БЕЗДОХОДНЫЕ ДОМА СДАДУТ ВНАЕМ

В России начали создавать фонд арендного жилья — планируется, что его доля к 2020 г. составит 10%. Часть квартир будет строиться в так называемых бездоходных домах. В Госдуме уже прошел первое чтение законопроект о некоммерческом найме жилья.

Купить квартиру, даже с использованием ипотеки, по разным оценкам, сегодня могут позволить себе не более 20–30% российских семей. Претендовать же на бесплатное социальное жилье в соответствии с законодательством есть возможность лишь у самых неимущих. В итоге большинство россиян оказалось в безнадежной ситуации: для того чтобы приобрести «крышу над головой» в собственность, доходов семьи не хватает, но они превышают «планку», необходимую для получения госпомощи.

Именно для этой достаточно большой категории граждан и разработана госпрограмма «Арендное жилье», стартовавшая в мае т.г. Ее смысл — помочь муниципалитетам и предприятиям построить т.н. бездоходные дома, в которых работники могли бы снимать квартиры и платить за них по очень скромным ценам — чуть больше сегодняшней «коммуналки». Города с помощью такого жилфонда смогут решить проблему нехватки педагогов, медиков и других бюджетников, предприятия — «закрепить» на производстве нужные им кадры.

Подобное строительство сегодня разворачивается и в Беларуси. Но у нас арендное жилье строит преимущественно государство, а в России разработана несколько иная финансовая модель.

Согласно условиям кредитования юрлиц для приобретения уже построенного жилья с целью дальнейшей сдачи его внаем сумма кредита колеблется от 5 млн. до 500 млн. RUB, при этом максимальный срок, на который он выдается, составляет 20 лет. Кредит не может быть предоставлен более чем на 70% от стоимости объекта строительства. Процентная ставка варьируется в зависимости от соотношения размера кредита к стоимости залога и срока кредитования и может составлять 8,8–12,7% годовых.

Гарантом перед банками выкупа заложенного жилья в случае форс-мажора выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое было создано правительством РФ в 1997 г. в форме открытого АО со 100% госкапиталом. Его задача — обеспечить ликвидность российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций АИЖК на фондовом рынке. Именно благодаря АИЖК удается сохранять относительно невысокие ставки по кредитам.

«Пилотные» дома, на которых отрабатывалась финансовая модель, были построены осенью 2012 г. в Новосибирске. Ежемесячная плата за такую квартиру в 2–3 раза меньше, чем на коммерческом рынке аренды жилья.

Если законопроект будет окончательно принят, то, по словам депутатов, свой угол может появиться у 7–8% всех россиян, которые встали на квартирный учет до 2005 г. И еще у миллионов молодых семей, чья зарплата не дотягивает до улучшения жилищных условий.

Сняв квартиру у государства, российский арендатор, в отличие от белорусского, теряет место в квартирной очереди. Как и у нас, арендное жилье ни приватизировать, ни пересдать внаем, ни обменять арендатор не сможет — ко второму чтению в Госдуме депутаты намерены разработать штрафные санкции за нарушение этих требований. Правда, есть и предложения дать возможность выкупать квартиры по льготным ценам, но пока в законопроект они не включены. Минимальный срок найма не должен быть меньше года.

Сейчас в Госдуме идет работа над поправками в законопроект. До сих пор не согласованы способы привлечения инвесторов в строительство таких практически бездоходных домов. Одни считают, что им нужно предоставлять бесплатные участки земли, другие — наделить бесплатными коммуникациями, третьи ратуют за льготные кредиты, четвертые предлагают освободить от налогов. Ведь предполагается, что такой дом станет самоокупаемым, и уже через несколько лет застройщик сможет вернуть себе все потраченные деньги.

Эксперты Общественной палаты России рекомендовали депутатам расширить список тех, кто может претендовать на наемное жилье, включив в него и малоимущих. А чтобы избежать формирования социальных гетто, рассматривается возможность продажи части квартир в таких домах по рыночным расценкам.

Анна ФЕДОРОВА