$

2.0884 руб.

2.4436 руб.

Р (100)

3.1453 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

213.67 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Факты, комментарии

Дело прошлое и сомнительная передача

10.02.2009

   Проблемы признания и оформления сделок с недвижимым имуществом, фактически состоявшихся до 1 июля 1999 года, обсуждались в конце января учеными и практиками-правоведами на заседании круглого стола в Белорусской научно-промышленной ассоциации (РОО БНПА).

   Такой далеко не праздный интерес к теме продиктован тем, что в нынешней правоприменительной практике Беларуси выявлены проблемы по действию и применению документов по ранее состоявшимся сделкам отчуждения объектов недвижимости, имевшим место до введения в действие Гражданского кодекса 1998 г.

   В качестве примера зампредседателя РОО БНПА Виталий Севрукевич привел проблему, с которой столкнулась сама ассоциация — старейшее в Беларуси и на постсоветском пространстве общественное объединение предпринимателей. Здание по улице К.Маркса, 15 ассоциация приобрела у столичных властей еще в 1991 г. С тех пор здание неоднократно реконструировалось, его площади увеличились в несколько раз. Однако уже почти два года ассоциация безуспешно пытается зарегистрировать в установленном законодательством порядке право собственности на эту недвижимость. Право, которое, кстати, подтверждается заключениями специалистов Конституционного Суда и Министерства юстиции.

   Проблема в том, что действовавший до 1.07.1999 г. Гражданский кодекс (от 11.06.1964 г.) не требовал регистрировать договор купли-продажи, предметом которого являлся нежилой дом (его часть). Согласно ч. 2 ст. 159 ГК 1964 г., если договор должен быть заключен в письменной форме, его можно было заключить как путем составления одного документа, подписанного сторонами, так и путем обмена письмами, телеграммами, телефонограммами и т. п., подписанными стороной, которая их посылает.

   Соответственно, стороны составляли и подписывали один документ, передавали имущество и производили оплату, т. е. совершали во исполнение договора действия, из которых явствовала воля сторон. Это позволяло говорить о заключенности договора и наступлении юридических последствий, вытекающих из него. Согласно ч. 1 ст. 138 ГК 1964 г. законодатель связывал возникновение права собственности (права оперативного управления) у приобретателя имущества с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

   В соответствии со ст. 37 Закона от 11.12.1990 № 457-XII «О собственности в Республике Беларусь» общественные объединения имеют право собственности на имущество, приобретенное и созданное ими за счет собственных средств, пожертвованное гражданами, организациями или переданное государством и приобретенное по другим основаниям, не противоречащим Закону. Поэтому правомерная передача уполномоченными госорганами имущества общественным объединениям влекла и переход права собственности на него.

   Часто употреблявшаяся в то время формулировка «передача с баланса на баланс имущества» в рамках обсуждаемых отношений подразумевала именно смену собственника (если передача не происходила в пределах одного собственника). Однако теперь законность передачи до 1999 г. недвижимости с такой формулировкой поставлена под сомнение.

   Нужно отметить, что пример со зданием РОО БНПА — не единичный. Участники круглого стола привели еще ряд примеров, когда организациям отказывали в регистрации приобретенного в начале 1990-х годов на аукционе недвижимого имущества из-за признания в настоящее время таких сделок недействительными. Прежние собственники оспаривают действительность совершенных действий с имуществом.

   По мнению собравшихся, эта проблема может заставить задуматься потенциальных иностранных инвесторов, стоит ли вкладывать средства в белорусскую экономику. Отсутствие законодательных гарантий в отношении недвижимого имущества может поставить под сомнение саму перспективу сотрудничества. Ведь долгосрочные инвестиции в недвижимость привлекательны лишь тогда, когда риск таких вложений минимален. По общему правилу, такое имущество подлежит специальному учету и госрегистрации, факт наличия которых для инвестора служит гарантией, презумпцией добросовестности приобретения недвижимого имущества, свободного от правовых пороков, в силу участия компетентных госорганов. Если же прежний собственник оспаривает действительность совершенных действий с имуществом, в т.ч. приобретение его инвестором, то не лучше ли искать другой «островок безопасности»? А ведь проблема решается просто: учитывать нормы действующего законодательства и не допускать обратной силы закона.

   С просьбой прокомментировать сложившую ситуацию в РОО БНПА уже обратился Российский союз промышленников и предпринимателей, а также потенциальные инвесторы из Латвии и Литвы. Их интересует, сохранят ли сегодня свое действие и применение документы, принятые и оформленные в установленном законодательством порядке, по ранее состоявшимся сделкам, связанным с отчуждением имущества, и не потребуют ли в ходе нынешней приватизации дополнительного подтверждения сделки по отчуждению объектов.

   Участники круглого стола обсудили конкретные предложения по формированию в Беларуси законодательных гарантий и благоприятного инвестиционного климата, и подготовили проект нормативного правового акта, которым должны быть признаны законными производимые до 1997 г. отчуждения зданий и других объектов недвижимости.

   Любое государство заинтересовано в создании наиболее благоприятных экономических и правовых условий для привлечения капитала. Беларусь также стремится стимулировать развитие инвестиционной деятельности, в особенности иностранной. Но кроме льгот и преференций инвесторам нужны и правовые гарантии их деятельности.

Татьяна АБРАМОВИЧ