Авторизуйтесь Чтобы скачать свежий номер №23(2717) от 26.03.2024 Смотреть архивы


USD:
3.2545
EUR:
3.5239
RUB:
3.5097
Золото:
228.08
Серебро:
2.6
Платина:
94.8
Палладий:
105.16
Назад
Недвижимость. Аренда
25.03.2003 8 мин на чтение мин
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений

Деньги надо вернуть. Не все этому рады

Прошел год с лишним с момента ввода в действие Положения о порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений, разработанного Минстройархитектуры (постановление от 2002-01-28 г. N 3) во исполнение соответствующего поручения правительства...

Прошел год с лишним с момента ввода в действие Положения о порядке и условиях возврата (внесения) средств, поступивших из различных источников, при прекращении (возобновлении) участия в строительстве (реконструкции) жилых помещений, разработанного Минстройархитектуры (постановление от 2002-01-28 г. N 3) во исполнение соответствующего поручения правительства. Однако практика применения документа показала, что некоторые его нормы пока не нашли четкого понимания в организациях граждан-застройщиков и юридических лиц, о чем свидетельствуют их обращения в различные инстанции.

Положение значительно расширило круг лиц, на которых оно распространяется. Если до 2002 г. Временное положение о порядке индексации паевых взносов действовало в отношении только членов жилищно-строительных кооперативов, то нынешнее -- на членов организаций граждан-застройщиков (ЖСК, КИЗ, МЖК), участников долевого строительства, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также членов гаражно-строительных кооперативов. Кроме того, за последние несколько лет увеличилось число источников финансирования жилищного строительства: в дополнение к субсидиям и кредитам появились займы (материальная компенсация) предприятий (организаций), бюджетный жилищно-инвестиционный фонд, чеки "Жилье" и товарные кредиты. Все это, на наш взгляд, и обусловило появление обращений с просьбой разъяснить конкретные сложившиеся ситуации.

Как показывает практика, значительное количество писем вызвано тем, что на местах не соблюдается заложенный в Положении (п.20) основополагающий принцип: при вступлении инвестора в организацию граждан-застройщиков (участников долевого строительства) в процессе самого строительства (реконструкции) его взнос определяется как доля проиндексированной стоимости выполненных работ и других затрат (незавершенное строительством жилое помещение) на дату вступления. Иными словами, вновь вступивший в организацию граждан-застройщиков (далее -- организацию) оплачивает только фактически готовую часть незавершенной строительством квартиры. То же касается и граждан, по какой-либо причине прекращающих строительство: им должны выплатить стоимость незавершенного строительства, созданного за внесенные личные средства. При этом сумма, выплачиваемая выходящему из состава организации, далеко не всегда будет равна сумме, вносимой вновь принятым в нее. На практике это выглядит следующим образом.

1. Гражданин А принимает решение о прекращении строительства квартиры в составе ЖСК. В течение месяца находится гражданин Б, желающий занять освободившееся место. При прочих равных условиях (оба нуждаются в улучшении жилищных условий, имеют равные права на государственную поддержку и пр.) сумма, выплачиваемая гражданином А, и сумма, вносимая за счет собственных средств гражданином Б, будут равны. В каждом конкретном случае имеет значение то, из каких источников финансирования складывается взнос вступающего.

2. Гражданин А выходит из членов организации в феврале, его собственные средства индексируются и возвращаются в марте. Гражданин Б, имеющий те же права на государственную поддержку, что и его предшественник, вступает в организацию в августе. Ему предъявляют к взносу сумму, превышающую ту, которую выплатили гражданину А. В данной ситуации действия правления организации правомерны, т.к. стоимость незавершенного строительства в период с февраля по март выросла. Строительство осуществлялось за счет остальных членов организации, поэтому гражданин Б, разумеется, должен погасить свою задолженность перед всеми, уплатив стоимость незавершенного строительства по состоянию на август.

3. Гражданин А прекращает строительство в составе ЖСК, имея задолженность по текущим неплатежам в 1 млн. руб. При этом индексации подлежат только внесенные им средства, без учета стоимости незавершенного строительства. Одновременно вновь вступивший в ЖСК гражданин Б, при прочих равных условиях, должен оплатить имеющуюся задолженность, т.к. в период ее создания строительство его квартиры осуществлялось за счет средств организации (ее членов). В этом случае гражданину Б предъявляется к оплате стоимость незавершенного строительства с учетом задолженности гражданина А.

4. Нередки случаи отказа в выплате индексации застройщику, выходящему из состава ЖСК, даже при наличии заменяющей его кандидатуры. Это означает, что собственные средства, внесенные за период строительства, возвращаются в абсолютной величине, что противоречит п. 8 Положения. Как полагают члены ЖСК, продолжающие строительство жилья, выплата индексации ущемляет их права, т.к. выплачиваемая сумма нередко в несколько раз выше внесенной в разные периоды строительства. С таким мнением нельзя согласиться в силу того, что возврат без индексации -- это возврат обесцененных денег. Истинная стоимость всех платежей сопоставима со стоимостью незавершенной строительством квартиры, которую в текущих ценах оплатит вновь вступающий в ЖСК. При этом ничьи интересы не будут затронуты.

5. Большой резонанс вызывает вопрос несоответствия стоимости квартиры, по которой она принимается на баланс, фактически произведенным платежам при ее строительстве. Нередки случаи, и это подтверждается соответствующими запросами, когда застройщик, сопоставив две стоимости, делает вывод, что его обманули, т.к. он уплатил за построенную квартиру больше ее балансовой стоимости. На самом деле балансовая стоимость здания меньше суммы фактических платежей, произведенных при его строительстве, т.к. в нее не включаются отдельные затраты, включенные в смету. Не детализируя вопрос, в этой ситуации можно порекомендовать застройщикам до обращения в "инстанции" получить консультацию у своего бухгалтера.

6. Что касается членов гаражно-строительных кооперативов, то нельзя не отметить значительное сокращение запросов от них после опубликования Положения. Единственная оставшаяся проблема -- немалый срок между выходом члена ГСК из его состава и получением собственных средств. Здесь все зависит от того, как быстро найдется новый член кооператива, имеющий достаточно средств для внесения стоимости созданного незавершенного строительства. Справедливости ради следует заметить, что в жилищном строительстве данная проблема решается быстрее. В любом случае рекомендуем руководителям организаций граждан-застройщиков внимательнее относиться к запросам их членов, разрешая многие вопросы на своем уровне.
Распечатать с изображениями Распечатать без изображений
Разместить рекламу на neg.by