$

2.1028 руб.

2.4584 руб.

Р (100)

3.1371 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Недвижимость

ДЕВЕЛОПЕР МЕНЯЕТ КУРС

30.09.2008

Рынок коммерческой недвижимости является «фасадом» экономики страны. Его динамика отражает уровень развития многих отраслей. Каков «фасад» белорусского рынка сегодня? Вот как его оценивает один из экспертов «ЭГ» заместитель директора агентства недвижимости «Твоя столицаконсалт» Юрий ПОПОВ.

— Рынок коммерческой недвижимости РБ пока не сформирован. И по объемам, и по качественным характеристикам. Ощущается дефицит во всех сегментах — офисной, торговой, гостиничной, складской, а также недвижимости развлекательного, производственного, медицинского характера. Вместе с тем нельзя не отметить большую (в отличие от других) развитость рынка административных помещений. Причина: девелоперы начали освоение рынка бизнес-недвижимости именно со строительства офисных зданий. Они всегда на первоначальном этапе являются самыми востребованными. Предприятию нужен свой «дом». С адресом, пропиской, столом, стулом, телефоном и т. д.

— Изменились ли требования к офисным помещениям?

— Как и к жилью, автомобилям, требования к офисам с годами растут. Понятие «современный офис» представляет собой т.н. «полный архитектурно-технологический пакет», а не голые, как раньше, стены. В зависимости от классности они разделяются на группы А, В, С, Д, F. Если 5 лет назад на 1 сотрудника компании требовалось 6 м, то сейчас — уже 9 м. Изменилась и функциональность «квадратных метров». Например, коридорная планировка уже не актуальна: нужен вестибюль — т.н. рецепшен. Обязательны коммуникации, в т.ч. оптоволоконная, компьютерная связь, наличие достаточного числа парковочных мест. И если в 2000 г. на рынке работали только отечественные девелоперы, то сейчас активно приходят иностранные.

— А как же компания «Капитал», которая эффектно вошла на рынок в 2000-х и смогла реализовать неплохой в общем-то проект — Бизнес-центр ХХI век на проспекте Независимости в Минске…

— Приход «Капитала» не стал серьезной заявкой иностранного бизнеса. Сегодня на рынке коммерческой недвижимости работает десятка полтора белорусских и иностранных компаний, занимающихся знаковыми объектами коммерческой недвижимости.

Реально на белорусский рынок недвижимости иностранный инвестор начинает выходить только сейчас. Это компания «Итера», которой доверена застройка грандиозного проекта «Минск-Сити», иранская фирма «Кейсон» (торгово-деловой центр рядом с Национальной библиотекой). Их инвестиции проходят проектную стадию. В этом ряду и открытие торговых объектов нового формата. В начале 2008 г. открыт торгово-развлекательный центр «Экспобел». Строится мультибрэндовый торговый центр «Маэстро» (район Комаровского рынка), торговый центр «Плаза» (пр. Победителей). Инвесторов данных объектов устраивают существующие в стране условия вложения капитала. В числе отечественных девелоперов можно назвать компанию «Арэса-сервис», которая строит жилье и возводит административные здания, а также фирму «Сигма-полюс».

— А как бы вы оценили уровень цен коммерческой недвижимости Беларуси в сравнении с динамикой цен данного сегмента рынка, к примеру, в соседних странах?

— Учитывая нехватку квадратных метров, ставки арендной платы в РБ выше, чем в Прибалтике, в 2-3 раза. Если в Минске они составляют от 20-55 EUR за 1 м2, то в Прибалтике в центре Риги за аренду 1 м2 коммерческой недвижимости класса «А» просят 25 EUR. Разница ощутимая. Выросла и цена строительства 1 м2. Если в 2003 г. возведение 1 м2 административных площадей класса «А» стоило 500-600 USD, то сейчас — уже 4-4,5 тыс. USD. Однако темпы роста упали: после 50-80% прошлогоднего подорожания рост цен не превысит 15-20%.

— Чтобы цены упали, нужно больше строить…

— Строительство коммерческой недвижимости Беларуси выгодно. Это та отрасль, куда стоит вкладывать деньги. Кстати, уходит время, когда можно было купить небольшой 10-метровый офис на стадии долевого строительства. Тех, кто предлагает принять участие в «доле» коммерческого здания, можно пересчитать по пальцам… Вскоре таких предложений не будет вовсе. Но нынешние цены на коммерческую недвижимость слишком высоки для нашего потребителя. Ряд бизнес-структур предпочитает потуже затянуть пояса и ждать изменения конъюнктуры.

При этом большинство владельцев недвижимости ее не продают, а сдают в аренду. Зачем резать курицу, которая несет яйца? Если на Западе доходность инвестиций в строительство офисных помещений составляет 3,5-3,8%, то в Беларуси — 15%, что позволяет «отбить» затраты за 5-7 лет.

— Как-то верится с трудом в такие цифры. Стоит взглянуть в окно — даже в Минске нет в наличии внушительных офисных зданий…

— Так будет не всегда. Пока инвестиционный рейтинг Беларуси не слишком высок, финансы в белорусскую коммерческую недвижимость не текут широким потоком, а только ручейками. Но тот, кто придет на наш рынок первым, окажется в выигрыше.

— Можем ли мы быть такими оптимистами, в то время как в странах Евросоюза идет резкий спад? Только в строительной отрасли Испании, по информации Евроньюс, он составляет 70%. На товарных биржах падают объемы сделок с древесиной.

— Чем больше страна интегрирована в мировое хозяйство, тем более она зависима от мировых катаклизмов. Но экономика Беларуси тесно связана с российской, где строительство на подъеме. Европейские спады в строительстве для нас не очень страшны.

Вместе с тем потрясения мирового рынка не смогли не сказаться на рынке белорусской недвижимости. Если в I квартале 2007 г. рост цен на рынке долевого строительства был просто бешеным — 25-26%, то в этом году темпы роста замедлились до 8-9%. Сказывается и инфляция мировой валюты, в частности, американского доллара.

А вот разразившийся более года назад мировой ипотечный кризис, на мой взгляд, должен оказать на рынок коммерческой недвижимости Беларуси положительное влияние. Деньги требуют движения.

— Наиболее привлекательной сферой белорусского бизнеса долгое время остается торговля. Согласно статистике, значительная часть денег вкладывается и зарабатывается в торговой сфере. Каковы прогнозы развития торговой недвижимости?

— Да, торговый потенциал растет. За последние 2 года количество торговых центров увеличилось вдвое: с 15 объектов в 2006 г. до 30 в I полугодии 2008 г. Их площадь стала больше почти втрое — с 79,6 тыс. м2 до 210 тыс. м2. Вместе с тем Беларусь по-прежнему не достигла количества торговых площадей на 1 жителя, имеющихся в России и тем более в Европе. Обеспеченность минчан торговыми площадями на 1 тыс. населения составляет 273 м2. Москва прошла этот порог еще в 2005 г. Так что потенциал здесь — огромный.

Но торговая недвижимость — специфический товар. Пока к строительству торговых центров привлекаются дольщики. Но девелоперы стали постепенно отказываться от деления на «доли». Новые торговые центры уже будут сдаваться собственниками в аренду. Такой подход к эксплуатации торговых площадей широко распространен на Западе. Он является более эффективным, нежели наличие множества мелких собственников. По окончании строительства управлением и эксплуатацией комплекса занимается управляющая компания. Нередко после 5-7 лет эксплуатации девелопер продает объект.

В Минске строятся (и планируются к строительству) 26 торговых и торгово-развлекательных объектов. Собственники большинства из них намерены сдавать готовые площади в аренду. Как правило, такие инвесторы имеют приличный собственный капитал (или доступные кредиты) и эффективную концепцию объекта. Анализируются и учитываются местоположение объекта, специфика товарного ряда, целевые группы покупателей, ведется подбор арендаторов площадей ТЦ.

— А как вы оцениваете уже имеющиеся административные площади, которые реально можно приобрести в собственность?

— Если говорить об объектах, находящихся в государственной и коммунальной собственности, то до 2007 г. активность их продажи Госимуществом была достаточно низкой. Сейчас список выставленных к покупке объектов увеличился. К сожалению, многие нежилые объекты, предлагаемые к продаже, находятся в плачевном, непривлекательном состоянии.

— В чем причина низкой активности покупателей на региональных рынках? Недавно была в Турове, где местные власти никак не могут продать несколько не нужных городу зданий.

— Сегодня можно продать все. Тем более что есть возможность выставлять объекты на торги за 1 базовую величину. Лишь бы они были интересны покупателям. Все зависит от цены и потребительских качеств помещений.

Что касается строительства коммерческой недвижимости в областях, то оно находится в зачаточном состоянии. Только-только начинается, и то не слишком большими объемами — 3-4 тыс. м2. Например, в Витебске появился офисный центр 2,5 тыс. м2. У коммерческой недвижимости регионов все также впереди, учитывая льготы, данные государством для развития малых городов. Туда обязательно придут инвесторы.

В целом рынок коммерческой недвижимости Беларуси должен сформироваться к 2013-2014 гг. Рост предложения прогнозируется во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением разве что производственных объектов, поскольку производственный сектор малоперспективен для современных столиц в силу более активного развития сферы услуг.

Тамара МАРКИНА