Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №24(2718) от 29.03.2024 Смотреть архивы


USD:
3.2498
EUR:
3.5019
RUB:
3.5223
Золото:
229.1
Серебро:
2.56
Платина:
93.62
Палладий:
101.66
Назад
Цены
09.08.2005 8 мин на чтение мин
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Движущая сила цены

Почему так стремительно дорожает жилье?...

Почему так стремительно дорожает жилье?

Динамика стоимости строительства жилья в Беларуси "впечатляет". Особенно если считать не в своей валюте. Как показывает анализ, причина - в удорожании строительно-монтажных работ (далее- СМР). Так, по крупнопанельным домам (КПД) в 2004 г. стоимость СМР выросла на 21,9%. Курс USD при этом увеличился лишь на 0,65%. За 6 месяцев 2005 г. СМР подорожали уже на 8,85%. Курс же "вечнозеленой" единицы упал почти на 1%. Согласно прогнозным показателям, доведенным правительством Министерству архитектуры и строительства, в 2005 г. СМР не должны подорожать больше чем на 10%. Но это планы. Жизнь, как видим, вносит в них свои существенные коррективы. Что же так сильно подорожало?

Одна из основных причин роста цен в строительстве - растущая заработная плата. С ноября прошлого года тарифные ставки повышались уже дважды: с 1.11.2004 г. на 26,32% и с 1.04.2005 г. на 6,25%. Чтобы не случилось резкого скачка цен, этот рост учитывался поэтапно (по 50% в декабре 2004 г., в январе, мае и июне 2005 г.). В элементах затрат - "накладные расходы" и "плановые накопления" доля дополнительной зарплаты составляет соответственно 11,127% и 21,654%. Особенно сильно растет зарплата проектировщиков. По элементам затрат "проектные работы" отмечен рост в  13,6%,  "изыскательские работы" - в 13,74%.

После того как руководство страны взяло курс на рост заработной платы, нам надо последовательно привыкать к мысли, что белорусская рабочая сила перестает быть столь привлекательно дешевой для работодателя. Это удорожание не только собственно рабочей силы строителей. Зарплатная составляющая есть также во всех материалах и услугах белорусского происхождения.

Заметное влияние на увеличение стоимости строительства жилья оказывают цены на сырье и материалы, удельный вес которых в структуре СМР более 55%. Поэтому хоть в целом стройматериалы подорожали не столь значительно - на 6,2%, из-за их высокой доли в цене строительства на увеличение индекса СМР они повлияли даже сильнее зарплаты.  С начала года тарифы для реального сектора экономики выросли: за газ на 7,9%,  за электроэнергию на 15,3%, за тепловую энергию на 14,3%. Стоимость цемента увеличилась на 9-10%, нерудных материалов - на 4,6%, щебня - на 8,1%, кровельных материалов - на 8,3%, нефтебитума - на 8,3%.

С 2004-12-30 г. изменилась такса древесины на корню, что привело к увеличению цен на продукцию деревообрабатывающих предприятий (по ОАО "Минскдрев" на 9,59%).Тарифы на автомобильные и железнодорожные перевозки возросли на 7,9% и 2,5% соответственно.

Учитывая вышеизложенное, цены на строительство жилья просто не могли не расти. Причем стоимость 1кв. м нового жилья в среднем по республике (за исключением г.Минска) существенно не различается.

Уточним, что в данном случае мы рассматриваем так называемое льготное  строительство. Это значит, что здесь нет затрат на развитие инфраструктуры по зданиям до 10 этажей, более высокие дома требуют больших вложений в фундамент и укрепления дорогостоящим металлом несущих конструкций, квадратный метр в них дороже (796 тыс. - 894 тыс. руб. за 1 кв. м для 19-этажного здания). Стоимость 1 кв. м для тех же льготников по 6-9-этажным домам в Минске выше, чем по республике: от 778 тыс. - до 838 тыс. руб. (без учета затрат на развитие инфраструктуры 680 тыс. - 740 тыс. руб.). 

Дифференциация цен в столице и областях обусловлена не только более высокими минскими зарплатами - по эксплуатационным характеристикам, комфортности и архитектурной привлекательности в столице строится несколько иное жилье. В провинции в основном строят по типовым нормативам. В Минске наряду с типовыми зданиями строится много с повышенными потребительскими качествами. Разумеется, такое жилье дороже. Но в долгосрочной перспективе дополнительные вложения, скорее всего, окупятся за счет экономии при его эксплуатации и ремонте.

Правда, в столице есть такой строитель жилья, как УКС (управление капитального строительства Мингорисполкома). Цены, которые он предлагает, для многих новоселов - заветная мечта. За I полугодие 2005 г. из построенных в Минске 403,7 тыс. кв. м жилья на  УКС пришлась половина этой площади. Вторая половина - результат работы других строительных компаний. И не в рамках социальных проектов, а для получения прибыли. В итоге их метр дороже "уксовского" примерно в 2,5 раза. Отчасти это происходит потому, что типовое жилье частники практически не строят, а в основном улучшенное, т.е. более затратное. Во-вторых, они пользуются более дорогими кредитными ресурсами. В-третьих, для них это бизнес, и если он не принесет прибыли, то заниматься им никто не будет. В результате и получается, что средняя цена для "не льготников" составляет 750-800 USD.

Таким образом, полагать, что строители наживаются за счет населения, не стоит. Зарплата по отрасли, конечно, выше средней по республике - около 650 тыс. руб. в месяц, причем по отдельным категориям работающих она еще больше (например, у проектировщиков - до 900 тыс. руб.). Но сами государственные строительные предприятия не очень процветают.

Сложившаяся цена строительства нового жилья в большинстве случаев обоснованна. Эта отрасль хозяйствования одна из самых жестко регулируемых сфер в нашем государстве, и злоупотреблений в ценообразовании на первичном рынке немного. С 1995 г. в Беларуси в семи регионах были созданы отделы по отслеживанию и прогнозированию цен и тарифов в строительстве. В 1997 г. они были реорганизованы в региональные центры по ценообразованию в строительстве, задачей которых является сбор исходных данных, их обработка, анализ и передача в Республиканский научно-технический центр для расчета индексов изменения стоимости СМР.

Вот что говорит директор УП "Минскстройценоконтроль" Анатолий Максимович РУДЬКО:

- Только в Минске на постоянном контроле находится 78 государственных и крупных коммерческих предприятий стройиндустрии, управлений механизации и осуществляющих грузовые автомобильные перевозки. За I полугодие мы рассмотрели 151 обращение с просьбой изменить в сторону повышения отпускные цены (тарифы) на продукцию (работы и услуги). По 53 из них выданы отрицательные заключения. В 18 случаях добро дали, но в меньших размерах, чем предлагалось.

Сдерживание цен на продукцию привело к уменьшению уровня рентабельности производства по большинству отслеживаемых предприятий. По нормативным документам предельная планируемая прибыль у них должна быть не выше 20-25%. Однако по факту у государственных застройщиков она составляет всего 5-10%.

О ситуации на вторичном рынке жилья читайте в следующем номере.
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений