Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №61(2558) от 16.08.2022 Смотреть архивы

USD:
2.5883
EUR:
2.6365
RUB:
4.2202
Золото:
148.24
Серебро:
1.69
Платина:
78.47
Палладий:
182.74
Назад
Консультации
31.05.2005 7 мин на чтение мин
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Индексация по правилам

Наш кооперативный многоквартирный дом строился долго и трудно (с 1994 г.) на условиях кредитования 75% льготно кредитуемой площади на 20 лет и под 10% годовых. В прошлом году был сдан в эксплуатацию 1-й пусковой объект дома, утверждены списки жильцов по нему. Строительства 2-го пускового объекта не будет. Дом был укомплектован не полностью (не хватало желающих), поэтому часть членов кооператива осталась в резерве. Сейчас при такой ситуации возникает масса вопросов, касающихся индексации затрат на строительство. Просим специалистов ответить на них...

Наш кооперативный многоквартирный дом строился долго и трудно (с 1994 г.) на условиях кредитования 75% льготно кредитуемой площади на 20 лет и под 10% годовых. В прошлом году был сдан в эксплуатацию 1-й пусковой объект дома, утверждены списки жильцов по нему. Строительства 2-го пускового объекта не будет. Дом был укомплектован не полностью (не хватало желающих), поэтому часть членов кооператива осталась в резерве. Сейчас при такой ситуации возникает масса вопросов, касающихся индексации затрат на строительство. Просим специалистов ответить на них.
 
1. В 1-м пусковом объекте долго оставались пустующими шесть 3-комнатных квартир. Три из них ЖСК передал на баланс райисполкома. За чей счет должна выплачиваться индексация по данным квартирам?
 
2. На оставшиеся 3 квартиры появились претенденты: одна семья перешла со строительства 2-комнатной квартиры и еще две вновь вступили в ЖСК. Может ли кооператив по решению общего собрания без пересчета предъявить новым владельцам квартир к оплате суммы индексации, начисленные по данным квартирам в конце 2003 г.?
 
3. Некоторые "резервисты" вышли из резерва (им была выплачена индексация) и спустя время перешли в основной состав, претендуя на освободившиеся квартиры, по которым тоже начислялись суммы индексации. Вправе ли правление ЖСК потребовать у этих людей уплаты данных сумм, выплаченных им, а также бывшим владельцам квартир?
 
4. За время строительства сумма выплаченной индексации по нашему дому составила свыше 13 млн. руб. На вновь вступивших в кооператив она не распределяется полностью, т. к. первоначально планировалось построить больше квартир, чем получилось. Можно ли распределить остатки индексации на всех членов кооператива равными суммами?

Л. КРЮЧКОВА, г. Чаусы

Из письма не ясно, на каких условиях произошло отчуждение трех квартир исполкому. Законодательством не предусмотрен порядок отчуждения части квартир дома ЖСК, строящегося с применением льготных кредитов и одноразовых безвозмездных субсидий, местным органам власти в качестве служебного жилья. В данной ситуации возможны два варианта взаимодействия местных органов власти с ЖСК: это или внесение бюджетных средств в процессе строительства или выкуп квартир за счет бюджета. При этом индексация включается в стоимость приобретаемого жилья, так как оно покупается по ценам на дату совершения покупки. По информации главы администрации Чаусского района Могилевской области, имел место второй вариант. Таким образом, права застройщиков не были нарушены.

Следует отметить, что на практике при строительстве жилья руководство ЖСК (бухгалтер) довольно часто неправильно применяют понятие "индексация". При этом, как правило, т.н. "индексацию" насчитывают на строящиеся квартиры, в том числе временно нераспределенные, в процессе строительства. Однако же индексация - это не что иное как отражение инфляционных процессов, то есть метод приведения затрат как с одной, так и с другой стороны в сопоставимые цены. Строительство же квартир, учет затрат, кредитование производятся в текущих ценах, которые уже отражают уровень инфляции. Поэтому  в процессе строительства индексировать затраты не надо, этот процесс осуществляется только в спорных случаях, когда необходимо сопоставить понесенные затраты с двух сторон (судебные процессы) или в случае выхода гражданина из организации граждан-застройщиков и включения в нее нового застройщика, в том числе и на нераспределенную квартиру. При этом стоимость не завершенной строительством квартиры рассчитывается в соответствии с Положением о порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений, утв. постановлением Министерства архитектуры и строительства от 2002-01-28г. №3. Она включает в себя стоимость квартиры по состоянию на дату проведения расчета с учетом понесенных затрат в абсолютной величине на ее строительство, скорректированных на дату проведения расчета. Иными словами, - стоимость с учетом индексации. Таким образом, предъявление к оплате любых платежей "без пересчета" не допускается. Все расчеты должны производиться с учетом норм, заложенных в указанном Положении. В противном случае стоимость квартир для вновь вступающих застройщиков будет занижена, что приведет к дисбалансу в бухгалтерских расчетах.

Что касается требования ЖСК о возврате сумм индексации выбывшим и позднее вступившим снова в состав организации граждан-застройщиков, то в данном случае надо поступить следующим образом. При прекращении строительства гражданину выплачиваются собственные средства с индексацией. При повторном вступлении в состав ЖСК тот же гражданин вносит стоимость не завершенной строительством квартиры, рассчитанной как затраты, понесенные на ее строительство, проиндексированные на дату вступления. То есть сумма индексации возвращается.

Если семья принимает решение и переходит на строительство большей квартиры в данном ЖСК, то, учитывая сказанное выше, никакой индексации считать не требуется. В данной ситуации бухгалтер ЖСК должен просчитать сумму доплаты, составляющую разность между стоимостью не завершенной строительством большей и меньшей квартир в текущих ценах и предъявить к оплате данной семье. Если семья переходит на строительство меньшей квартиры, то соответствующая разница может быть возвращена ей или зачтена в счет дальнейших оплат.

Перераспределение индексации на всех членов ЖСК не допускается, так как сама по себе индексация увязана со стоимостью конкретной квартиры и, следовательно, с конкретным застройщиком.
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений