Цена – существенное условие©
Между сторонами планируется заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором наряду с иными условиями будет указана конкретная стоимость объекта недвижимости, а также неустойка в виде штрафа за уклонение продавца от заключения основного договора.
Нет, не будет.
В соответствии с п. 1 ст. 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (в рассматриваемой ситуации – договора купли-продажи недвижимого имущества).
Пунктом 1 ст. 520 ГК установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество. При этом одним из существенных условий данного договора является цена недвижимости.
Включение в предварительный договор условия о неустойке (штрафе) за неисполнение обязанности (просрочку в исполнении) по заключению основного договора соответствует требованиям ст. 311 ГК.
Вместе с тем необходимо помнить, что в соответствии с ч. 1 ст. 314 ГК, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Из ч. 1 п. 2 постановления Президиума ВХС от 8.08.2002 № 24 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами статьи 314 Гражданского кодекса Республики Беларусь» следует, что неустойка может быть уменьшена судом как по ходатайству стороны (в данном случае – продавца), так и по собственной инициативе.
Таким образом, сам факт наличия в предварительном договоре условия, отражающего, по сути, зависимость цены недвижимости от суммы начисленной неустойки (штрафа) в связи с уклонением продавца от заключения основного договора и последующего возможного уменьшения данной неустойки судом (размеры уменьшения неустойки судом заранее определить невозможно), приведет к тому, что предварительный договор не будет считаться заключенным (ст. 402 ГК) в силу невозможности достоверно определить из его условий такое существенное условие основного договора, как цена недвижимости.
Александр ДОБРОВОЛЬСКИЙ,
юрист
