиры до того уровня, который был в 2012–2013 гг., понадобится не один месяц. Если в прошлом году темпы ввода жилья были максимальными за все время (19,6 тыс. квартир), то в текущем быстро остановить маховик строительной отрасли невозможно, даже учитывая, что рынок не в состоянии переварить все предложение. За 9 месяцев построено 11,5 тыс. квартир, если темпы сохранятся в IV квартале, то их на рынке окажется примерно 15 тыс. Таким образом, первичный рынок жилья будет сопоставим по объемам с 2013 г. (16,7 тыс. квартир). В этой ситуации цены на квартиры продолжат снижение и, скорее всего, опустятся ниже уровня 2012 г.; если так произойдет, то вторичный рынок не останется без клиентов.

На рынке недвижимости важную роль играет фактор сезонности. Активность здесь растет к концу года. Затем приходит спад из-за новогодних праздников, а восстановление традиционно наступает в феврале–апреле. Как правило, в это время увеличивается число как покупателей, так и продавцов. «Если на валютном рынке последует какой-либо катаклизм, то на рынке будут только продавцы. В это время наблюдается наибольшая волатильность цен. Но если обойдется без сюрпризов в экономике, то начало года будет спокойным. Возможно, следующий год будет не таким активным по количеству сделок, как текущий. Но ситуацию, подобную сложившейся 5 лет назад, надеюсь, мы не повторим», – заключил А.Сахаревич.

Оксана КУЗНЕЦОВА