C точки зрения хозяина и закона
Арендная плата
Торговое ОДО «П.» в мае 2003 г. согласно договору аренды передало ТОАО «Г-К.» нежилое помещение для использования его в целях розничной торговли продовольственными товарами. Арендная плата за квадратный метр составила 3,96 EUR с учетом расположения, состояния, стоимости арендуемых площадей и иных существенных обстоятельств (п.3.2 договора) и должна была вноситься арендатором самостоятельно не позднее 10-го числа текущего месяца.
В соответствии с п.3.3 договора арендатор обязан был оплачивать и расходы по содержанию и эксплуатации помещения, коммунальные услуги, а также затраты на отопление и электроэнергию.
Взаимных претензий у сторон не было до тех пор, пока в феврале 2007 г. арендодатель не выставил клиенту счет-фактуру на 3,5 млн. руб. в качестве возмещения затрат, понесенных им в 2004 г. по налогам на недвижимость, землю и амортизационным отчислениям. Не получив ответа, арендодатель решил удовлетворить свои финансовые требования в полном объеме с помощью суда. В обосновании заявленных требований истец сослался на п.3.3 договора аренды, ст.ст.46,130 ГК, ст.ст. 6, 8 Налогового кодекса и ст.11 Закона «Об аренде».
Ответчик иск не признал, поскольку вышеуказанные расходы истца были включены в ставку арендной платы, что подтверждается Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, и условиях освобождения от арендной платы и предоставления их в безвозмездное пользование, утвержденным Указом Президента от 30.09.2002 № 495.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, его главного бухгалтера, изучив действующее законодательство, регулирующее арендные отношения и вопросы ценообразования, суд пришел к выводу о необоснованности требований истца по следующим основаниям.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды. А из содержания п.2.1 договора аренды от 15.05.2003 следует, что на арендодателя возложена обязанность производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, связанных с общим капитальным ремонтом здания.
Арендатор согласно п.2.2 договора аренды обязан содержать и эксплуатировать полученное в аренду помещение в соответствии с техническими правилами, правилами санитарной и противопожарной безопасности; обслуживать и производить за свой счет ремонт электроустановок, расположенных на арендуемых площадях, и текущий ремонт помещения, связанный со спецификой деятельности арендатора.
Таким образом, обязанности арендодателя и арендатора по содержанию и несению расходов по арендованному имуществу, закрепленные в договоре аренды, не отличаются от соответствующего распределения их, закрепленных в ст.587 ГК.
На основании изложенного в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 1,9 млн. руб. в возмещение амортизационных отчислений суд отказал.
С учетом требований ст.8 Закона «Об аренде» в договоре аренды должен быть предусмотрен размер и порядок формирования арендной платы (цены договора). На вопрос суда: «Из чего складывается ставка арендной платы, предусмотренная п.3.2 договора?» — истец письменно пояснил: «Налог на добавленную стоимость и все, наверное». Главный бухгалтер истца на этот вопрос вообще не смог ответить.
В соответствии со ст.13 Закона «О ценообразовании» от 10.05.1999 № 255-3 (в ред. от 31.12.2005) при установлении и применении цен юридическое лицо обязано соблюдать установленный порядок ценообразования, а также порядок исчисления затрат, относимых на себестоимость, учитывать в полном объеме включение в цену (тариф) налогов и других обязательных платежей, предусмотренных законодательством.
Юридические лица при определении уровня отпускных цен (тарифов) на реализуемую продукцию (товары, работы, услуги) обязаны обосновать его соответствующими экономическими расчетами (калькуляция с расшифровкой статей затрат — п.1 постановления Совмина от 10.02.1999 № 209 «О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен»).
Эти документы истец в обоснование своих требований суду не представил.
Включение затрат в себестоимость продукции (товаров, работ, услуг) производится в соответствии с Основными положениями по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), утвержденными министерствами экономики, финансов, статистики и анализа, труда и соцзащиты от 30.01.1998 № 104/72/43/65 (в ред. от 7.06.2005, далее — Основные положения).
В соответствии с п.2.5 Основных положений затраты, образующие себестоимость продукции (работ, услуг), группируются в соответствии с их экономическим содержанием по следующим элементам:
— материальные затраты (за вычетом стоимости возвратных отходов);
— расходы на оплату труда;
— отчисления на социальные нужды;
— амортизация основных средств и нематериальных активов;
— прочие затраты.
К элементу «Прочие затраты» относятся: налоги, сборы (пошлины), отчисления в государственные целевые бюджетные и внебюджетные фонды, включаемые в соответствии с налоговым законодательством в себестоимость продукции, товаров (работ, услуг) (п.2.10 Основных положений).
Таким образом, суд пришел к выводу, что в размер арендной платы должны быть включены амортизационные отчисления, налог на недвижимость и землю. Причем эти платежи не могут включаться в состав расходов по содержанию и эксплуатации арендованного имущества сверх арендной платы. Этот вывод суда также следует из п.2 Рекомендаций по определению и оплате арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту зданий, сооружений и помещений, коммунальным и другим услугам при сдаче в аренду общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, содержащихся в письме Республиканской комиссии по использованию объектов госсобственности в ред. от 25.01.2007 № 34, которым даны определения таких терминов, как «эксплуатация зданий и сооружений» и «содержание здания, сооружения».
Согласно п.2 ст.625 ГК установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Договор аренды от 15.05.2003 г. иного порядка не устанавливал. В связи с этим не подлежало также удовлетворению требования истца в части возмещения затрат по содержанию и эксплуатации арендованных площадей в виде налога на недвижимость и на землю.
Итак, на основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 133, 190-194 ХПК суд отказал торговому ОДО «П.» в удовлетворении иска о взыскании 3,5 млн. Br задолженности по расходам на содержание и эксплуатацию арендованного имущества.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда по настоящему делу оставлено в силе.
