$

2.0788 руб.

2.4500 руб.

Р (100)

3.1389 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Контроль

Эксперименты на дольщиках

24.07.2007

Нынешняя практика строительства нежилых помещений (например, магазинчиков, офисов) свидетельствует о том, что застройщик и инвестор все чаще вместо традиционных договоров долевого строительства оформляют свои отношения соглашениями о намерениях или предварительными договорами. Тем самым уже на этой первоначальной стадии создаются предпосылки для серьезных коллизий.

«Окучивают» клиента примерно так: я, застройщик, обещаю тебе, инвестору, построить помещение, здание или другое недвижимое имущество. Затем оформить его сначала, как это полагается, на себя, а потом заключить с тобой договор купли-продажи на него. А ты, будь добр, заплати мне деньги сегодня и спокойно жди, когда я буду готов исполнить свои обязательства. Инвестор подмахивает бумагу, быстренько перечисляет деньги, садится на печь и ждет.

Схема, на первый взгляд, красива и логична. Она была бы такой и по сути, если бы названные договоры обладали юридической силой. Инвестор даже не подозревает, что если застройщик не захочет в итоге передать ему построенный и оформленный на себя объект, то он сможет претендовать лишь на возврат своих денег практически в масштабе 1: 1. Логика застройщика убийственно проста: зачем при колоссальном спросе отдавать новенькое помещение, если его можно легко продать и не только рассчитаться с наивным клиентом-спонсором, но еще и самому получить неплохой навар. Причем без всяких санкций за нарушение обязательств.

Так сейчас многие деятели от строительного бизнеса и поступают, обрекая людей на бесконечные мытарства и судебные тяжбы. Именно это обстоятельство заставило меня высказать свою точку зрения по столь жгучей проблеме.

Что это за договоры такие?

Соглашение о намерениях (или протокол о намерениях) как вид сделки вообще не регулируется нормами гражданского законодательства. В силу этого говорить о каких-то нормативных требованиях к этому документу не приходится.

Вместе с тем нельзя забывать, что гражданские права и обязанности вытекают не только из сделок, предусмотренных законодательством, но и из договоров (соглашений), хотя и не предусмотренных законодательством, но не противоречащих ему (п. 1 ст. 7 Гражданского кодекса (далее — ГК).

Итак, подписывать соглашения о намерениях можно: они вполне вписывается в гибкие рамки гражданского законодательства. Предмет этой сделки вытекает из ее названия: по ней две или более стороны, преследуя некие совпадающие между собой цели, выражают свое намерение (желание) заключить в будущем определенный ими договор (так называемый основной договор).

Предусматривать не желание, а обязанность заключить основной договор в будущем нельзя: эта положение не будет вписываться в сущностный смысл соглашения о намерениях и превратит его в другой вид договора — предварительный договор. Добавим к сказанному, что включение в текст соглашения о намерениях любых других обязанностей стороны также будет свидетельствовать о его притворном (недействительном) характере, вольной или невольной попытке автора текста заключить другую сделку (см. ст.171 ГК).

Предварительный договор в отличие от соглашения о намерениях предусматривает не право, а обязанность сторон заключить в будущем основной договор. Требования к этому договору предусмотрены в ст. 399 ГК. Они просты и исчерпывающи: предварительный договор заключается в письменной форме либо в форме, установленной для основного договора, должен содержать все существенные условия основного договора, в том числе и предмет, а также срок для заключения основного договора (при отсутствии такого указания данный срок составляет 1 год).

Как видим, ГК не предусматривает, что в предварительном договоре должны содержаться какие-либо обязанности сторон кроме заключения основного договора в будущем на условиях, предусмотренных в этом предварительном договоре. Указанное ограничение относится и к обязательствам из основного договора: смешение положений обоих договоров даст основания считать предварительный договор притворной сделкой (ст. 171 ГК).

Еще одним из отличий между рассматриваемыми документами является то, что по соглашению о намерениях понудить заключить основной договор (в том числе через суд) нельзя, а по предварительному договору — можно (п. 5 ст. 399 ГК).

«Бомба» заложена в форме предварительного договора

Итак, соглашение о намерениях не дает инвестору никаких гарантий того, что с ним в будущем заключат договор купли-продажи недвижимого имущества. Предварительный договор в этом смысле кажется более предпочтительным, если бы не юридическая тонкость: заключать его надо в той же форме, что и основной договор (п. 2 ст. 399 ГК).

Требования законодательства к договору купли-продажи недвижимого имущества таковы. Прежде всего, он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК). Договоры отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.) подлежат государственной регистрации (п. 3 ст. 9 Закона от 22.07.2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон)). При этом такая сделка считается заключенной только с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами (п. 4 ст. 9 Закона).

Возможность государственной регистрации предварительного договора предусмотрена в подп. 3.4 п.3 ст.24 Закона, где записано, что при государственной регистрации предварительного договора в регистрационную книгу записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не может осуществляться ранее государственной регистрации создания недвижимого имущества, что, в свою очередь, производится по установленной схеме: сначала — регистрация земельного участка, затем — капитального строения, потом — помещения в нем (ст.10 Закона).

Ну и последняя «мелочь»: документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (п.1 ст.67 Закона). Под регистратором понимается полномочный работник территориальной организации по государственной регистрации (например, РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»).

Итак, для заключения предварительного договора в рассматриваемом случае требуется: 1) предварительно зарегистрировать недвижимое имущество (земельный участок, здание, помещение); 2) если инвестором является гражданин, то подписать этот договор надо в присутствии нотариуса или у регистратора, которые его заверят в установленном порядке; 3) осуществить государственную регистрацию этого договора в соответствующей территориальной организации по государственной регистрации.

Совершенно очевидно, что уже первое требование выполнить невозможно: никто не станет регистрировать недостроенное здание и помещение. Отсюда следует вывод: предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в процессе строительства, заключать нельзя. Соответственно, если таковой все-таки заключен в нарушение установленного порядка, то все предусмотренные в нем положения, права, обязанности окажутся не имеющими юридической силы. Это, повторим, в будущем даст возможность неожиданно «поумневшему» застройщику при желании на вполне законных основаниях аннулировать все свои обязательства перед инвестором.

Как быть, если договор оказался липовым?

Необходимо оговориться: несмотря на все нарушения, допущенные при заключении предварительного договора или соглашения о намерениях, права инвестора на вложенные в строительство денежные средства сохраняются. Это вытекает из того правила, что гражданские права и обязанности возникают, ко всему прочему, и из действий граждан и юридических лиц (п. 1 ст. 7 ГК).

К правоотношениям сторон в данном случае будут применяться те правовые нормы, которые регулируют совершенную сторонами в действительности сделку. Такой вывод можно сделать после анализа действий сторон и текста соответствующих положений предварительного договора или соглашения о намерениях. Здесь возможны различные варианты.

Например, вполне обоснованным может быть вывод о том, что между сторонами были установлены отношения займа (п.1 ст.760 ГК). При этом инвестор вправе требовать с застройщика проценты в размере ставки рефинансирования Нацбанка, если иной процент не был указан в подписанном документе (п.1 ст.762 ГК). Если срок возврата денежных средств не установлен, то инвестор вправе потребовать их возврата в любой момент, а застройщик обязан исполнить это требование в течение 30 дней (п.1 ст.763 ГК).

Если же в предварительном договоре указано, что денежные средства перечисляются в обеспечение заключения и исполнения этого или основного договора, то в данном случае есть основания полагать, что стороны вступили в отношения по договору задатка. Задаток представляет собой денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.351 ГК). Важной особенностью этого договора является то, что если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п.2 ст.352 ГК).

Переквалифицировать договор и поставить точку в споре вправе только суд. Однако в случае, если застройщик не исполнит своих обязательств по заключенному договору (то есть не передаст помещение), инвестору ничто не помешает обратиться в органы прокуратуры с заявлением о возбуждении против руководителя организации-застройщика уголовного дела по факту мошенничества. Этот вид преступления характеризуется тем, что виновное лицо осуществляет противоправные действия по завладению имуществом или приобретению прав на имущество путем обмана или злоупотребления доверием (ст.209 Уголовного кодекса).

Что же надо заключать?

Вряд ли кто станет возражать, что в рассматриваемом случае имеют место два бесспорных момента: факт осуществления строительства недвижимого имущества и оплата инвесторами строительных работ в размере стоимости «своего» помещения. Важное юридическое значение имеет и то, что плательщик в конечном итоге получает право собственности на имущество, построенное за его счет. Иными словами, налицо отношения долевого строительства, которые регулируются Указом от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ). Логичен вопрос: применяются ли нормы Указа к долевому строительству нежилых помещений в иных зданиях.

Ответ содержится все в том же ГК: в случаях, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы актами законодательства или соглашением сторон, то к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, применяется норма гражданского законодательства, регулирующая сходные отношения (аналогия закона (п.1 ст.5 ГК). Ссылка в ст.5 на соглашение сторон не означает, что такие отношения можно «впихивать» в прокрустово ложе «выгодного» договора. Таким образом, стороны вправе применять нормы Указа с учетом специфики отношений между ними (т. е. в рассматриваемом случае не использовать те положения Указа, которые относятся непосредственно к многоквартирному дому, жилым помещениям).

В заключение хочется выразить сожаление, что за бортом прямого законодательного регулирования остался рассмотренный нами пласт правоотношений, где «гуляют» немалые деньги. Правовой пробел досаден еще больше и потому, что ранее здесь действовали нормы утратившего сейчас силу Закона от 29.05.1991 «Об инвестиционной деятельности в Республике Беларусь». Наличие таких дыр и позволяет недобросовестным застройщикам ставить на инвесторах-дольщиках юридические «эксперименты» при попустительстве лицензионных и контролирующих органов.

Игорь БУЕВИЧ, замдиректора юридической фирмы «Апицес Юрис», председатель исполкома Минского городского Союза юристов