Договор аренды: заплати или выселяйся
Договор аренды заключен на неопределенный срок.
Является ли надлежащим для одностороннего отказа от договора письмо арендодателя, направленное им в адрес арендатора, в котором содержится требование либо оплатить долг по арендной плате, либо выселиться из арендуемого помещения?
В соответствии с ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 585 ГК).
Пунктом 2 ст. 581 ГК установлено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. При этом нормы главы 34 ГК не определяют содержание такого предупреждения.
В ч. 1 и ч. 2 п. 15 постановления Пленума ВХС от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее – постановление № 1) указано, что при применении п. 2 ст. 581 ГК хозяйственным судам следует исходить из того, что, если стороны не согласовали срок договора аренды либо срок невозможно однозначно определить, такой договор признается заключенным на неопределенный срок. Письменное предупреждение (уведомление) одной из сторон договора о прекращении договора аренды является надлежащим документом, направленным на прекращение арендных правоотношений в порядке п. 2 ст. 581 ГК, и может расцениваться как односторонний отказ от договора, повлекший в силу п. 3 ст. 420 ГК прекращение договора (в этом случае не требуется судебного постановления).
Исходя из приведенных положений постановления № 1 следует, что предупреждение арендодателя, направленное им арендатору в порядке исполнения нормы ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК, подпадает под определение понятия сделки (ст. 154 ГК), поскольку такое предупреждение влечет прекращение обязательств сторон по договору аренды, заключенному на неопределенный срок. При этом такая сделка является односторонней (п. 2 ст. 155 ГК), т.к. для ее совершения требуется воля только одной стороны – арендодателя.
В этой связи важно определить направленность воли арендодателя, изложенной им в рассматриваемом предупреждении. Очевидно, что в данном случае воля арендодателя направлена на прекращение арендных правоотношений между ними (в случае неоплаты арендной платы в срок), поскольку именно при прекращении (в данном случае – вследствие одностороннего расторжения договора) договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество и, по сути, покинуть (выселиться) из арендуемого помещения (ч. 1 ст. 593 ГК).
Поэтому считаем, что письмо арендодателя, в котором содержится требование к арендатору либо оплатить долг по арендной плате, либо выселиться из арендуемого помещения, является надлежащим для одностороннего расторжения договора в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 581 ГК.
Ответ: Да, по нашему мнению, является.
В печатной версии «ЭГ» материал опубликован под названием «Заплати или выселяйся»
