Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №5 (2502) от 21.01.2022 Смотреть архивы
picture
USD:
2.5734
EUR:
2.9232
RUB:
3.3614
Золото:
151.96
Серебро:
2
Платина:
86.46
Палладий:
169.2
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

"Голландские" аукционы в Беларуси. О чем говорит их опыт?

Один из наиболее востребованных способов реформирования государственной собственности в Беларуси -- продажа ее на открытых аукционных торгах. Этот путь позволяет не только выявить нового собственника, но и, что особенно важно, определить реальную стоимость объекта...
Один из наиболее востребованных способов реформирования государственной собственности в Беларуси -- продажа ее на открытых аукционных торгах. Этот путь позволяет не только выявить нового собственника, но и, что особенно важно, определить реальную стоимость объекта. Ведь если рассчитать ее по действующим методикам, определенная на основе баланса, она окажется выше рыночной. Отсутствие гибкого подхода к оценке -- одна из главных проблем, тормозящих приватизацию.

Особенно выгодно реализовывать на торгах неэффективно используемые и недостроенные государственные объекты, которых немало в республике. Опыт показал, что итоги обычных торгов по их продаже (стартовая цена объекта постепенно возрастает) не всегда оказываются удачными. Более половины таких выставляемых зданий не продается. И даже снижение их цены на 50% в дальнейшем не привлекает покупателей. Все это побудило специалистов Мингосимущества (ныне Минэкономики) обратить внимание на "голландские" аукционы -- с применением метода понижения начальной цены. В чем же суть этого метода?

Метод понижения начальной цены объекта применяется дополнительно в ходе проведения обычного аукциона:

1. При наличии двух и более его участников, желающих приобрести объект по начальной цене продажи, которую аукционист повышает в соответствии с так называемым "шагом аукциона" до тех пор, пока не останется только один претендент на покупку.

2. Если после объявления стартовой цены аукционный номер поднял только один участник аукциона, то он и становится победителем.

3. Если ни один из участников не поднял свой номер, аукционист снижает начальную цену до момента, когда хотя бы один из участников согласится купить объект по объявленной цене, но не ниже минимальной.

Проведение таких торгов позволяет решить сразу несколько проблем:

-- сокращает сроки поиска покупателей и инвесторов;

-- определяет истинную цену недвижимости;

-- исключает необходимость повторного выставления объекта на торги, чем сокращает сроки реализации объекта;

-- привлекает, как правило, большее количество участников аукциона.

В 1998г. было принято решение о проведении в республике эксперимента по продаже объектов республиканской собственности на аукционах с применением метода понижения начальной цены (постановление Совмина от 27.03.1998г. N 489). Было разработано временное положение о проведении таких торгов, а также совместно с республиканскими органами управления, подчиненными правительству, определен Перечень зданий, сооружений, объектов, предлагаемых для продажи на аукционах с использованием метода понижения начальной цены, который включал в себя 111 объектов.

С целью пополнения этого Перечня был разработан Порядок применения метода продажи объектов незавершенного строительства, неиспользумых, неэффективно используемых объектов республиканской собственности с понижением начальной цены (утв. приказом Мингосимущества от 17.03.1999г. N 39), согласно которому объекты сначала выставлялись дважды на обычный аукцион (конкурс) и только после этого -- на "голландские" аукционы.

Нельзя не сказать, что с введением такого Порядка, отягощенного обременительной процедурой согласования документов и малым опытом их проведения, отдача от аукционов была невелика. В результате из 111 объектов республиканской собственности, вошедших в Перечень, было продано только 12 на общую сумму 54031,5 млн.руб. В среднем цена продажи объектов была снижена на 15% по сравнению с начальной ценой при максимально допустимом снижении на 80%.

И все же метод был поддержан республиканскими органами госуправления, а также облисполкомами и Минским горисполкомом как наиболее перспективный и открытый путь смены собственника и вскоре уже стал применяться не на временной, а на постоянной основе с дальнейшим его совершенствованием.

2000-04-28г. вышло постановление Совета Министров N 595 "О продаже объектов, находящихся в республиканской собственности, на аукционах с применением метода понижения начальной цены", разрешающее Мингосимуществу на постоянной основе осуществлять продажу неиспользуемых, неэффективно используемых, а также незавершенных объектов с превышением срока строительства над нормативным свыше двух лет. Однако документ содержал существенное ограничение: нельзя было, скажем, реализовывать такие объекты, находящиеся в областных, районных городах, а также в г. Минске. А ведь две трети объектов, планируемых к продаже на аукционах, находились именно здесь.

Только с принятием постановления Совета Министров от 2001-04-21г. N 591 "О внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 апреля 2000г. N 595" были сняты ограничения, что позволило активизировать процесс реализации объектов.

Вслед за этими документами Мингосимущество разработало и приняло постановлением от 2000-06-19г. N 13 Положение о продаже объектов, находящихся в республиканской собственности, на аукционах с применением метода понижения начальной цены.

В январе 2003г. в него внесены изменения и дополнения, причиной которых послужили коррективы в некоторые законодательные акты. Во-первых, Указом Президента от 2001-10-24г. N 516 функции по управлению госимуществом и приватизации были возложены на Министерство экономики.

С принятием Инвестиционного кодекса некоторые нормативные акты пришлось отменить. Так, в соответствии с постановлением Совета Министров от 29.11.1991г. N 456 "Об утверждении Положения о порядке представления деклараций об объемах и источниках инвестиций, осуществляемых на территории Республики Беларусь" с изменениями и дополнениями победителю аукциона, конкурса (юридическому лицу) необходимо было представить до подписания договора купли-продажи справку финансовых органов о представлении декларации об объемах и источниках инвестиций, осуществляемых на территории республики, в случае если стоимость объекта превышает минимальные установленные законодательством объемы инвестиций.

Эта процедура создала проблемы для победителей торгов, которым необходимо было в кратчайшие сроки представить организаторам аукциона вышеназванную справку. В противном случае торги признавались несостоявшимися. С выходом постановления Совмина от 2.10.2001г. N 1445 "О признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства Республики Беларусь по вопросам инвестиционной деятельности" положение изменилось и юридическим лицам такую справку представлять не нужно.

Осталось декларирование для физических лиц, которые в случае победы на аукционах и конкурсах обязаны представить справку о представлении декларации об источниках денежных средств, расходуемых на совершение имущественной сделки. Эта норма прописана в Декрете Президента от 12.02.1997г. N 2. Справка необходима, если сумма сделки превышает 2000 базовых величин.

Отдельные абзацы Положения потребовали изменений в связи с Декретом Президента от 2002-02-15г. N 3 "О некоторых вопросах регулирования минимальной заработной платы", которым с 1.03.2000г. предусмотрен переход от минимальной заработной платы к базовой величине, а также в связи с принятием новой редакции Положения о комиссиях по проведению конкурсов и аукционов по продаже объектов республиканской собственности (утв. постановлением Мингосмущества от 2000-12-15г. N 23).

Сегодня в госсобственности страны более 9 тыс. неиспользуемых объектов с общим объемом незавершенного строительства на сумму 2410 млрд.руб., в том числе 3,7 тыс. объектов производственного назначения с объемом "незавершенок" на сумму, превышающую 1300 млрд.руб. Да в республиканской собственности еще -- более 3,8 тыс. объектов с общим объемом незавершенного строительства около 1400 млрд.руб., в том числе более 2,4 тыс. производственного назначения (объем "незавершенок" -- почти на 1000 млрд.руб.).

Из 300 таких объектов, относящихся к республиканской собственности, за последние 5 лет удалось реализовать на аукционах 35, только когда их стоимость была снижена в соответствии с законодательством.

После выхода постановления N 591 было организовано 8 "голландских" торгов (из 21 объекта республиканской собственности, продано 16 на сумму 462,3 млн.руб.). В среднем цена их продажи была снижена на 42% по сравнению со стартовой при максимально допустимом снижении 80%. При этом только два были проданы без снижения начальной цены: административное здание в столице и "незавершенка" в г.Гомеле.

Робкое использование "голландского" метода можно объяснить рядом причин. Основной является, пожалуй, то, что предприятиям сегодня невыгодно продавать недвижимое имущество с понижением его стоимости, так как разница между начальной ценой и ценой продажи, как правило, должна покрываться из прибыли предприятия. Понятно, что чем больше эта разница, тем больше денежных средств из прибыли предприятие должно направить на ее погашение. Многие предприятия такой прибыли сейчас не имеют.

Еще больше ставит под сомнение эффективность такого метода принятие Указа Президента от 2003-03-25г. N 118 "О некоторых вопросах распоряжения государственным имуществом", обязывающего главу государства принимать решение по его отчуждению в случаях, предусмотренных законодательством. Указом предусмотрена также ответственность за обоснованность отчуждения, которая возлагается на руководителей государственных органов и организаций. Последние, естественно, предпочитают не рисковать, расставаясь даже с неэффективной недвижимостью.

Какие же выводы можно сделать, анализируя опыт проведения "голландских" аукционов в стране? Механизм понижения начальной цены продажи в таком виде, каков он есть сейчас, в полную силу действовать не может. Только дальнейшее совершенствование законодательства может продлить им жизнь.