Договоры аренды: регистрация обязательна

Как показали результаты проверок управлений министерств торговли и образования, а также их подведомственных предприятий и организаций, далеко не все договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года, оказались зарегистрированными в установленном законодательством порядке. Некоторые субъекты хозяйствования вспоминают о регистрации только после фактической передачи имущества в аренду, другие, дабы избежать обязательной процедуры, заключают их на срок менее года. Но, несмотря на то что существует множество аргументов против подобной процедуры (см. "НЭГ" N 91 от 4.12.2001г.), регистрацию договоров аренды никто не отменял и потому ее необходимо по-прежнему придерживаться.

Выяснилось также, что некоторые подобные документы, заключенные на год и более, не регистрируются вовсе либо регистрируются только после начала действия договора. Обратим внимание, что в первом случае договор аренды не будет считаться заключенным, а во втором -- заключенным с момента регистрации.

А ведь помимо правовых последствий, отсутствие регистрации договоров аренды влечет за собой серьезные финансовые последствия. Суммы, уплаченные арендатором согласно договору аренды, отнесены на стоимость продукции и, следовательно, у арендодателя они -- в составе выручки от оказания услуг. Не зарегистрированный договор аренды считается незаключенным. Значит, все финансовые результаты как у арендатора, так и у арендодателя будут искажены, и поэтому неправильно исчислены налоги.

В последнее время вопросы регистрации договоров аренды все чаще приходится рассматривать в суде. Примером тому является решение Хозяйственного суда г.Минска от 2001-10-18г. Исковое требование о расторжении договора было предъявлено одним из управлений Мингорисполкома к закрытому акционерному обществу. В соответствии с распоряжением Мингорисполкома между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 2001-02-22г. был подписан договор аренды на одно из зданий в Минске. Срок его действия -- с 2001-02-22г. по 2006-02-22г. Заметим, что договор не был зарегистрирован в УП "БРТИ г.Минска". В исковом заявлении истец просил суд расторгнуть названный договор на том основании, что в нарушение его условий ответчик не вносил своевременно арендную плату и не открыл магазин на арендуемых площадях. Истец указал, что в порядке досудебной подготовки ответчику предварительно направлялось письмо, однако тот отказался от расторжения договора, мотивируя определенными обстоятельствами. На судебном заседании представитель истца иск поддержал, а представитель ответчика просил в иске отказать.

Проверив и изучив материалы дела, суд отказал в иске исходя из следующего.

На основании п.3 ст.403 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. В соответствии с п.2 ст.622 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента его регистрации.

Арендодатель и арендатор подтвердили, что договор аренды здания в УП "БРТИ г.Минска" не зарегистрирован, как того требовало распоряжение Минского городского исполнительного комитета от 2001-02-19г. N 180р "О сдаче в аренду, внесения изменений по арендуемым площадям, их целевому использованию и ставкам арендной платы". Поэтому суд отказывает в иске ввиду его необоснованности. По тому же основанию суд не принял во внимание доводы истца о расторжении договора, а также возражения ответчика, ибо они могут иметь силу лишь при условии заключения договора. В частном определении суда было предложено привлечь к ответственности лиц, виновных в подготовке договора.