Исправление оценки:— проверим рынок экспертизой
Указом от 1.09.2016 № 326 внесен ряд дополнений и изменений в Указ от 13.10.2006 № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь».
Полномочия Госкомимущества, помимо прежних задач, дополнены утверждением правил профессиональной этики оценщика. При этом не уточняется, кто будет разрабатывать эти правила и в какой мере обязательно их соблюдение.
Как и ранее, действие Указа № 615 не распространяется на оценку имущества, изымаемого государством. Но теперь уточняется, что речь здесь идет об имуществе, изъятом, арестованном, конфискованном по приговору (постановлению) суда либо обращенном в доход государства иным способом, имуществе, на которое обращается взыскание в счет неисполненного налогового обязательства, неуплаченных пеней, и имуществе, освобожденного от ареста органом, ведущим уголовный процесс, за исключением определения рыночной стоимости этого имущества экспертом-оценщиком в соответствии с законодательством, регулирующим отношения, связанные с учетом, хранением, оценкой, реализацией, иным использованием такого имущества. Эксперты-оценщики должны определять рыночную стоимость этого имущества в соответствии с техническими нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав с учетом особенностей, установленных Положением о порядке учета, хранения, оценки и реализации имущества, изъятого, арестованного или обращенного в доход государства, утв. Указом от 19.02.2016 № 63.
Независимые, но государственные
Действие Указа № 615 по-прежнему не распространяется на оценку государственного имущества в процессе приватизации. Однако теперь здесь делается исключение для независимой оценки его рыночной стоимости, в т.ч. жилых помещений государственного жилищного фонда. Напомним, недавно именно рыночная стоимость признана единственной возможной оценкой для определения начальной цены продажи объектов приватизации через конкурс или аукцион (см. «ЭГ» № 64 от 23.08.2016 г.). Таким образом, не успели энтузиасты обрадоваться столь прогрессивному решению, как оно уложено в строгие рамки Указа № 615.
При этом еще конкретнее закрепляется изъятие из принципа независимости оценочной деятельности, характерное для белорусского законодательства. По общему правилу независимая оценка не может проводиться оценочной фирмой, учредителем (участником), собственником имущества которого является заказчик оценки. Но здесь делается исключение для исполнителя оценки – государственного унитарного предприятия, учредителем которого является заказчик оценки – республиканский орган госуправления, местный исполнительный и распорядительный орган. В то же время согласно подп. 1.5 Указа № 615 независимая оценка государственного имущества для совершения с ним сделок и (или) иных юридически значимых действий проводится оценочными организациями целиком государственными или с долей государства в уставном фонде более 50%, а также 6 созданными БелТПП организациями, перечисленными в приложении к Указу. Частные, особенно иностранные, инвесторы не доверяют выводам государственных оценщиков.
Еще одно исключение сделано для независимой оценки оценочной стоимости недвижимых материальных историко-культурных ценностей, принадлежащих физическим лицам, для целей исчисления налога на недвижимость. Она также будет регулироваться Указом № 615, хотя он по-прежнему не распространяется на оценку стоимости материальных историко-культурных либо культурных ценностей, которые составляют библиотечный фонд и Национальный архивный фонд республики или включенных в Музейный фонд РБ, а также представленных в установленном порядке для придания им статуса историко-культурных ценностей.
Каждая деталь важна
Нормы Указа № 615 будут теперь распространяться на переоценки основных средств, доходных вложений в материальные активы, оборудования к установке методом прямой оценки с привлечением юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оценочную деятельность.
Под оценочной деятельностью по-прежнему понимается предпринимательская деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанная с оказанием услуг по проведению независимой оценки, а теперь согласно Указу № 326 – еще и экспертиза достоверности внутренней и независимой оценки.
В Положение № 615 вводится понятие «претендент на получение свидетельства об аттестации оценщика». Таковым считается дееспособное физическое лицо, постоянно проживающее на территории Республики Беларусь, имеющее высшее экономическое, юридическое или техническое образование и подавшее заявление об аттестации и выдаче свидетельства об аттестации оценщика в порядке, установленном законодательством. Соответствующие поправки внесены в главу 9 Положения № 615, регламентирующую аттестацию претендентов на статус оценщика.
Результатом внутренней и независимой оценки будет признаваться не только итоговая величина стоимости объекта оценки, но и суммарная итоговая величина стоимости объектов оценки при оценке нескольких объектов.
В подп. 3.2 Положения № 615 уточняется, что индексный метод и метод балансового накопления активов не должны применяться не только для оценки предприятий как имущественных комплексов, но и для оценки долей в уставных фондах юридических лиц, а также ценных бумаг.
Уточняется порядок проведения внутренней оценки. Ее вправе проводить юридические и физические лица, в т.ч. индивидуальные предприниматели, в отношении принадлежащих им объектов оценки; объектов, которые поступят им в будущем и которые на дату оценки не считаются созданными в соответствии с законодательством. Однако теперь Указом № 326 вводится оговорка: внутреннюю оценку можно проводить лишь при наличии подтверждающих документов (проектной документации, договоров, контрактов либо других документов), позволяющих определить их стоимость. Эти документы должны прилагаться к акту о внутренней оценке. В нем вместо данных, использованных для оценки, следует указывать метод оценки. Акт, помимо специалиста юридического лица, проводившего внутреннюю оценку, может подписывать не только руководитель этого юрлица, но и его заместитель.
Как и ранее, результат внутренней оценки не может использоваться в случаях, когда в соответствии с законодательством оценка должна быть только независимой. При этом Указ № 326 напоминает, что результат внутренней оценки может использоваться только в соответствии с целью оценки.
Заключение и отчет
Некоторые поправки внесены и в порядок проведения независимой оценки. Так, до сих пор заключение и отчет об оценке составлялись в двух экземплярах, один из которых выдается заказчику оценки, второй – хранится у исполнителя. Теперь разрешается предусматривать договором передачу заказчику большего количества экземпляров заключения и отчета.
Заключение об оценке теперь должно будет содержать, среди прочего, номер и дату выдачи, не только наименование объекта оценки, но и его индивидуальные признаки, а отчет – номер и дату выдачи, а также наименование объекта оценки (п.п. 11 и 12 Положения № 615).
Заключение и отчет об оценке могут содержать теперь, помимо обязательных сведений, иную информацию по соглашению сторон, а также по усмотрению исполнителя оценки. Эти документы должны быть подписаны не оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, а непосредственно проводившим ее оценщиком, что должно способствовать повышению ответственности специалистов в этой сфере.
В п. 15 Положения № 615 подчеркивается, что результат независимой оценки может использоваться только в соответствии с целью оценки, указанной в заключении.
Налоговый аспект
Ранее в заключении и отчете результат независимой оценки следовало определять без учета НДС. Теперь оговорка об этом налоге исключается из текста Положения № 615. Такое решение влечет целый комплекс последствий. Иногда заказчики стремятся получать сведения о величине НДС в составе рыночной стоимости, чтобы иметь информацию о величине «входного» налога. Но «входной» НДС выделяется только в порядке, установленном ст. 105 НК при приобретении имущества в товарно-сопроводительных документах, а с 1.07.2016 г. – в электронных счетах-фактурах. Величина НДС, отражаемая в этих документах, определяется не только стоимостью имущества, но и применяемой продавцом системой налогообложения. Выделить НДС самостоятельно плательщики имеют право только в случаях, определенных п. 22 ст. 107 НК. Поэтому все категории стоимости, упомянутые в Положении № 615 и стандартах оценки стоимости объектов гражданских прав (рыночная, балансовая, инвестиционная, ликвидационная, специальная, синергетическая, первоначальная, утилизационная, скраповая и т.п.), подразумевали исключение вариаций в зависимости от наличия или отсутствия НДС. Это соответствует п. 36 принципов Международных стандартов оценки, где прямо указано, что рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки.
Но, с другой стороны, если стоимость определяется для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации облагаются НДС, то нужна ясность: включает в себя цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, НДС или нет. Поэтому оценщикам по просьбе заказчика, скорее всего, придется часто уточнять, что результат оценки получен без учета НДС.
