Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №4 (2501) от 18.01.2022 Смотреть архивы
picture
USD:
2.5945
EUR:
2.9414
RUB:
3.3791
Золото:
151.61
Серебро:
1.98
Платина:
82.66
Палладий:
157.9
Назад
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Договора долевого строительства в Гражданском кодексе нет, но...

О правовой природе договора долевого строительства юристы спорят едва ли не все 10 лет, на протяжении которых у нас практикуется и активно развивается такое строительство. Наиболее всего в республике распространено возведение жилья с объединением средств граждан-застройщиков (дольщиков)...
О правовой природе договора долевого строительства юристы спорят едва ли не все 10 лет, на протяжении которых у нас практикуется и активно развивается такое строительство. Наиболее всего в республике распространено возведение жилья с объединением средств граждан-застройщиков (дольщиков). У юридических лиц эта форма финансирования строительства тех или иных объектов менее популярна из-за возникновения на практике сложностей, связанных с толкованием и применением норм законодательства, регулирующих правоотношения в этой сфере, а также с налогообложением.

Прежде всего отметим, что договор долевого строительства прямо не предусмотрен нормами Гражданского кодекса, а правоприменительная практика по данному вопросу крайне противоречива.

Что же следует понимать под договором долевого строительства жилья?

Суть этого договора заключается в обмене денежных средств дольщика на объект недвижимости (как правило, квартира в многоквартирном доме), который в момент заключения договора еще не существует, а создается организацией-застройщиком. Денежные средства дольщика при этом используются на оплату его строительства в течение определенного периода времени.

Схема правоотношений между участниками договора следующая. Дольщик, желающий построить квартиру за свои средства, должен определить, какую квартиру он хочет иметь, обеспечить постоянные платежи, необходимые для финансирования ее строительства, по его окончании -- принять квартиру и оплатить услуги по организации строительства. А организация-застройщик, обеспечивающая строительство, должна оформить необходимые документы по отводу земельного участка, обеспечить проведение изыскательских работ, заказать и утвердить проектную документацию, провести торги по выбору подрядчика, заключить договор строительного подряда, обеспечить целевое использование полученных от дольщика средств, осуществить контроль за строительством, принять жилой дом и передать квартиру дольщику.

В указанных правоотношениях, как видно, имеются элементы следующих гражданских договоров:

договор строительного подряда -- подрядчик по заданию организации-застройщика обязуется построить объект недвижимости, а дольщик вносит средства на строительство части этого объекта;

договор оказания возмездных услуг -- дольщик поручает организации-застройщику оказать услуги по организации строительства квартиры и оплатить их, а организация-застройщик обязуется совершить эти услуги в сроки и в порядке, определенных в договоре;

договор простого товарищества -- дольщики вкладывают свои денежные средства для достижения единой цели -- создания объекта недвижимости и поручают организации-застройщику выполнение определенных действий в своих интересах;

договор купли-продажи -- организация-застройщик создает для дольщика объект недвижимости и передает его за плату в собственность по окончании строительства. Дольщик обязуется принять этот объект и оплачивает его стоимость в период строительства. Т.е. имеет место договор купли-продажи с условием исполнения обязанности продавца передать уже оплаченный объект в будущем.

Можно говорить, что, кроме указанных, в этом договоре имеются элементы договора поручения, договора доверительного управления и других гражданских договоров. На наш взгляд, договор долевого строительства жилья следует отнести к смешанному договору.

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса стороны могут заключить договор, в котором содержаться элементы различных договоров, предусмотренных законодательством. В отношениях сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

Сложности определения правовой природы договора долевого строительства можно проиллюстрировать судебной практикой Российской Федерации (в Беларуси данная практика не обобщалась). Например, в 1995г. в Обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, при совместном долевом строительстве зданий, сооружений и жилых домов указывалось, что в большинстве случаев такие договоры квалифицировались как договоры простого товарищества. В 1999г. постановлением пленума Верховного суда РФ по гражданским делам было указано, что нет оснований для признания сделки между гражданином и инвестиционной компанией при строительстве жилья для собственных нужд гражданина договором простого товарищества. Нельзя этот договор признать и договором купли-продажи. Но, по мнению авторов Комментария к Гражданскому кодексу Российской Федерации, под редакцией О.Н.Садикова, этот договор следует признать смешанным.

Есть и иные точки зрения. Как видим, спорят и в России.

В любом случае, в целях защиты прав дольщика в заключаемом договоре о долевом строительстве жилья должны быть предусмотрены следующие конкретные условия:

1) географические, геометрические, качественные технические и иные характеристики, индивидуализирующие строящуюся квартиру;

2) фиксированная цена квартиры, или в крайнем случае понятный, исключающий многозначность порядок ее формирования и изменения;

3) календарный график внесения средств дольщиком на строительство квартиры и оплату услуг организации-застройщика -- в пределах установленной цены.

К сожалению, в настоящее время в силу разных обстоятельств в заключаемых договорах о долевом строительстве жилья такие жесткие условия не предусматриваются. Это, как свидетельствует практика, очень часто приводит к незапланированным финансовым затратам дольщика и (или) к изменению качественных характеристик квартиры.

На практике все не так просто, как в теории. Существует даже мнение, что от договоров долевого строительства, когда речь идет о застройщиках -- физических лицах, можно вообще безболезненно отказаться. У юридических лиц тоже есть свои проблемы. Поэтому мы надеемся, что специалисты продолжат затронутую сегодня тему.