Идеи Чичикова живут...

Согласно ст.131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, возникновение этих прав, их ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В развитие этой нормы ст.165 ГК предусматривает существование специального законодательства. В стадии принятия находится закон "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним". Но сам по себе он не сможет решить накопившиеся проблемы, если не будет критически пересмотрена сложившаяся система утилитарных взглядов на эту деятельность. Надо совмещать практику с теорией права, хотя в институтах этому не учат.

Двое или более участников простого товарищества совместно построили многоквартирный жилой дом. Точнее, строил один; другие принимали долевое финансовое участие. При таких обстоятельствах вновь изготовленная вещь становится их общей собственностью. Этот способ возникновения права собственности относится к первоначальным, поскольку ему не сопутствует прекращение этого же права у другого лица как при операциях на вторичном рынке жилья. Иными словами, часть готовых квартир изначально принадлежит дольщикам. А первоочередное получение застройщиком техпаспорта на весь объект, за создание и ввод в эксплуатацию которого он был ответственным, -- лишь дань формальностям. В принципе, этот документ не является титулом (свидетельством) собственности, ибо к моменту его выдачи права на жилье де-юре распределены одновременно между несколькими субъектами. Возникновение у них этих прав должно быть зарегистрировано на основании соответствующих договоров и приемосдаточных актов, чтобы каждый стал полноправным собственником. То есть здесь отсутствует факт перехода права собственности от одного лица к другому. Непонимание данного обстоятельства привело к тому, что в бюро технической инвентаризации усмотрели необходимость заключения участниками долевого строительства еще и договоров купли-продажи. К тому же имелась в виду необходимость придания последним нотариальной формы. Оспаривать подобные требования не берутся даже знатоки, вполне резонно полагая, что легитимной ныне считается не та сделка, которая юридически безупречна, а та, смысл которой способны постичь представители власти.

На таком фоне вряд ли стоит удивляться тому, что в БРТИ не воспринимают возможность приобретения квартир по договору уступки требования. Этот договор наряду с основным, где изменился субъектный состав участников, является фактом, с которым закон связывает возникновение конкретного права у нового кредитора. Причем контрагенты не должны доказывать третьим лицам, что уступленное требование является действительным. Нужно лишь иметь в виду п.2 ст.360 ГК, в соответствии с которым уступка требования по сделке, подлежащей госрегистрации (на долевое участие в строительстве это не распространяется), тоже должна быть зарегистрирована.

На счету БРТИ имеются и более экстравагантные находки. С его подачи кооперативные гаражи оформлялись в собственность лиц, ушедших в мир иной. Это делалось для упрощения процедуры наследования. Схема такова. Правление кооператива выдает на имя умерших справки о том, что они полностью выплатили свои взносы и якобы состоят в этой организации. По этим справкам оформляются технические паспорта гаражей (боксов), которые, следовательно, включаются в состав наследуемого имущества. Тем самым напрямую наследуются объекты недвижимости. Но в какой-то период времени класс белорусских собственников пополняется за счет "мертвых душ". Это оказалось куда проще, чем купить квартиру реальному иностранцу (см. "НЭГ" N 34 за 17 мая 2002г.).

В общем, как говорится, nо соmеts. Заметим, тем не менее, что узаконенный порядок обеспечения интересов наследников почему-то игнорируется. Так, согласно п.4 ст.1033 ГК в состав наследства входят паенакопления в любых потребительских кооперативах. Наследники могут претендовать на эти суммы. Правда, изымать их экономически невыгодно, поскольку они девальвировались. Поэтому лучше обратиться с заявлением о принятии в члены кооператива. Это требует выполнения ряда формальностей, включая регистрацию новичков. В дальнейшем каждый из них сам решит для себя вопрос, нужно ли оформлять в собственность тот же гараж. Тем более, что режим общей долевой собственности все равно будет распространяться и на "единоличника". Юридически он тоже должен быть членом кооператива, участвуя в содержании и сохранении общего имущества на равных с остальными сособственниками.

По крайней мере, оформление в личную собственность гаражей не служит основанием утраты статуса члена кооператива. Приобретение непосредственно недвижимости в массивах застройки, возведенных на кооперативных началах, тоже должно предполагать членство в кооперативе. Кстати, к тому же результату ведет передача прав (в т.ч. возмездная) на паенакопление. Только бы не усложнялась эта процедура. Впрочем, если государство в лице всевозможных органов власти и управления станет более самокритичным, тогда оно будет прислушиваться к мнению со стороны. В первую очередь это должно способствовать появлению недвусмысленных и цивилизованных нормативно-правовых актов.