ДОЛЬЩИКИ ПРОТИВ КЛАССНОСТИ©

Несмотря на текущее активное строительство бизнес-центров, в ближайшие три года в Беларуси не появятся новые объекты наиболее высокого класса А, полагают в консалтинговом агентстве Colliers International. Виной тому распространенная практика долевого строительства, которая ухудшает качество управления и является понижающим фактором для классности зданий.

«С 2008 г. мы наблюдаем скачок на рынке коммерческой недвижимости. Количество бизнес-центров растет, но их качество хромает ввиду ряда причин. Основная — долевой принцип строительства, — заявил в ходе недавней встречи с журналистами директор брокерского подразделения Colliers Int. в Беларуси Андрей Алешкин. — Долевое строительство — это значит муравейник, общежитие. Невозможно единое управление зданием. Каждый собственник может выдвинуть свое мнение по уборке, мытью фасадов и другим техническим вопросам».

При оценке классности Colliers Int. в Беларуси руководствуется классификацией, предложенной российской Гильдией управляющих и девелоперов, адаптированной к условиям Минска. Согласно ее нормам здание класса А должно принадлежать одному собственнику. Пока в нашей стране таким требованиям соответствует немного зданий и одним из примеров является бизнес-центр по ул. Интернациональной в Минске, построенный ИООО «Пруденко Инвестментс Лтд». Правда, соинвестором выступила компания Velcom, но поскольку принадлежащая мобильному оператору часть здания используется в формате Built-to-Suit (для собственного пользования), по мнению Colliers Int., это позволяет сохранить за объектом класс А.

Таким образом, сейчас в структуре предложения бизнес-центров Минска на класс А приходится только 7% площадей, тогда как на В1 — 32%, а В2 — 61%. В Colliers Int. также обращают внимание, что не все заявленные к вводу здания сдаются своевременно, и часто сроки переносятся. В 2011 г. в столице ожидался ввод 18 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью (GLA) 124 тыс. м2, однако фактически сдано 8 с GLA 57,7 тыс. м2, из которых 6 объектов соответствовали классу В2. На этот год заявлен выход на рынок 23 бизнес-центров и многофункциональных комплексов общей GLA 195 тыс. м2. При этом по результатам трех кварталов в эксплуатацию введено лишь 6 из них.

Есть и хорошие новости — с 2005 г. совокупный объем офисных площадей в бизнес-центрах Минска увеличился более чем в 5 раз, приблизившись к 0,5 млн. м2. Это в значительной мере сняло прежнюю проблему дефицита коммерческой недвижимости, но при этом не обвалило цены, что сохраняет привлекательность рынка для инвесторов. Несмотря на валютный кризис и в целом не самую благоприятную экономическую обстановку, в сегменте В арендная плата в 2012 г. по сравнению с 2010-м снизилась незначительно (сейчас по классу В2 — ставки в пределах 8–15 EUR/м2, В1 — 17–22 EUR/м2). В классе А в ряде случаев ставки даже выросли, закрепившись на уровне 33–37 EUR/м2. Это вызывает изумление у некоторых европейских компаний, которые арендуют офисы в Минске, сравнивая ставки с соседней Прибалтикой, где сейчас в классе А они опустились до 10 EUR/м2. «Ценопад» у наших северных соседей стал следствием глобального финансово-экономического кризиса 2008–2009 гг., на фоне которого бизнес-центры начали массово распродаваться или сдаваться в аренду кредиторами разорившихся владельцев.

В Беларуси спрос в силу того, что он долгое время был отложенным, растет вместе с бизнес-центрами. «Рынок жив и будет жить. Это позитив, который мы сохраняем как консультанты», — заверил А.Алешкин. По крайней мере в течение 2011 г. продолжилось заполнение имеющихся вакансий в объектах, введенных в эксплуатацию в 2009– 2010 гг., а в классах А и В1 начался процесс сокращения незанятых площадей. При этом в классе В1 сложился самый низкий уровень вакансий (не более 3%).

Сейчас основной спрос на аренду (56%) по-прежнему сосредоточен на небольших помещениях до 50 м2, на офисы от 50 до 100 м2 приходится 15% договоров аренды, 100—250 м2 — 17%, 250–500 м2 — 8%, свыше 500 м2 — 4%. Как положительный факт Colliers Int. отмечает то, что в 2011--2012 гг. брокерами агентства зафиксированы заявки на аренду офисов площадью 6000–7000 м2. В частности, есть спрос на большие помещения со стороны IT-компаний.

Одновременно в Colliers Int. отказались оценивать маржу тех, кто сегодня занимается строительством бизнес-центров на продажу, аргументируя это тем, что агентство принципиально популяризует инвестиции в такого рода недвижимость лишь с целью последующей ее сдачи в аренду.

Впрочем, потенциальные инвесторы могут и самостоятельно рассчитать возможную рентабельность, зная примерную себестоимость офисных помещений, а также текущие расценки на продажу и аренду офисов. По примерным оценкам, в административных зданиях класса В2 себестоимость составляет 900– 1200 USD/м2, класса В1 — 1200–1350 USD/м2, А — 1350–1600 USD/м2. В регионах затратность строительства и эксплуатации снижается за счет более низкой кадастровой стоимости земли, что сказывается на ставках земельного налога, а также более дешевой рабочей силы. Вместе с тем расходы могут значительно меняться в зависимости от технического оснащения и отделки зданий. Например, в одном областном центре сейчас строится бизнес-центр класса В2, при отделке которого инвестор решил использовать дорогие материалы и декоративные элементы, что может повысить себестоимость квадратного метра до уровня А-класса в Минске.

Значительное влияние на затраты инвесторов оказывает практика предоставления индивидуальных льгот и преференция, получившая широкое распространение в последние годы. Так, Указ Президента от 9.05.2008 № 241 «О строительстве многофункционального гостиничного комплекса в Минске» дал упомянутому ИООО «Пруденко Инвестментс Лтд» возможность не уплачивать таможенные пошлины на товары, ввозимые для строительства бизнес-центра, освободил генеральные и подрядные проектные и строительные организации от уплаты НДС, а привлекаемых иностранных строителей — от госпошлины за выдачу разрешений на временное проживание в Беларуси. Для вовлеченных в строительство организаций был установлен норматив отчислений в инновационный фонд Минстройархитектуры на уровне лишь 0,25% от себестоимости работ. Кроме того, освобождение инвестора от уплаты налога на прибыль хоть и не сказалось на себестоимости, но, очевидно, поможет ускорить период окупаемости объекта.

Директор «Пруденко Инвестментс Лтд» Василий Салей отказался назвать стоимость возведенного бизнес-центра и расчетный период его окупаемости, сославшись на коммерческую тайну, и лишь заявил, что его компания ориентирована на долгосрочные вложения и уровень рентабельности устраивает инвесторов. В то же время, по экспертным оценкам, период окупаемости подобных объектов при строительстве и эксплуатации на общих основаниях (без льгот) и 100-процентной сдаче площадей в аренду составляет в Минске от 10 лет. Неудивительно, что многие девелоперы, обделенные преференциями (а это зачастую национальные инвесторы), предпочитают пользоваться механизмами долевого строительства или распродают часть помещений после сдачи бизнес-центра в эксплуатацию, даже если это вызовет понижение класса объекта. При такой схеме время окупаемости может быть снижено до 3–5 лет. Так что у проблемы классности в нашей стране вполне экономические причины, зависящие в большей степени от регулятора, чем от застройщиков, не желающих придерживаться высоких стандартов.

Алесь ГЕРАСИМЕНКО

КСТАТИ

Второй очередью в рамках Указа № 241 должно стать строительство многофункционального гостиничного комплекса на месте нынешнего музея Великой Отечественной войны. Инвестор намеревается построить здание высотой 24 этажа. Однако если учесть, что оно будет выходить на Октябрьскую площадь в непосредственной близости от проспекта Независимости, как это отразится на виде центральной улицы Минска? Ведь сегодня эта часть города представлена невысокими преимущественно 5-этажными зданиями, выдержанными в стиле сталинского ампира. Неудивительно, что концепция застройки музея ВОВ пока не утверждена, а совет архитекторов ведет спор как раз по вопросу этажности отеля. А так хочется, чтобы инвесторы думали не только о прибыли, а власти — об инвестициях, но и о том, как сохранить культурно-исторический облик нашей столицы!

Хотя это и выходит за рамки чисто экономических интересов…