ДВИЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ:©
Перевести шторм на рынке коммерческой недвижимости в более устойчивую систему координат, застраховав валютные риски, предложили девелоперам консультанты Colliers International на бизнес-завтраке с участием журналистов. При этом осталось невыясненным, как на это отреагируют арендаторы, которым подобные планы принесут дополнительные издержки, и государство, которое сегодня усиленно борется с инфляцией и долларизацией экономики.из «еврозоны» к долларизации
Перевести шторм на рынке коммерческой недвижимости в более устойчивую систему координат, застраховав валютные риски, предложили девелоперам консультанты Colliers International на бизнес-завтраке с участием журналистов. При этом осталось невыясненным, как на это отреагируют арендаторы, которым подобные планы принесут дополнительные издержки, и государство, которое сегодня усиленно борется с инфляцией и долларизацией экономики.
Радужные планы развития белорусского рынка деловой недвижимости сегодня разбились об очередной финансовый кризис. Многие девелоперы и собственники не получили в прошлом году ожидаемой нормы доходности. Как рассказал директор инвестиционной компании “Сбербанк-Глобал” Валентин Галич, в середине 2014 г. в инвестиционных сделках средняя ставка доходности по проектам недвижимости составляла 16–18%, и это уже было неприемлемо для многих собственников. Когда в ноябре–декабре на рынок вышли еще несколько игроков, ставка доходности снизилась до 14–16%, что заставило некоторых собственников задуматься о выходе из бизнеса. В придачу в это время началось значительное ослабление курса евро к доллару США. Влияние кросс-курса этих валют оказалось тем более болезненным, что ставки аренды долгосрочно зафиксированы в евро, а все расчеты, в т.ч. по сделкам купли-продажи, осуществляются (или по крайней мере номинируются) в долларах. Если бы не этот фактор, в конце прошлого года могло бы произойти множество сделок: по 20–40 млн. USD сразу.
Не исключено, что это произойдет в текущем году. Нестабильность белорусского рубля и снижение курса евро могут иметь плачевные последствия для рынка недвижимости, полагает директор по исследованиям и консалтингу Colliers Денис Четвериков. Из-за девальвации и невозможности прогнозировать курс рубля начали падать ставки аренды и в валютном выражении, а снижение кросс-курса EUR/USD ведет к сокращению доходности у собственников объектов коммерческой недвижимости. Одновременно у них появились проблемы в отношениях с банками: коэффициент покрытия долга по кредитам снижается, и средств на их погашение стало не хватать.
Падение курса рубля, произошедшее в конце 2014-го – начале 2015 г., в сочетании с ростом предложения новых площадей во всех сегментах ведет к заметному снижению ставок арендной платы (от 10% до 20% к уровню 2014 г.) и увеличению вакантности (8–16%). Девальвационные риски заставляют иностранных инвесторов отказываться от планов прихода в Беларусь, что тормозит развитие рынка деловой недвижимости.
Можно предположить, что и без девальвации резкий рост предложения в 2014–2015 гг. должен был привести к снижению ставок аренды. Если же учесть все факторы нестабильности, то очевидно, что сложности грозят многим проектам, как уже реализуемым, так и находящимся в стадии планирования. Одним из основных таких факторов аналитики Colliers называют изменение кросс-курса EUR/USD, которое повлекло снижение показателей эффективности реализуемых проектов. По представленным в презентации оценкам, при снижении кросс-курса EUR/USD на 7–8% текущая доходность инвестиций может снизиться на 1% годовых по офисной и складской недвижимости и до 2,5% — по торговой. Кроме того, при изменении кросс-курса EUR/USD с 1,33 в середине 2014 г. до 1,25 в IV квартале валовый арендный доход снизился на 15–20%, а коэффициент покрытия долга — на 0,26–0,3 в офисном и складском сегментах и на 0,3–0,4 — в торговом.
Самая сложная ситуация, по мнению Д.Четверикова, складывается с торговой недвижимостью, причем она с каждым днем обостряется — не только из-за девальвации рубля, но и в связи с ростом страновых рисков. «Иностранные розничные операторы в принципе не понимают регулирования в ценообразовании, — заявил Д.Четвериков. — Им неинтересно входить в страну, где нельзя увеличить отпускную цену товара по мере изменения цены закупки, выраженной в долларах. В придачу административное вмешательство само по себе наносит огромный отрицательный эффект имиджу страны, в то время когда тратятся значительные средства на страновой маркетинг и ее продвижение. Сегодня розничные операторы говорят: продолжайте ездить в «Акрополис», ближайшие 2 года ваша страна нам не интересна».
Негативный прогноз для торговой недвижимости, как пояснил партнер Colliers Андрей Алешкин, основан на том, что ситуация в отрасли осложняется решениями неэкономического характера. «Не комментируя решения Минторга, мы отмечаем, что операторы, которые занимаются обувью, бытовой техникой, пострадали от закрытия магазинов. Мне кажется, что если магазин называется белорусским брендом и производит для себя товар в Китае, а ему навязывают продажу местной продукции, то это не совсем правильно», — говорит А.Алешкин. Возможно, это помогает разгружать склады, но иностранные операторы, глядя на такие случаи, отказываются приходить в страну, где чиновники решают, кому чем торговать. Это ухудшает положение девелоперов, поскольку такая политика отпугивает иностранные бренды и инвестиции. Новые торговые центры будет сложно заполнить качественными операторами: девелоперы остаются без выручки, потребители — без брендовых товаров, государство — без налогов и валюты. Понятно, что решения Минторга носят политический характер, заметил А.Алешкин, но нужно понимать, что оправляться от них бизнесу придется не 1–2 года, а 5–10 лет.
ЗАМЕТИМ, что эти предупреждения вряд ли повлияют на позиции властей. Скорее можно удивиться непредусмотрительности инвесторов, которые пришли в республику в последние несколько лет. Похоже, их столь сильно впечатлил разрыв спроса и предложения на рынке деловой недвижимости, что они не заметили, что идут в страну с гиперинфляционной экономикой, низким уровнем доходов населения, слабой платежеспособностью компаний, высокой степенью государственного регулирования и склонностью к административному вмешательству в бизнес. Если инвесторы не учли эти факторы и не были предупреждены о возможности повторения валютно-финансового кризиса, усиления административно-командных мер и серьезности намерений властей в отношении импортозамещения, то пенять они должны только на самих себя.
ТО ЖЕ САМОЕ можно сказать о нынешних проблемах в связи с тенденцией снижения евро к доллару. О том, что это произойдет, серьезные финансисты предупреждали едва ли не с того момента, когда ФРС США приступило к реализации своей программы количественного смягчения (QE). Было очевидно, что время «слабого доллара» больше нескольких лет не продлится. Теперь американская экономика восстанавливается, доллар крепнет, а «эстафету» QE принял Европейский центробанк, который вынужден ослаблять евро, чтобы укрепить экономику ЕС, сильно пострадавшую от мирового кризиса. Поле для маневра у ЕЦБ достаточное: инфляция в Евросоюзе минимальная, дело порой доходит до дефляции. Такое положение, как предупредил А.Алешкин, сохранится в ближайшие 2 года — к этому сходятся мнения большинства инвестиционных банков и рейтинговых агентств.
Возможно, к концу 2017 г. соотношение EUR/USD достигнет 1,1. Поэтому на белорусском рынке нет смысла в привязке ставок аренды к евро, полагают в Colliers. «Сегодня кросс-курс EUR/USD достиг 1,16, тогда как в большинстве бизнес-планов он был заложен на уровне 1,35. Мы рекомендуем задуматься над этой ситуацией и в качестве основы для ставок аренды рассмотреть возможность привязки к доллару, а не к евро. Это позволило бы девелоперам и собственникам минимизировать валютные риски, избежать чрезвычайной потери доходности по проектам, обслуживать кредиты, а арендаторам — перейти на арендные платежи в долларах по приемлемому кросс-курсу.
ВОЛАТИЛЬНОСТЬ мировых валют дорого обходится владельцам офисной недвижимости. По оценке Colliers, когда кросс-курс EUR/USD упал до 1,25, коэффициент покрытия задолженности снизился до 1,34, а внутренняя норма доходности — до 15,8%, что уже делает проект неприемлемым. Когда же кросс-курс снизился до 1,16, остальные показатели упали до 1,22% и 14,5%. Такие проекты инвесторы вообще не рассматривают. В результате хотя ставки и не падают, у собственников уже не хватает денег на погашение кредитов. С учетом остальных факторов желание инвестировать в недвижимость исчезает, рынок тормозит, у банков появляются проблемы с залоговым обеспечением.
Учитывая эти тенденции, специалисты Colliers предложили обсудить возможность перехода на привязку арендных платежей к доллару. Вопрос лишь в том, как на это отреагируют арендаторы. Прежде всего их вряд ли устроит предложение пересчитать ставки по кросс-курсу 1,28–1,4, который, по-видимому, предложат собственники. Подобный рывок не был предусмотрен в бюджетах и бизнес-планах компаний, арендующих объекты недвижимости, и они не захотят мириться с дополнительным ростом издержек. По мнению специалистов Colliers, арендаторам надо объяснять, что «если пострадают девелоперы, то пострадает и рынок», и придется переплачивать за низкокачественные здания, отсутствие прогресса на рынке. Реакция арендаторов на столь мрачные перспективы пока неизвестна. Но учитывая, что финансовые результаты многих из них оставляют желать лучшего и усугубляются экстраординарными мерами властей по недопущению роста цен, можно ожидать, что компании скорее потерпят отсутствие прогресса на рынке, чем падение собственной прибыли.
У участников встречи есть некоторые идеи по хеджированию валютных рисков, например, путем фиксации кросс-курса в договорах аренды на год. Представитель Приорбанка предложила девелоперам и собственникам объектов недвижимости позаботиться о совпадении валюты обязательств и платежа. «Рассматривая новые проекты, мы обращаем внимание на собственное участие инвестора, которое должно быть в размере не менее 40%. Когда вступаете в проект, должны четко представлять: кто будет арендатором, мы требуем, чтобы 40% договоров были заключены заранее. Нас беспокоят заявления о дедолларизации экономики: нельзя переводить договоры финансирования недвижимости в рубли, т.к. тогда невозможно ни прогнозировать проект, ни просчитать риски обслуживания долга». Еще один вариант назвала руководитель ТЦ «Галерея Минск» Ирина Пехова: в России в кризис ставки аренды коммерческой недвижимости привязывали к проценту с оборота. Однако, по мнению А.Алешкина, у нас, чтобы использовать подобный механизм, нужен более прозрачный и предсказуемый рынок, больше операторов и торговых объектов.
В свою очередь Д.Четвериков признал, что попытки сделать расчеты в белорусских рублях с учетом инфляции не дают внятного результата. Иностранные инвесторы не понимают, сколько денег получат в результате сделки. «В Беларуси переход на рубли означает переход на нерыночные расчеты, и за пределами нашей страны это никому не интересно, — сообщил Д.Четвериков. — Мы хотели бы говорить на одном языке с инвесторами из Европы. Нужна одна валюта и понимание их нормы доходности на рынке».
Итак, приходится констатировать, что на рынке недвижимости сегодня в полной мере очевидны качественные признаки гиперинфляции — стремление оценивать стоимость товаров и услуг в более стабильной иностранной валюте. Состояние отечественной экономики заставляет бизнесменов искать более надежную функциональную валюту, по крайней мере способную выполнять роль меры стоимости. В то же время восстановить стабильность экономики невозможно без сокращения «долларизации» и восстановления доверия к национальной валюте. Но достичь этого одними административными методами не удастся.
Оксана КУЗНЕЦОВА
