$

2.1102 руб.

2.3950 руб.

Р (100)

3.1973 руб.

Ставка рефинансирования

10.00%

Инфляция

0.10%

Базовая величина

24.50 руб.

Бюджет прожиточного минимума

214.21 руб.

Тарифная ставка первого разряда

35.50 руб.

Проблемы и решения

Бизнесу рассказали об эффективности проектов

26.02.2010

Отечественный рынок коммерческой недвижимости находится в самом начале становления и потому вызывает немало вопросов у потенциальных игроков. Как добиться эффективности бизнес-проектов — пожалуй, главный из них. Между тем во многих странах в данной сфере накоплен большой опыт. В чем его суть? Об этом на состоявшемся в Минске бизнес-форуме «Недвижимость. Инвестиции. Девелопмент. Европейский опыт и белорусская реальность», организованном группой компаний «Твоя столица», рассказала ведущий менеджер по развивающимся рынкам Варшавского филиала международной компании Cushman & Wakefield Анна ИЛЬИЧЕВА.

В отечественной практике, по словам белорусских участников форума, тема эффективности проектов до недавнего времени почти не обсуждалась. Тем более что инвестирование в строительство коммерческой недвижимости считается надежным способом сохранения и приумножения вложенных средств. Главное — построить, а назначение объекта, месторасположение, спрос, поиск источников финансирования — все это еще пару лет назад казалось второстепенным. Что же касается разработки концепции проекта, помощи консультантов, других мероприятий, предваряющих работу проектировщиков и архитекторов, то такие затраты вообще считались излишеством.

В результате, как и в советские времена, сфера недвижимости отметилась появлением т.н. «недостроев». Кому-то денег не хватило на завершение строительства, кто-то на полпути осознал, что затея бесперспективная. Впрочем, некоторые из объектов, даже почти построенные, могут не открыться в силу непродуманности концепции. Это касается, например, объектов торговли, неконкурентоспособность которых при наличии рядом крупного супермаркета становится очевидной. Ожидается, что подобная участь по тем же причинам постигнет и некоторые готовые объекты офисной недвижимости — с той лишь разницей, что процесс угасания их будет более длительным.

На Западе, как прозвучало на форуме, в подобных случаях «шишек на лбу уже не набивают». Главной в бизнес-проектах в данной области становится «коммерческая составляющая», подчеркнула А.Ильичева.

Прежде всего анализируется спрос и предложение на рынке. При отсутствии интереса со стороны покупателей, скажем, к приобретению торговых объектов, вряд ли оправданно приступать к строительству магазина или супермаркета, поскольку реализовать их будет проблематично. А анализ уровня предложений подскажет степень конкуренции, с которой придется столкнуться в кратко-, средне- и долгосрочной перспективе.

Только после этого западный инвестор начинает рассматривать эффективность проекта. Первостепенное внимание обращается на месторасположение объекта — его визуальную, пешеходную, транспортную доступность, без чего нельзя достичь коммерческого успеха. В этой связи центр города, разумеется, позволяет рассчитывать на наибольшую выгоду. Однако из-за высокой конкуренции шансы на получение здесь места, как правило, минимальные.

Может ли быть проект в сфере коммерческой недвижимости эффективен в случае расположения его в окраинных районах? Да, полагают в Cushman & Wakefield, но в таком случае, как пояснила А.Ильичева, необходимо «хорошо продумать функциональную составляющую, включая функции на участках». Если для офиса, магазина или гостиницы большое значение имеет наличие подъездных путей, хорошая видимость их с различных точек, что увеличивает приток случайных клиентов, то ценность коммерческого жилья определяется другими факторами. Квартиры в домах, расположенных в тихом месте, с видом на речку, парк будут пользоваться большим спросом, нежели в местах, где окна выходят на оживленную автотрассу или упираются в производственные корпуса фабрик и заводов.

В случае строительства смешанных объектов необходимо четко представлять их корреляцию. Гостиница, например, хорошо сочетается с офисами, но является «нейтральной» по отношению к магазину. Торговый объект, в свою очередь, прекрасно «взаимодействует» с жилым сектором.

Успех проекта коммерческой недвижимости, безусловно, зависит и от его технико-экономических параметров. В ряду важнейших — эффективность площадей. Как прозвучало на форуме, в Беларуси этот показатель составляет в среднем порядка 70%. В Евросоюзе такой уровень считается крайне низким. В Варшаве, например, по словам А.Ильичевой, перспектива заполнения офисного объекта, имеющего такой показатель, является «нулевой», потому что арендаторы в лице крупных и мелких компаний не хотят платить арендодателю за неиспользуемые площади. Вот почему к вопросу их эффективности при разработке проекта необходимо отнестись с максимальным вниманием.

Ответственно следует отнестись и к вопросу стандартов площадей. Например, строительство фешенебельного отеля на окраине города вряд ли уместно, поскольку туда не удастся завлечь большой поток состоятельных клиентов. Богатые посетители стремятся поселиться в заведении высокого класса, прежде всего в центре. Другое дело — гостиница с недорогими номерами. Если данный фактор оставить без внимания, то повышается риск коммерческой неудачи проекта — вложенные средства могут не окупиться в будущем.

Наконец, как показывает зарубежный опыт, достичь эффективности можно путем применения поэтапного подхода. В первую очередь он касается крупномасштабных проектов в сфере коммерческой недвижимости. Одновременный ввод, например, больших площадей офисной недвижимости способен обрушить данный рынок из-за падения спроса на аренду, что повлечет снижение доходов девелоперов. Поэтому в той же Польше, как отметила А.Ильичева, местные компании стремятся избегать подобных ситуаций за счет разделения проектов на фазы. Такой подход выгоден и в плане их финансирования. Ведь поэтапный ввод объектов можно реализовать путем раздельного инвестирования, что облегчает поиск денег на рынке.

Иван МИХАЛЕВИЧ

P.S.

Cushman & Wakefield — крупнейшая частная международная компания, предоставляющая услуги в сфере коммерческой недвижимости, в которой занято свыше 15 тыс. сотрудников в 58 странах мира. Организовала бизнес-форум «Недвижимость. Инвестиции. Девелопмент. Европейский опыт и белорусская реальность» группа компаний «Твоя столица» — ведущий брокер на рынке жилой и коммерческой недвижимости Беларуси (по итогам 2009 г. доля группы составила около 32% от объема всех риэлтерских услуг).