Если вы не согласны с расчетами

Ситуация действительно непростая, ведь речь идет об изменении одного из существенных условий договора аренды нежилых помещений -- арендных платежей. Однако из письма не видно, есть ли в договоре аренды ссылка на то, что расчет производился согласно вышеназванной Инструкции. Ведь помимо ее существуют и другие нормативные акты по аренде, согласно которым за основу при расчете арендной платы также берется остаточная стоимость здания. Не ясно также, какие основания для изменения договора аренды были предусмотрены самим договором, неизвестны и некоторые другие обстоятельства. Все это не позволяет проанализировать отдельные положения пунктов договора и правомерность действий его участников, которые имеют существенное значение для разрешения конфликтной ситуации. А ведь это важно, так как в соответствии со ст.401 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, которые в случае неясности ситуации устанавливаются путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Словом, принимаются во внимание все обстоятельства, включая предшествующие документу договоры, переписку, практику и поведение во взаимных отношениях сторон.

Однако попытаемся разобрать ситуацию исходя из имеющейся информации.

Как известно, Конституционный суд своим решением от 7.02.2002г. признал не соответствующей Конституции, Гражданскому кодексу, другим законодательным актам РБ Инструкцию о порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной формы собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений), утв. постановлением Минэкономики от 2001-05-29г. N 96. Возникает вопрос: а как быть с теми договорами аренды, которые заключались ранее до решения Конституционного суда по ставкам, предусмотренным Инструкцией? Каким образом сейчас формировать ставку арендной платы? Образовался правовой вакуум в отношении формирования ставок арендной платы субъектами хозяйствования негосударственной формы собственности -- а официальных ответов на данный вопрос нет.

Обратимся к Гражданскому кодексу. В соответствии со ст.579 право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству. Собственник самостоятельно устанавливает ставки арендной платы, что мы ясно видим на примере государства как одного из собственников, который наделил соответствующие органы правом решать вопросы арендной платы в отношении арендодателей государственной формы собственности. Субъекты негосударственных структур также вправе по своему усмотрению решать вопросы арендной платы, в том числе и брать за основу арендные ставки, установленные государством для своей собственности. Вместе с тем из содержания норм гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения, следует, что размер арендной платы при сдаче в аренду зданий (помещений) или сооружений определяется соглашением сторон. При этом законодатель не связывает определение и согласование арендной платы с формами собственности на здания и сооружения.

Что касается применения арендодателем негосударственной формы собственности ставок, установленных в соответствии с решением Гомельского облисполкома от 28.08.97г. N 556, то действительно это Положение распространяется на субъектов хозяйствования при сдаче в аренду помещений в зданиях и сооружениях, находящихся в коммунальной собственности, и является обязательным для них. Арендодатели частных структур, как уже говорилось выше, могут взять за основу установленные этим документом ставки арендной платы при сдаче в аренду собственных нежилых зданий (помещений) или сооружений. Однако порядок, условия и сроки платежей должны четко определяться договором аренды. В данном случае действующий договор аренды с ОАО "Гомельский райагропромснаб" не предусматривал применение ставок арендной платы согласно данному Положению.

Как следует из письма, речь идет об изменении договора аренды в одностороннем порядке, что недопустимо с позиций Гражданского кодекса. Согласно ст.420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом и иными актами законодательства или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной и иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными актами законодательства или договором. Кроме того, согласно ст.421 ГК существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются также основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, если они настолько изменились, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы зафиксирован на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то он может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п.4 настоящей статьи (изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо может повлечь для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях), изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что перемен не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следует отметить, что при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора исходя из справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

Согласно ст.423 ГК в случаях расторжения или изменения договора обязательства считаются прекращенными или измененными с момента достижения соглашения сторон об этом (если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора), а при расторжении или изменении договора в судебном порядке -- с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении или изменении договора.

Подводя итог сказанному, можно посоветовать сторонам договора аренды сесть за стол переговоров. В случае, если консенсуса так и не удастся достигнуть, решать вопрос цивилизованно -- в судебном порядке, а не путем одностороннего изменения условий договора аренды.